深圳首套房利率普遍上调 银行房贷收紧信号又来了

　　一切都变化得太快，深圳银行房贷利率开始调整，“现在首套都是九折利率，各家银行都一样。”平安银行一位负责房贷人士称，银监局对此已有规定。此前深圳多家银行首套利率8.8折转眼已无影无踪。

　　深圳等一线城市成为房市风向标，今年3月上海出台了史上最严的“沪九条”，深圳随后限购也加码，如今深圳银行房贷利率向从紧拐点变化。在这背后是今年上半年房地产火热的景象，多个城市房价大涨地王频出，央行数据显示上半年个人房贷余额16.55万亿元，同比暴增30.9%。7月29日海通证券首席宏观研究员姜超称，地王频出为未来房价、房贷留下隐患，同时年中政治局会议罕见提及“抑制资产泡沫”，意味着地产泡沫应引起警惕。

　　深圳收紧信号

　　7月28日，本报记者采访深圳多家银行网点，首套房贷利率已经全部执行九折利率，“无论大小银行，现在各家都一样。”7月28日，建行深圳分行一位负责房贷人士称。此前，大部分国有大行和股份制银行都是首套利率8.8折，其中平安银行更低为8.7折，还对资产600万以上的优质客户执行8.2折利率。

　　今年3月，深圳出台房产新政，二套首付由最低三成提至四成，一套贷款没还清最高则要七成首付；同时非深户购房者社保从1年提至3年。这一政策直指炒房囤房，购买二套房至少要拿出数百万现金支付首付，此外社保年限大幅提高。

　　当时上海出台的“沪九条”则更严格，非本市户籍居民购房社保需缴纳5年以上，二套付款最低五成，最高七成。

　　上述建行深圳分行人士称，今年深圳房价上涨过快，监管层注意到了其中风险，所以无论是购房准入条件、首付比例和利率，整体门槛都相应提高。

　　如今，深圳首套房贷利率开始提高，全面遏制房地产市场泡沫。中原地产数据显示，今年上半年深圳一手房成交均价暴涨86%。全国房地产市场同样高歌猛进，银行房贷创天量，央行上半年金融机构贷款显示，上半年居民购房贷款新增2.36万亿，与去年上半年居民房贷新增1.11万亿相比已经翻了一番。6月末人民币房地产贷款余额23.94万亿元，同比增长24%，其中，个人购房贷款余额16.55万亿元，同比增长30.9%。

　　银行为何在房贷业务上高歌猛进而无惧风险呢？某股份制银行总行金融市场部人士称，这两年由于经济下行，企业日子都不好过，表现在银行就是不良率持续攀升，现在还看不到拐点迹象，“但是房贷这块业务一直都是优质业务，违约率非常低，多数城市房价也是看涨，那么银行就有动力去做大房贷业务。”

　　银监会数据显示，今年上半年末商业银行不良贷款率1.81%，2015年商业银行不良贷款率为1.67%。由于经济低迷企业不景气，银行整体不良率还在进一步攀升。从整体融资市场来看，不仅民营企业违约，现在央企、国企照样出现违约。

　　银行看到了另一块安全之地，那就是房地产个贷业务违约率极低，于是各家银行纷纷在政策限购限贷之下，尽可能地在利率优惠上出招，以在竞争当中吸引更多客户。然而房价高企、房贷增速暴涨之下，这一块原本安全之地也开始风险隐现。

　　泡沫盛宴到头？

　　7月26日中央政治局会议上，罕见地提到了“抑制资产泡沫”。

　　一些经济学家和市场人士认为，这主要是指向房地产泡沫，由于房价大涨地王频现，银行房贷激增已引起中央注意。海通证券首席经济学家李迅雷称，资产泡沫主要存在于楼市和股市，资金集中在金融领域利率过高，那么企业就不愿意投资实体，也去买金融产品或者炒房。

　　资金脱实向虚，全民进入炒房炒股时代，那么实体经济又更加低迷。目前经济处于“三重叠加时期”，即增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期，实体经济的客观困境摆在面前。

　　近两年货币供应量每年都在以10%以上增加，今年6月末M2同比增长11.8%，2015年末M2同比增长13.3%，海量的货币无处去，就去追逐资产价格，在不同投资领域吹起一个又一个泡沫，一会儿冲向股市上涨至5000点旋即暴跌调整；一会儿冲向楼市房贷新增出现翻倍，一线城市和部分二线城市房价暴涨；一会儿冲向大宗商品市场，期市出现暴涨暴跌。

　　但房地产市场不同于股市、期市，过快的调整将会引起系统性的风险。银行在房地产和房贷市场拥有大量的贷款，而且企业和居民贷款大部分都是房产作为抵押。在李迅雷看来，如果抑制资产泡沫处理不当，导致市场预期发生变化，引起房价大跌、股市暴跌，可能引发金融危机，所以一定要把握好度。

　　在监管层和银行对房贷收紧之下，地产盛宴结束了吗？方正证券首席经济学家任泽平认为，下半年房地产调控可能分化，即一二线收紧房贷，但对三四线仍是以去库存为主。

　　兴业证券最新报告认为，银行给地产加杠杆是不可逆的大趋势，房地产大周期绝对没有见顶，理由是个人房贷占总贷款余额比重国际上为40%-50%左右，中国房贷未来加杠杆空间巨大，趋势才刚刚开始。

　　我国银行当中按揭贷款占总贷款余额比重逐年上升，由2009年底的9%上升为2015年底的15.1%；又由2016年一季度末的15.4%上升到2016年二季度末的16.3%。

　　然而，当一线城市房价纷纷位于国际大都市前列，我国房地产已出现大分化，即一部分城市在加速赶顶，而另一部分还在低迷中挣扎。面对分化的房地产市场，银行房贷政策也会因地制宜，一线城市没有最紧只有更紧，多数三四线城市则相对宽松。