上海惊现全国第一天价豪宅 成交单价超过34万元

　　几年前，北京钓鱼台7号院曾抛出每平方米30万元的销售价，当时业内一片哗然，认为这只是营销噱头，市场成交价不可能达到这一高度。然而，近日，上海有楼盘以高达34.49万元/平方米单价成交，创下中国内地楼市新房有史以来最高记录。

　　易居研究院研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，高端置业需求正在上升，目前上海中高端住宅项目的价格在15万元-20万元/平方米的成交价并不稀奇，上述项目位置优势明显，是高净值人群首选物业。

　　值得一提的是，据中原地产研究部统计数据显示，2016年上半年，全国均价每平方米超过10万元的豪宅有36个。"2016年上半年是中国房地产历史上第一个顶级豪宅年，一线城市豪宅售价每平方米动辄超过20万元，甚至二线城市个别项目也跻身单价‘10万元+’阵营。"中原地产首席分析师张大伟如是表示。

　　天价豪宅成交单价超34万元

　　据第一太平戴维斯7月12日公布的数据显示，华侨城亚洲开发的上海华侨城苏河湾11号楼于4月19日成交的一联排别墅单价高达34.49万元/平方米。该套联排别墅总面积为700平方米，总价2.42亿元。

　　据称，34.49万元/平方米的单价创下上海新房市场有史以来最高单价记录。有分析师表示，该单价应该是目前大陆地区最高的成交价。此外，据悉，位于上海黄浦区的绿城黄浦湾曾有房源报价38万元/平方米，但未见成交。

　　事实上，《证券日报》记者曾实地走访过上海华侨城苏河湾项目，届时该项目刚刚入市，声称将打造上海顶级豪宅。苏河湾项目位于苏河湾区域，即北苏州路和曲阜路中间，从项目步行至南京路只需要10分钟-20分钟，东距外滩1000米左右，属于上海内环中的心脏地带。此外，项目周边的 商圈、教育资源优质且丰富，确实处于黄金地段。此外，苏河湾项目体量巨大，涉及公寓、滨河大宅、商业产品等多种产品业态，且有多套亿元级别墅，而项目售价也一路高涨。

　　而该项目用地也曾是上海非常有名的地王地块。2010 年2月11日，央企华侨城集团以70.2亿元总价竞得上海闸北区苏州河北岸东块1街坊地块，成交楼板价高达5.28万元/平方米，成为当时新一轮的全国单价地王，且很长时间内都稳坐其地王宝座。随后的7月23日，华侨城再以17.91亿元悄无声息地拿下了苏河湾41、42街坊地块。彼时，华侨城以88.11亿元代价使苏河湾项目连成一片，总建筑面积约25.7万平方米，粗略计算，苏河湾地块的平均楼面价约为34342元/平方米。

　　不过，苏河湾地王项目入市也经历了一番波折。2010年末，苏河湾地块动工。此后，华侨城曾发布公告称，公司2011年至2012年拟向母公司华侨城集团申请委托借款，额度为130亿元，主要向上海苏河湾等项目进行资金输血。

　　但直至2012年9月份，苏河湾才入市预售，当年入市约250套房源，累计合同均价为5.3万元/平方米，该期房源大部分已经售完；2013年，苏河湾项目入市房源累计合同销售均价升至7.6万元/平方米，最高报价突破19万元/平方米，而当年预售住宅累计合同销售均价为101668元/平方米，最高报价升至25万元/平方米；2014年1月份，其住宅预售最高报价则飙升至28.04万元/平方米，至7月份，其预售最高报价升至29.8万元/平方米。直至今年7月份，该项目已经突破报价直逼30万元/平方米的阶段，而是成交价达到34万元/平方米。

　　华侨城上海地王项目低开走高，成交单价一路涨至全国最高，其背后除了华侨城的资金支持外，核心地块供应稀缺，致使苏河湾项目赶上了中国顶级豪宅年的班车。

　　一线城市豪宅普遍化

　　事实上，一线城市已经进入城市化末端，核心区域土地供应几乎停滞，新建住宅高端化趋势越发明显。

　　同策咨询研究部数据显示，2016年上半年，上海市单价10万元/平方米豪宅累计成交682套，其中，公寓624套，别墅58套。相比起2015年195套的成交数量，2016年上海豪宅成交套数出现大幅上涨的现象。

　　而除了上海，在北京，以今年上半年来看，商品房住宅平均单套成交金额高达519万元，环比上年的379万元上涨了37%。此外，今年上半年，北京单价超过10万元的豪宅成交额刷新历史最高记录，签约209套，单价8万元以上豪宅签约571套，均同比大幅上涨。

　　值得一提的是，据中原地产研究部统计数据显示，全国前100个顶级豪宅项目，今年上半年成交总额为1488.2亿元，去年同期则只有800亿元。而这100个项目基本集中在4个一线城市和二线城市杭州，其中，北京有34个，上海有50个，深圳有14个，广州和杭州各1个。

　　对此，张大伟认为，一线城市和个别二线城市楼市进入高端年，成交价动辄突破每平方米10万元，甚至每平方米20万元，市场成交价普遍上涨。

　　"地王是催化剂。"某市场人士向本报记者直言，天价豪宅多出自国企、央企和上市公司，而这些项目多是当年的地王地块，年轻人置业的需求将愈发难以实现。

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