北京买套住宅平均需510万 部分商住房单价直逼7万元

　　北京楼市进入了"高端年"，不但豪宅成交量暴涨，部分商住项目也开始高端化。尤其在新房供需失衡的市场环境下，商住项目为了"躲调控"，大量入市，个别项目单价高达7万元/平方米。

　　值得注意的是，在全城豪宅化的刺激下，据中原地产研究部统计数据显示，2016年至今，北京平均单套住宅成交均价高达510万元，比2015年上涨幅度高达34%。

　　商住房抢收

　　根据中原地产研究部统计数据显示，截至6月20日，北京楼市累计签约商品房住宅22095套，供应量则仅为11062套，供需比例为1：2。在供需失衡的市场环境下，普宅项目"冲业绩"，商住项目"躲调控"，使得上周（6月13日-6月19日）北京楼市供应出现集中式爆发。

　　据亚豪君岳会统计数据显示，6月第三周（6月13日-6月19日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交5188套，环比分别增加17%，同时这一成交量也创造了近8周以来的新高。这一成交量也延续了第二周的上升态势，两周成交量之和已超过5月份全月成交量。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为，进入6月份以来，商住项目的调控传言使得该类型产品成交暴增，并拉动整体市场成交快速上行。截至6月19日，北京商品住宅共实现成交11100套，比5月份全月的成交量还超出了37%，在这其中商住类产品的成交占比高达76%，而上周成交套数排行榜中前十的席位也均被商住所占领。

　　郭毅认为，商住类产品不限购，总价低，在普宅市场逐渐进入"10万元+"的时代，已成为刚需购房客群甚至中端改善型客群不多的选择之一，开发商也需要低总价的商住产品实现快销，冲刺销售业绩并完成回款指标，因此整个商住市场的供需热度不断提升，6月份，整体楼市也在商住产品的拉动之下一路走高。

　　郭毅称，从上周入市量以及去化情况来看，由于商住不需要审核购房资格，因此签约周期相对较短，而随着近期入市项目的陆续签约，有望拉动6月份整体成交突破4月份的高点，并创下2010年以来的月度新高。

　　基于北京将会加强调控商改住产品的预期下，商住类项目仍在加紧入市，在限购之前集中出货，抢收业绩。据悉，位于丽泽商务区核心的首创中心·天阅公馆项目单价高达7万元/平方米，在近期开盘的商住项目中位居前列，依然在开盘当天取得超九成的认购。

　　千万元高端住宅占比大增

　　根据中原地产研究部统计数据显示，截至6月20日，北京成交的商品房住宅中，1000万元以上的高端住宅，成交占比高达11.1%，而2015年这一比例为5.8%。

　　从占据北京2016年成交榜单的项目看，位于前15位的项目中，仅有1个项目签约均价低于3万元/平方米，签约均价超过4万元/平方米的多达13个，签约均价在6万元/平方米以上的高端项目则达到了6个。

　　此外，市场成交均价也明显上涨，2016年至今，成交均价为34519元/平方米，这是北京新建商品房住宅成交均价首次突破3万元/平方米的年度。

　　高端项目加快成交的背后，体现了市场上改善性需求较为强烈。据记者了解，6月18日，作为潭柘别墅区的首发项目，京投发展(8.980, 0.21, 2.39%)·檀香府开盘两小时销售了12.8亿元。

　　据《证券日报》记者了解，京投发展·檀香府是全新项目，位于京西潭柘寺镇潭柘别墅区内，项目整体占地面积约为23.6万平方米，而建筑面积仅约为27.8万平方米，完全是低密度高端住宅社区，规划产品为洋房、联排、叠拼、合院等。

　　郭毅认为，今年以来北京普宅项目入市稀缺，因此上述普宅项目入市也吸引了大量改善型需求，多项目入市当天即告售罄。

　　值得一提的是，改善性需求强劲之下，低密度别墅产品越发受市场青睐，各大别墅区产品几乎都是市场上较为稀缺且升值空间被看好的项目。

　　以新兴的南中央别墅区为例，北京龙湖副总经理李亮向记者表示，龙湖与首开合作开发的天琅将是一个低密度别墅盘，会成为南中央别墅区的标杆产品。事实上，该区域的别墅项目已扎堆，首开、旭辉、融创、城建等大型开发商都将这个区域推出低密业态项目，其未来将是高端醇熟别墅板块。

　　据中原地产研究部统计数据显示，今年前5个月，北京别墅类物业签约已经达到了2344套，合计签约金额达到了254亿元，同比上涨了187%，签约金额上涨更是高达206%，甚至出现了单月成交量首次突破700套的历史记录。

　　不过，从京沪两地地王入市节奏来着，无论是公寓豪宅还是高总价别墅业态，已经入市的旧地王和老项目的后期房源正在抢夺这个市场上的超级富豪需求，鉴于此，新地王或高地价的平层大宅或公寓产品或难以与别墅产品匹敌。

    每日A股操作策略和涨停股都会在我的微信号里发布，扫描下方的二维码（或搜索微信公众号：laochengucanhui ）关注我的股参会。