2016年房地产发展影响因素分析及房地产投资与城轨建设之间的关联性分析

　　一、影响房地产发展因素

　　影响房地产发展的因素有很多，包括宏观经济因素、人口因素、政策因素等等。

　　1、宏观经济是房地产经济发展的根本原因，经济快速增长，基础设施建设更趋完善，房地产投资同步增长；同时，大量的基础设施建设也会刺激国内需求，带动经济增长。经济增长率与房地产投资增速存在正相关关系。

房地产开发投资完成额增速和人均GDP增速同步性很高

　　2、另一个影响房地产发展的重要因素是人口。随着我国城镇化率的提升，城镇人口越来越多，对城镇住房的需求与日俱增。城镇人口增速与房地产投资之间存在正相关关系。当城镇人口增速提高时，需求增加，楼价上升，房地产开发投资逐渐增多，房地产投机者开始进入市场，加速促进房地产的发展。而当增速下滑时，初期部分投机者对房地产市场充满乐观情绪，但一段时间后，房地产投资总量开始下降。近几年房地产的大量建设，不少三四线城市出现房地产库存积压，使得总体上房地产投资的趋势逐步弱化人口影响而偏重地区性供需影响，并随着国家通过限购对一限楼市投资炒作的打压，投机需求也进一步被限制。

房地产投资增速与城镇人口增速同向变化

　　二、目前城市轨交建设发展状况

　　近年来，轨道交通建设在促投资、调结构、稳增长方面发挥了重要的作用，成为国家宏观调控的重要工具。随着社会发展和需求增长，城市轨交的需求也不断增长，城市轨道交通可以拉动地方GDP增长，带动周边房地产销售和产业发展，也受到地方政府的青睐：目前，国家已批复44个城市的轨道交通建设规划，规划规模4,705公里，建设速度持续加快。

　　2016年5月，国家发展改革委、交通运输部联合印发《交通基础设施重大工程建设三年行动计划》，2016-2018年拟重点推进铁路、公路、水路、机场、城市轨交等交通基建领域共303个项目，涉及项目总投资约4.7万亿元，其中2016-2018年分别为2.1万亿、1.3万亿、1.3万亿。其中城市轨道交通建设成为三年内交通基础设施投入的重点。 按照《交通基础设施重大工程建设三年行动计划》，未来三年我国总新增城市轨道交通规划里程达到2,385公里，共计103个轨交项目，投资额高达1.6万亿。

　　其中 2016年和2017年将是城轨建设和投资的高峰期。仅2016年城轨规划建设长度就达到1,274公里，相比2015年增长170%，2016年的新增里程几乎是前四年新增里程的总和。

城轨新增里程（公里）

　　《行动计划》也指出：未来三年轨道交通投资的重点，集中于直辖市、省会和区域中心城市。主要是由于一二线等中心城市人口密度大，随着未来城市发展，人口进一步净流入，城市拥堵问题会进一步凸显。因此中心城市的城轨建设需求也更迫切。根据中商情报网披露，2016北京将有9条地铁，共计193.4公里陆续开工建设，在建里程将达200多公里，进入建设高峰期；武汉、南昌、广州、上海也将分别有14条、14条、11条和10条地铁同时在建。《行动计划》称，将推进国家已批复规划的城市轨道交通项目实施，完善北京，上海，广州等超大城市的城市轨道交通网络，加快特大城市和大城市中心城区轨道交通建设，构建多层次，多模式、一体化的城市轨道交通体系。

　　三、房地产投资与城轨投资之间的关系

　　经济的发展加上城镇化的推进促进了房地产的发展，而房地产的发展导致居住人口多，造成交通拥挤，空气质量差等一系列城市病，这时，城市轨道交通凭借快速、节能、环保的特性对现代化城市公共交通的重要性日益凸显，其需求也不断扩大。正是因为城市的发展、房地产的发展因而形成了城轨的需求和发展。

　　同时，轨道交通可以将通勤时间控制在一定范围之内，即使住在城市边缘区， 只要在地铁附近，就可以获得到达工作场所或消费场所的快速便捷的交通，而且可以避开中心区高地价、道理拥挤等问题，对居住空间向郊区的迁移产生了极大的牵引力，带动周边经济发展，促进了周围房价的上升，进而带动周边房地产投资。房地产市场与城轨投资建设相辅相成、相互促进。

房地产投资和城轨投资互相影响

　　1、以城市轨交服务居民出行交通的出发点来看，最初的城轨要建设在人口和房屋相对集中的地段，服务居民市内出行。由于城市轨交的公共服务属性，当城镇居民的增加时会带动出行需求增长，从而形成更多的轨道交通需求。因此从长期逻辑来看，城市化是轨交发展的基石。

全球所有城市轨道交通发展历程

亚洲国家城市轨道交通发展历程

　　城镇化是轨交和房地产等基建发展的大背景。受益于我国改革开放三十年，城镇化建设不断推行，房地产和轨交都迎来了蓬勃的产业发展。

城镇化带动了房地产和城市轨道交通的增长

　　2015年，我国城镇化率为56.01%，依然落后于欧美发达国家的城市。而从城市轨交建设而言，路网密度、人均长度也较欧美城市差距明显。所以从长期来看，随着我国城市化的进一步推进，城市轨道交通的发展潜力依然是十分巨大的。

全球主要城市路网密度比较

全球主要城市城轨人均拥有长度比较

　　2、影响房地产和城轨建设波动的因素众多，除了宏观经济发展和城镇化驱动外， 影响二者短期的波动变化的一个重要因素就是经济调控政策。

　　2008年，为了给被全球金融海啸拖累的中国经济打“强心针”，11月，国务院推出一项庞大的财政刺激计划，宣布两年内（到2010年末）投资4万亿元。为了配合“4万亿计划”，2009年4月底，国务院推出新政，降低城轨、铁路、商品住房等项目的资本金比例，极大地促进了城市轨道交通和房地产的快速发展，城市轨道交通投资增速和商品房销售面积均在2009年创出历史新高，紧接着房地产投资也在2010年创出新高（财政刺激计划率先反应在了公共基础设施建设上，同时房地产销售走旺房价上升，房地产投资在后不断走高。）

房地产投资和城轨投资近年表现

　　在房地产高速发展近20年后，进入2014年以来，随着我国总体经济增速下滑和房地产积压库存增多，我国房地产出现结构型供给过剩，总体投资萎靡并接连创出新低。在房地产前景不乐观的情况下，轨道交通等基础设施建设成为“稳增长”的重要手段。在2008年到2010年“4万亿”经济刺激计划时，城轨建设的最低资本金比例调低为25%，国家发改委共通过了37个城轨建设规划和可行性报告，此后2011年，中国经济率先走出金融海啸危机，国家发改委对地方城轨的批复速度开始放缓，只批复了9项，投资也出现回落。而在当前经济发展进入新常态的中低速发展，房地产进入“去库存”周期，城轨建设再次担起地方投资的重要组成，2014年投资同比大幅增长32.51%，2015年继续同比增长27.97%。

GDP增速和城轨投资增速