楼市政策轮回：三四线去库存 一二线城市加码

　　在最近的2年里，楼市调控经历了一个从放松到收紧的轮回。

　　自2010年开始实施限购政策后，全国共有46个城市实施了楼市限购政策，涵盖了四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区发达的二三线城市。

　　但2014年，楼市下行带来的库存压力高企、房地产开发投资增速下降、土地出让金减少，进而影响区域经济的发展，由此限购政策也开始土崩瓦解。2014年年中之后，二线城市纷纷取消限购政策，到2014年底，除了北上广深四大一线城市和房价畸形的三亚共5个城市外，其他城市均取消了限购。

　　不过，光取消限购还不够，紧随其后的是楼市信贷新政、救市新政的纷纷出台。尤其是2015年3月30日，中央就房地产政策接二连三放出“大招”，为房地产市场回暖助力，简称“3·30新政”，主要内容包括二套房商业贷款从此前的七成首付降低为四成首付、营业税免征5年改2年等。到2015年11月，在房地产市场库存高企、投资持续下滑的形势下，从中央到地方，去库存新政陆续出台。

　　就在三四线城市库存高企、大力去库存的同时，不仅北京、上海、深圳这些一线城市，包括南京、苏州、合肥和厦门这些热点二线城市的楼市也急速升温。到今年3月，上海和深圳的楼市政策纷纷加码。其中，3月25日，上海公布了被称为“史上最严”楼市新政的“沪九条”，包括对于非上海市户籍居民，缴纳社保及税务的要求将从2年提高到5年，买二套普通房首付五成，二套非普通住宅首付七成等内容。

　　在上海、深圳的楼市调控加码之后，大量的资金转战二线热点城市和环一线城市地区，以厦门、合肥、苏州和南京为代表的二线四小龙接棒上涨，地王频出，地王推动楼市进入量价齐升的状态，不少城市如厦门等地的楼市进入“全民炒房”时代。

　　在这种情况下，南京、苏州等二线城市也开始收紧购房信贷、土地出让等政策。

　　例如，今年4月南京就明确提出开发商申报房价年化涨幅设定在8%~12%，同时南京将采取6项措施遏制房价过快上涨势头。到了5月，南京更是宣布将实行土地出让最高限价办法，其后又推出土地出让熔断机制，至8月，南京调整土地公开出让竞价方式和商品住房贷款首付比例。

　　除了南京，苏州、合肥、廊坊、厦门等地也先后发布了不少楼市调控加码的政策。例如，合肥就出台了差别化信贷政策，首付门槛提高，地王一个月内付清地款等。

　　尽管如此，目前这些收紧的政策大部分较为“温和”，并未从根本上抑制投资投机性需求，未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。目前这些热点城市地价依然一路走高，房价上涨的压力仍然很大。因此在三四线城市去库存的同时，一二线城市政策将继续加码。