深圳住宅房价太高致投资风险加大 热钱流向写字楼

　　深圳市统计局数据显示，深圳经济整体发展稳中向前，第一季度全市GDP同比增速8.4%，为近三年来最高。其中第一季度第三产业增加值同比增幅9.1%。在经济基本面良好的情况下，2016年前5个月全市企业注册数量同比增幅约27%，深圳办公楼租赁需求得到改善。

　　整体而言，深圳全市第二季度整体租赁需求稳定、企业自用需求有所增加。仲量联行监测数据显示，本季度全市整体净吸纳量录得近12万平方米，仅有一个位于福田区的散售型甲级办公楼项目（京基滨河时代）竣工并投放市场，全市甲级办公楼空置率轻微下降0.1%至13.3%。

　　从需求端来看，高科技类公司的租赁需求稳定，证券、银行、保险等传统金融类企业的询盘量在第二季度较第一季度有所上升，优质单一业权的甲级办公楼需求获得支持。值得关注的是，百度、阿里巴巴和腾讯三大互联网虎头都已在南山区建设总部大楼、高端研发办公物业也在高新园区大量兴起，并不惜通过租金打折的方式来吸引优质科技类企业的进驻，令片区产业聚集效应更加明显。但在福田CBD，亦出现了租金敏感的中小型租户外迁搬到CBD边缘或南山中心新落成的办公楼的情况，导致部分大厦空置率上升。

　　仲量联行深圳董事总经理夏春毅认为，过去一年来大宗办公楼成交明显增加，继北京上海后，全国办公楼投资市场热点趋往深圳。"以目前相对比较活跃的保险资金为例，其自用和投资需求相结合的投资特点成为新趋势。"

　　以目前相对比较活跃的保险、银行业、地产业为例，其自用和投资需求相结合的投资特点成为新趋势。来自仲量联行的监测数据显示，地产商毅德投资在南山成交了约7700平方米的甲级写字楼，地产商深国控在福田成交了约25000平方米的甲级写字楼，保险业的太平洋(6.490, -0.07, -1.07%)寿险在福田成交了约40000平方米的甲级写字楼，保险业的前海人寿在福田成交了约20000平方米的甲级写字楼，来自银行业的华夏银行(9.870, 0.04, 0.41%)和上海银行在福田分别成交了36000平方米和15000平方米的甲级写字楼，上述大宗交易的成交时间集中在今年的上半年。

　　戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端告诉第一财经记者，大宗交易频繁是住宅价格高企、投资风险增加、个人或机构投资者转向商业市场的具体表现。此外，"营改增"的实施对写字楼市场构成间接利好，因此上半年深圳写字楼大宗交易频繁。

　　交投活跃，深圳甲级办公楼资产值持续上涨，但租金仍处于盘整期，下降态势仍然持续。优质单一业权物业需求依然稳定并且空置率保持低位，一些地标性项目租金甚至仍在上涨，但是，部分散售物业因为企业持续外迁导致入驻率没有明显改善等原因，租金叫价继续下降。

　　戴德梁行监测数据，综合今年第一、第二季度数据，全市甲级写字楼平均租金比去年底下降了0.3%至每月每平方米253.8元。其中，罗湖区和南山区分别增长0.3%和2.2%至每月每平方米227.3元和202.3元。福田区受新项目入市及需求放缓的双重影响，甲级写字楼租金比去年底下降0.8%至每月每平方米275.1元。

　　展望未来，夏春毅指出，金融与科技行业购买优质可售物业自用的需求将持续支撑投资市场发展。下半年，预计深圳将有近80万平方米的新增供应投放市场。不过，深圳经济基本面维持良好发展及P2P企业倒闭影响逐渐减弱，预期租赁需求保持乐观。加上总部企业自用需求外，银行、保险等行业活跃的自用购买需求将在一定程度上降低空置率压力。预期年末全市甲级办公楼空置率上升，但仍在20%以内。

　　同时，夏春毅认为，下半年深圳投资需求将继续活跃，机构性投资者和自用型企业用户持续看好深圳核心区域物业来的升值潜力。另一方面，金融与科技行业仍然积极寻找优质可售物业用于自用，此方面需求将继续支撑投资市场发展。

　　戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端对第一财经记者表示，从第三季度到明年底，深圳大量已建成的项目将逐步入市形成有效供应，可见供应量预计将达到198万平方米。同时，伴随高支付能力客户的减少和高新园区研发物业的分流，新增需求的减弱也将削弱对租金的支撑力度，明年全市甲级写字楼租金高位回落风险增加。