多地相继进入调控窗口期 业内称楼市遭过度透支

　　根据国家统计局公布的第二季度宏观经济数据显示，整个上半年，房地产行业的同比增幅在各行业中位居第一。其中，一线城市及部分热点二线城市房价普涨、楼市行情火热。而土地市场上，高价地又频出。这一系列现状，也引起了市场的关注和担忧。

　　为给过热的市场降温，近期一些热点城市已陆续收紧政策或进入调控窗口期。尽管对楼市的后续效应还有待观察，不过传统的“金九银十”或因此受影响。业内人士纷纷表示，由于此前市场需求已遭过度透支，今年的“金九银十”可能会成色不足。

　　热点二线城市涨幅超一线

　　国家统计局最新公布数据显示，7月份70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的城市有58个，持平的城市有1个，下降的城市有11个，同比总体仍在上涨。分城看，一线城市由于去年同期基数相对较高，近期环比涨幅收窄明显，7月份新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均进一步收窄；而绝大部分二、三线城市由于去年同期基数相对较低，同比涨幅仍在继续扩大。

　　从一线城市来看，上半年深圳和上海的涨幅最为明显。特别是深圳，去年仅一年左右的时间，深圳楼价的涨幅就超过20000元/平方米，今年一季度仍延续去年的涨势，新房均价已达51006元/平方米，较去年12月底的涨幅达16%，同比上涨47.4%；同样领涨的还有上海，根据上海链家市场研究部数据，截至6月30日，上海房价均价已涨至45411元/平方米。

　　值得注意的是，上海市住建委9月6日正式发布消息重申，上海将继续严格执行3月25日发布的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系 促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，保持本市房地产市场平稳健康发展。

　　相较于沪深，北京的上涨态势也并未减缓。根据北京市建委公布的数据，2016年上半年北京新建住宅市场各区总成交额1254.37亿元，环比去年下半年上涨15.5%，同比去年上半年也上涨5成，成交均价34838元/平方米，价格环比去年下半年上涨4000元/平方米，同比上涨6000元/平方米，价格持续处于增长通道。

　　在四个一线城市中，广州房价处于“慢牛”状态。据中原地产研究院数据显示，上半年广州一手住宅网签均价为15599元/平方米，同比仅上升6.14%。与北上深三大一线城市相比，广州的楼价涨幅显然很慢，不过业内预计下半年楼市或要补涨，空间还很大。

　　不过，今年部分热点二线城市的表现可以说完全超过了一线城市。国家统计局的数据显示，7月份70个大中城市中，南京、厦门和合肥房价同比涨幅分别为33%、39.2%、33.8%，远超北上广；像天津、杭州、福州、南昌、郑州、无锡和惠州等城市房价同比增幅均达到两位数以上。

　　除了商品房交易市场，一二线房地产市场火爆行情还体现在土地市场上，“高价地块”频出已引起业界的密切关注。数据显示，今年上半年，全国50个主要城市拍出的“高价地”多达219宗，土地出让金总额首次突破万亿元，高达10243亿元，远超去年同期的6973亿元。其中，杭州、苏州、南京、合肥成交额同比涨幅超过200%。

　　多地进调控窗口期

　　过热的市场行情，已引起了业内的关注与担忧。

　　对于下半年的楼市基调，发改委在7月14日发布宏观经济运行情况并回应热点问题时，已给出了明确的方向：对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨;对三、四线等商品房库存较大的城市，要根据当地市场情况，积极采取有效措施，化解房地产库存。当前房地产市场调控的主基调仍然是去库存。下半年，针对市场分化的情况，应更加注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。

　　9月6日，住建部亦发文强调，根据房地产市场分化的实际，坚持分类调控，因城施策。

　　近期，部分二线城市已相继出台楼市收紧政策。业内预计，接下来各地也会因“多米诺骨牌”效应逐步进入调控窗口期。

　　在合肥，7月1日开始执行差异化信贷政策，商品房最低首付比为25%，部分情况购买商品房的首付比为40%；苏州、南京也同时在8月11日公布调控新政；而武汉和厦门则分别于9月1日和9月5日起实行限贷、限购政策。

　　随着以上热点城市相继出台调控政策后，业内人士认为，由于部分城市房价和地价出现过热倾向，为防止出现系统性风险，未来热点城市出台收紧政策已成为大概率事件，而商品住房市场也有可能会迎来调整期。

　　业内：调控或升级

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年上半年，尽管部分地区已经出台地产调控措施，比如合肥、苏州、南京等，但是，这些政策大部分较为“温和”，并未从根本上抑制投资投机性需求，未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。此时，地价依然一路走高，房价仍然在快速上涨。此时政策面已经到了出台的“窗口期”，热点城市尤其是房价上涨幅度较大的二线城市也极有可能重启楼市限购。

　　截至目前，包含北上广深四个一线城市在内，全国共有9个城市实行不同程度的限购和限贷政策。“其实厦门在7月就开始限贷，最近则是加码限购。”中原地产首席分析师张大伟认为，从各地的政策顺序来看，通过限贷来去杠杆往往是第一步，如果在房价未能抑制住的情况下，就有可能进一步升级调控重启限购，“至于限制的具体力度则取决于房价涨幅的高低。”

　　房企：市场过度透支

　　实际上，早在苏州、南京等地出台调控政策后，很多开发商就未来市场走势以及对企业的影响也提出了一些自己的观点和看法。尽管对市场各有预判，不过都一致认为前期市场已遭过度透支。

　　旭辉集团主席兼执行董事林中就认为，政策出发点还是保持市场平稳发展，一个城市这么高的涨幅，对于房地产市场不是很有利，会透支未来几年的房价。相信政策出台，对房地产市场的持续稳定健康发展，是比较有利的；融侨集团品牌营销中心总经理张岩则表示，国家制定这些政策也是相对合理，开发商还没到完全卖不了的地步。

　　尽管房企比较乐观，不过随着重启调控的城市越来越多，此前火热的市场行情势必很难延续下去，而传统的销售旺季“金九银十”也会受到影响。

　　新城控股副总裁欧阳捷认为，热点城市最大的问题是无地可增，因此供应难以明显增加，更多非热点城市要么供求基本平衡，要么就在去库存的路上，市场不会发生太大变化。

　　在欧阳捷看来，接下来热点城市房价增长会放缓，其它二线城市受热点城市的溢出效应有所增长，三四线城市去库存政策不会改变，但增长不会更多。“金九银十依然是相对好的季节，但因为前期市场透支，房价上涨、阻挡了部分客户，政策挤出和延后了部分需求，金九银十不能抱以过多期望，不会再有过去那种火爆但依然好于往年的7-8月份。”

　　而当代置业执行董事兼总裁张鹏判断本年金九银十还是会延续2016年整年的火热态势。不过，但是不可否认的是整体需求被这波18个月的行情过分透支，随着各地方政府政策相继出台，后市量价增速势必会受到影响，加之信贷政策的趋紧变化，未来热点城市的成交量会有变化。

　　但受供应有限影响，市场价格应会平稳发展，本轮政策刺激使一二线城市市场火热与三四线形成明显反差。张鹏认为，随着整体货币政策的收缩，如地方城市不出台应对政策应会对三四线市场的成交量造成一定影响。