深圳房价已涨至10万 均价不到6万的写字楼该不该投资

　　深圳房价经历了几轮暴涨后，一些机构投资者发现了一个有趣的现象：现在深圳很多住宅价格都超过10万元/平方米了，写字楼均价才不到6万元/平方米。

　　市场数据显示，过去一年深圳平均新房价格上涨超过五成，但写字楼均价涨幅仅一成多；尽管房价跃居全国首位，深圳甲级写字楼租金水平分别仅为北京和上海的65%和69%。

　　仲量联行深圳董事总经理夏春毅认为，深圳写字楼市场拥有稳固的基本面、高租金水平和资产升值的潜力，因此继北京、上海后，国内大笔资金纷纷涌入深圳写字楼市场。

　　据统计，今年上半年深圳共成交了26笔大宗交易，总金额是122.82亿元，逼近去年全年交易额。这些大宗商办物业的买家大多为银行和保险机构，其中，写字楼是最受欢迎的投资标的。

　　与火爆的投资行情相对应的是高位的存量和日渐升高的空置率。保险资金购买写字楼，除了自用外，另一个重要目的是出于投资需求。但是深圳真的需要这么多写字楼吗？

　　根据仲量联行的数据，截至2015年底，深圳尚有存量甲级写字楼372.5万平方米，同比增加了63.4万平方米。根据目前规划，深圳2016年将有超过100万平方米的甲级写字楼落成。

　　随着2016年上半年新增甲级写字楼供应增加，空置率也从去年底的5.1%拉升至9.1%。"这是有史以来最大的供应量。"夏春毅预测，至2016年底，深圳甲级写字楼空置率将会拉升至近20%，同时，租金价格也将面临下调压力。

　　写字楼热

　　2016年上半年，大宗交易频频出现在深圳办公楼市场。仲量联行指出，经济增长和产业的支撑，使得国内写字楼投资市场热点由北京、上海趋向深圳转移。

　　仲量联行监测的数据显示，今年1月，前海人寿在深圳福田区成交了约2万平方米的甲级写字楼；4月和6月，太平洋保险豪掷27亿元，分两次购入深业上城14层物业，成交面积达到4万平方米。

　　此外，毅德投资和深国控分别在南山和福田成交了7700平方米和2.5万平方米的甲级写字楼。上述交易的成交时间集中在今年上半年。"大宗交易频繁的原因是住宅价格高企、投资风险增加、个人或机构投资者转向商业市场，此外，‘营改增’的实施也对写字楼投资构成了间接利好。"戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端表示。

　　写字楼一直是保险资金最为中意的资产类别。据不完全统计，深圳写字楼市场有史以来最大的6笔购楼交易，5笔都与金融、保险机构有关。

　　张晓端分析，原因之一是深圳保险市场活跃，有利于保险公司长期发展。深圳保监局数据显示，截至2016年6月底，深圳共有保险法人机构24家，保险分公司70家，保险公司法人机构资产总额共计3.53万亿元，继续位居全国第二。

　　此外，写字楼项目有稳定的租金收入，资产增值空间大，未来这一市场或将成为更多保险机构的"掘金"之地。

　　第一太平戴维斯的数据显示，目前深圳写字楼平均售价为55297元/平方米，相对应的深圳写字楼租金回报为228.7元/平方米，环比上升1.9%。

　　深圳中原地产投资部总经理杨创慧分析，写字楼是很多金融机构固定的投资组合，他们看的不是短期收益，而是至少五年的投资收益。深圳写字楼价格虽然涨幅不高，但是优质写字楼租金每年有接近8%的增幅；另外从租金回报率来看，商品住宅的回报率只有2%左右，而一般深圳甲级写字楼的回报率可以达到4%-5%。

　　杨创慧认为，深圳住宅价格冲高后，商业地产或迎来补涨机会，不管是租金还是售价，深圳写字楼市场未来还有较大增值空间。而中原地产接触的机构客户中，要求数层乃至整栋购入优质写字楼的不在少数。

　　总部经济

　　2015年11月，华夏保险以约20亿元的价格，购置了位于福田的京基滨河时代广场约2.4万平方米的10层写字楼。

　　华夏人寿保险股份有限公司副总经理元虎表示，这10个楼层将作为华夏保险除北京之外的第二总部，健康、养老、资产管理三大业务将迁入深圳，"这表明华夏保险看好并加大华南区域的投资和业务比重"。

　　在政策利好下，深圳还大力发展总部经济，鼓励保险企业总部落户。2013年，深圳出台的《深圳湾超级总部基地规划》提出，超级总部基地是城市在全球经济产业链条中终极地位的典型代表，是未来深圳发展成为世界城市的一个功能中心。

