房地产投资增速回落：下半年或降温

　　进入6月后，楼市销售数据虽然仍处于高位，但涨幅已明显回落。

　　国家统计局15日公布的数据显示，1-6月份，商品房销售面积64302万平方米，同比增长27.9%，增速比1-5月份回落5.3个百分点。商品房销售额48682亿元，增长42.1%，增速回落8.6个百分点。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对《第一财经日报》分析，商品房销售数据的累计增幅有所收窄，和部分城市在此前几个月需求大幅释放有关，这些城市在6月之后已经明显降温。

　　上海易居房地产研究院发布的报告显示， 6月份，易居研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为2186万平方米，环比减少2.5%，其中南京和苏州这两个热点二线城市降温十分明显。

　　不过，尽管增速有所回落，但整体成交量仍处于高位。该报告显示，相比2010年至2015年6年间的同期水平。2016年6月份30个城市新建商品住宅成交面积分别增长了179.0%、88.8%、46.9%、42.0%、87.0%和14.0%。如此对比，今年6月份市场成交是近7年同期最好的水平。

　　在楼市成交仍出高位的情况下，楼市库存也进一步减少。数据显示，6月末，商品房待售面积71416万平方米，比5月末减少753万平方米。这也是连续四个月库存减少。

　　其中，住宅待售面积减少770万平方米，办公楼待售面积减少86万平方米，商业营业用房待售面积增加44万平方米。从数据可以看出，目前住宅库存去化效果比较明显，商业地产库存仍然高企。

　　随着楼市成交增速的回落，房地产开发投资的增速也有所回落。数据显示，1-6月份，全国房地产开发投资46631亿元，同比名义增长6.1%（扣除价格因素实际增长8.0%），增速比1-5月份回落0.9个百分点。

　　不过，在楼市成交降温的同时，土地市场的亢奋态势愈演愈烈。1-6月份，房地产开发企业土地购置面积9502万平方米，同比下降3.0%，降幅比1-5月份收窄2.9个百分点；土地成交价款3159亿元，增长10.2%，增速提高5.5个百分点。

　　中原地产研究部统计数据显示：2016年上半年，全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219宗，其中溢价率超过100%的地块达到了109宗，溢价率超过50%的地块更是多达167宗，地王频繁出现，这219宗地块中，超过半数是国企央企获得。

　　前6个月，全国主要的50大城市合计土地出让金高达10243.7亿，历史首次突破万亿，而在2015年同期则只有6973.14亿。杭州、苏州、南京、合肥，成交额同比上涨均超过200%。杭州、苏州、南京、合肥、深圳、佛山、厦门等城市楼面价涨幅超过了100%。楼面价的涨速远超过房价上涨幅度。

　　在市场分化的情况下，调控政策也开始了明显的分化。张大伟说，房价上涨较快的城市，包括部分一二线及辐射区都出现了约束性的政策，这些约束性政策包括上海深圳的升级限购及部分城市的信贷收紧，未来房地产调控政策将会升级到"一城一策"。

　　张大伟说，今年以来信贷环境对个人购房的支持力度空前，5月居民户新增中长期贷款创历史新高。信贷的放量支撑了楼市量价齐升。从房地产开发也的到位资金来看，定金及预收款18934亿元，增长34.1%；个人按揭贷款11245亿元，增长57.0%。

　　不过，随着一线城市和二线热点城市信贷政策的收紧，下半年这些城市的楼市成交将有望降温。"地王是未来房地产市场最大的风险。"张大伟说，一线城市成交目前已经开始放缓，部分热点二线城市成交火热，房价地价领涨。预期下半年，房地产调控继续因城施策，升级到一城一策，一旦信贷政策宽松不能持续，下半年特别是四季度房地产市场的风险可能爆发。