转自微信公众号 小融读财 （ID：rong360jinrong)

　　老百姓总是抱怨房价如此高，黑心房产商肯定赚了昧心钱。房产商要叫冤了，我房子卖得贵，还不是因为地方政府的土地卖得贵？地方政府又哭穷了，我靠卖地讨生活，还不是被两税制给逼的？

　　既然说到了两税制，那我们就先来说说房价高的大背景是怎样的？

　　在改革开放初期，中央和地方政府实行包税制，即地方财政每年仅向中央交纳定额的财政税收，部分地方采用减免企业税收的方式，时间一久，中央就感觉钱不够花，分灶吃饭才一年，便开始给地方政府“打借条”。1992年，全国财政收入3500亿，其中中央收入1000亿，只占收入的28%，而中央的财政支出高达2000亿，赤字1000亿。于是1993年，朱镕基在全国财政会议上正式提出了两税制：增值税在中央与地方之间按75∶25的比例分成。立马把地方和中央的分配调了个儿，第二年，中央的财政收入比上一年激增200%，占全国财政总收入的比例急升到56%。

　　现在涉及房价的关键问题来了，两税制实施以后，地方政府的荷包一下子就瘪掉了，裤腰带勒得腰都快断了。但是国家仍要求GDP上升啊,于是，地方政府走上了“卖地求荣”的不归路！之后的事，大家都有目共睹了，各地方政府纷纷以“城镇化”为由，高价出售地皮给房产开发商，最后出售土地所得的“小金库”成了地方财政收入的重要组成部分。1998年到2009年，全国的土地出让金收入已经超过1.5万亿，以北京为例，09年卖地收入为其他财政收入的5倍！

　　再来看开发商们，他们也的确是冤，10000元/平方米的房产成本中，土地成本就占了接近四成，何况房地产又是高投入、高风险项目，理应有较高回报率。

　　那为何房产商愿意为其高成本地价买单呢？

　　一、传统置房观念下的刚需市场

　　我们国家千百年来一直是农业大国，所以国人对土地有着强烈的依赖症。中国人安全感的构成很简单：有田，有房，有老婆。用现代人的话解释就是：有工作，有房子，能传宗接代。所以不能怪“丈母娘拉高了中国的房价”，是中国人千百年来对房子需求的观念从未改变。“住哪儿”的问题，直接拉动了对房产开发的必要性。

　　二、人口红利为高成本房产买单

　　房地产高速发展的十年，是中国最享受人口红利的十年。大量的刚需消费基本靠着人口红利在支撑，而我国特有的独生子女政策间接地为房地产发展事业保驾护航。四个成年人（双方家长）的积蓄为一套房子的首付提供资金，就连父母一辈兄弟姐妹众多也变成了一项资金来源——借钱。

　　三、没有细分市场需求的租房环境

　　其实，中国政府一直以来忽略了对租房市场的建设和管理，仅靠廉租房完全不够，有租房需求的不止是“穷人”，那些高收入的白领、金领们对租房的品质及对价格的承受能力皆有不同。如果能保证国民可以在一辈子不买房的情况下也不会有居住的困扰，畸形的置业观念不是不可以改变的。

　　刚需为高成本房一再买单。那么国家为什么不强制性干预，反而一再的出台政策稳定房地产？这背后的原因又是什么呢？

　　一、有钱没地方花

　　为什么有钱没地方花？首先是货币超发。2014年底，中国广义货币M2余额为122.84万亿元，同期的美国M2折合人民币也不超过74万亿元人民币。如果用M2/GDP来衡量货币超发情况，美国只有0.6到0.7，中国则高达1.93。

　　其实我们不能怪房地产一涨再涨，可以说，除了中国的房地产业能消化这么多超发的货币及泡沫化的发展，再也找不到任何一个行业去消化了。房地产的上涨控制了通货膨胀率，否则今天你在超市买包方便面，很可能需要花费十几元。

　　没有好的投资渠道，成了中国经济发展的瓶颈。

　　二、投资人土豪化

　　在中国你会发现一个很有意思的现象，就是大部分房地产老板，都不是靠房地产发家的，他们在开发房产前，可能是煤老板、饭店老板、制造业老板等实业老板，或者是有背景、有渠道的某官员亲戚，这些人有个共同的特点：文化程度不高，观念局限，并且爱赚快钱。所以当超发的热钱被这些人拿去赚了第一桶金后，除了各种挥霍，剩余的大额财富仍然会流入房地产。

　　三、房地产带动多个产业链

　　最后，说回到卖地的问题。

　　房地产的上下游整个产业链非常巨大，覆盖面广，这也是为什么房地产是支柱产业的原因。所以政府卖掉一块地，不仅仅是获得土地财政收入，也同样是对地方经济整体的一个拉动，一个地产可以养活的人太多太多了。