　　根据规划，深圳未来将重点打造福田中心区、后海中心区、留仙洞片区、深圳湾高新区和龙华核心区等五个总部基地。

　　深圳市认为，总部经济在提升区域经济价值，高效集约利用土地，提高劳动就业水平等方面有着不可替代的作用。具体操作上，总部写字楼将作为企业的一项固定资产，政府给予一定的地价优惠和政策补贴。

　　根据《深圳市鼓励总部企业发展暂行办法》政策：企业总部选择落户深圳的，最多可以获得5000万元落户奖，甚至购置总部自用办公用房，按购房房价5%的标准给予一次性补助。

　　2016年，深圳总部经济还在继续扩容。2月，联想拿下深圳后海中心区的一宗商业服务业设施用地，将建成联想国际总部；3月底召开的中国（深圳）IT领袖峰会上，深圳将乐视企业智能终端总部收入囊中。此前，百度华南总部、阿里巴巴国际运营总部也相继落户深圳湾。

　　据统计，深圳在建总部写字楼有15。个，其中南山区占4个，福田占11个。其中，因后海超级总部基地的规划，2014年至2017年，南山区新增写字楼将超320万平方米，至2017年市场库存将达约410万平方米，约为2013年存量的5倍。

　　深圳市土地房产交易中心的最新公告信息显示，今年8月，深圳将有15宗地上市交易，其中南山出让的4宗土地中，2宗地块对竞买申请人做了限制，要求为世界500强企业且在深圳市无总部的企业。"并不是每一家机构在深圳都能拿到总部用地，这些企业只能锁定在建的物业，在未来落成后，希望拿到多层来作为自用投资。"夏春毅表示。

　　元虎表示，看好企业总部经济在深圳的发展前景，"深圳的经济活力、城市综合竞争实力，在全国一线城市中排在前列，加上有政策支持，相信会吸引更多的保险企业的总部进驻"。

　　空置率和去库存

　　由于租户预算缩减以及P2P企业退租等原因，今年第二季度全国写字楼市场总体需求相较前几个季度有所减弱。在仲量联行跟踪的20个城市中，有10个城市的净吸纳量出现环比下降。

　　但由于大宗交易频繁，上半年深圳一二手写字楼共成交30.86万平方米，同比增长15.32%。

　　戴德梁行的报告指出，从需求行业来看，尽管P2P网贷平台监管收紧的影响正逐渐走弱，但余威仍存；小额贷款、融资担保等新型金融服务业需求依旧疲软；基金、证券、信托等传统金融机构则表现出稳定的需求。

　　在总部经济的推动下，深圳的摩天大楼和商业综合体正在以惊人的速度亮相市场。"但总部基地企业的入驻是一个缓慢的过程，对于大部分的创新企业和传统制造业企业来说，他们又难以承担甲级写字楼高昂的租赁成本。"卓越集团战略与运营部总经理李文涛表示。

　　据李文涛介绍，卓越在前海的写字楼项目卓越前海壹号2015年曾创下深圳商办物业市场的最高纪录，仅用5天签约金额便高达30亿。相比而言，因租金承受能力有限，针对创业者的联合办公类产品却只能在非CBD核心区的商办物业中才能玩得转。

　　空置率是衡量甲级写字楼市场的一个重要指标。戴德梁行监测数据显示，2016年上半年，24.5万平方米的新增甲级写字楼供应使得深圳甲级写字楼存量升至303.3万平方米。供应增加刺激写字楼吸纳量取得11.4万平方米的同时，也将空置率从去年底的5.1%拉升至9.1%。其中，南山区甲级写字楼空置率上升至12.9%，福田区空置率上升至9.1%。

　　夏春毅表示，根据目前规划，深圳2016年将有15个新项目、超过100万平方米的甲级写字楼落成，其中有近4成的面积将作为总部用途自用。这个有史以来最大的供应量将对整体空置率造成上升压力，2016年底空置率预计将会拉升至近20%。

　　在写字楼市场，通常15%被业内认为是空置率高低的分界线。有关数据显示，2014年底，深圳写字楼空置率仅是3%。"深圳甲级办公楼资产值正在持续上涨，但租金仍处于盘整期，下降态势仍然持续。"夏春毅指出，第三季度开始至明年底，大量已建成项目将逐步形成有效供应，新增需求的减弱将削弱对租金的支撑。因此，明年深圳甲级写字楼租金高位回落的风险将加大。

　　第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄则认为，供应量的加大并不意味着深圳写字楼市场会达到饱和。历史上深圳每年写字楼吸纳量为50万-70万平方米，前海自贸区目前有9万家企业注册，保守估计未来将产生800万平方米的办公需求。"很多公司都还没找到写字楼入驻。深圳经济发展前景好，写字楼的需求和供应是同步提升的。"林木雄说。