楼市火爆引发调控政策重新收紧

　　18日，杭州市发布房地产限购政策，将于9月19日起暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。杭州是继苏州和厦门之后第三个重启限购的城市。

　　业内人士表示，部分楼市的异常火爆，令房地产调控政策重新收紧，针对房地产领域的降低杠杆政策正在密集出现，不排除有更多的城市加入限购和限贷的行列。

　　火爆 小长假的疯狂投资者

　　本应轻松休息的小长假，迎来了风风火火的房地产投资客。郑州白领张超便是其中一位。

　　“觉得假期比上班更累。”张超说，第一天家人看房选房，第二天排号摇号，第三天办手续，在三天小长假期间，他几乎所有时间都泡在了房上。

　　张超说，“我看中了一套位于郑州航空港区的一个欧式洋房项目，临近自贸区，且位于地铁沿线。与一周前相比，该项目已经涨了近600元，若与6月底开盘价相比涨了近3000元。”

　　“听说上次开盘200多套房，有八、九百人排队摇号。迫不得已，我在17号开盘前一天带家人看好后，当晚就到售楼处排队，以免买不到。”张超说。

　　在本轮近乎疯狂的房市当中，张超的做法并不鲜见。刘蹙是张超的置业顾问，作为卖房人，他自己也被现在购房人的热情吓怕了。“上次开盘时，一位上海老太太买了3套房，这两天我告知她要加推，她直接打电话说留三套。我连忙说‘这次房子不一定能拿上’，这老太太直接来了句，‘我现在就买机票从上海飞过去，给我个账户，钱我先打给你’。真是拦都拦不住。”刘蹙说。

　　中原地产市场总监张大伟表示，现阶段购房者投资需求之所以旺盛，或者是因为看中未来上涨预期，期待投资获利，或者是因为害怕将来再涨，早买早安心。

　　稀缺 资金潮下的恐慌

　　中原地产研究中心数据显示，在刚过去的中秋小长假，北京新建住宅签约422套，二手房住宅签约280套，整体来看，成交量是最近几年小长假的最高点。

　　今年端午小长假期间，北京新房住宅成交213套，二手住宅成交仅70套。这意味着，虽然因为假期签约的特殊性，整体签约并不完全真实反映市场情况，但从单纯都是假期因素来看，成交量翻了几番。

　　“出现投资需求的主要原因是过多的货币供应。在货币过多供应的影响下，投资需求被无限大地释放在房地产市场。”张大伟认为，现阶段房价爆发的原因是资金潮下的资产荒导致购房者出现了恐慌。

　　央行日前发布的数据显示，8月新增贷款9487亿元中，住户部门贷款新增额度高达6755亿元，该贷款额较7月的4575亿元，环比增加47.65%。

　　张大伟说，信贷的强劲支持，加之去库存政策的大力刺激，引发了今年房地产销售市场的火爆行情。而过度的加杠杆事实上带来了越来越大的房地产风险。

　　的确，在高成交的带动下，重点城市库存均快速去化，多个城市或面临“无房可卖”。上海易居房地产研究院数据显示，截至2016年8月底，其监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24256万平方米，环比减少0.9%，同比减少5.7%，库存已连续13个月同比下跌，回到了5年前的水平。

　　造成库存下降的主要原因便是新增供应赶不上去库存的速度。易居数据显示，虽然8月份推盘节奏相比7月份有所加快，但8月35城新增供应2336万平方米，依然低于其新增成交量2558万平方米。

　　上海易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，部分地区去化周期快速下降。以杭州为例，2014年6月杭州存销比为26.0个月，属于本轮楼市调整周期中的偏高水平。随后该曲线持续下滑。到了今年7月份存销比跌至6.0个月，而到了8月份继续下跌至5.2个月。

　　“同时，南昌、南京、合肥去化周期甚至已分别降至4个月、3个月、1个月，当地楼市需开启‘补库存’阶段。”严跃进说。

　　从紧 “去杠杆”势在必行

　　房市热度的不断升温，促使地方开启收紧政策的大幕。继苏州、南京、厦门、武汉之后，最近大热的郑州、杭州也加入收紧行列。

　　郑州方面指出，郑东新区、郑州经济开发区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，采取“限地价，竞房价”，即地价确定，参与网挂的竞买人现场竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。市内五区及郑州高新区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，参与网挂的竞买人进行最后一次现场报价，依据挂牌须知等相关规定，确定竞得人。

　　此外，除大棚户区改造用地外，居住用地及兼容居住用地的其他用地，土地出让竞买保证金缴纳比例提高到100%，溢价部分土地出让金在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。

　　同时，还加强对房地产开发企业购地资金来源的审查。加大对银行机构个人住房信贷政策落实情况的督查力度。对首付款来源、借款人家庭已有住房数量、借款人信用资质和购房合同真实性等情况加强实质性审核。严肃查处各类违法违规行为。

　　杭州方面则表示，在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

　　明确限购范围为，上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区，不包含富阳区、大江东以及临安、桐庐、建德、淳安四县（市）。

　　浙江工业大学房地产研究所教授虞晓芬认为，今年杭州房地产市场成交量明显放大，价格也出现上涨。杭州房地产市场已出现了过度投资、投机的“苗头”。

　　CRIC研究中心执行总裁丁祖昱也指出，政策的出台离不开市场超出预期的“过热”。8月杭州商品住宅成交均价1.8万元/平方米，环比上涨11%，涨幅超过近期市场大热的南京、合肥、武汉等市，在研究中心监测的71座重点城市中排在第二，仅次于上海的14%。

　　丁祖昱认为，一二线楼市全面收紧在即，限购政策收紧范围或会进一步扩容，市场没有明显降温的南京、合肥、武汉等市均有出台类似政策的可能；力度上也可能进一步加强，如果热点城市市场还是“越控越涨”，出台更为严厉的首套房限购等政策也不无可能。

　　但张大伟表示，政策力度有限，对实际影响微弱，如果信贷不收紧，这一政策很快将被市场消化。

　　但值得注意的是，丁祖昱强调，虽然现阶段除苏州外政策未有力度，但未来如果调控政策不断加码、不断升级，超过一定的“临界点”后，将有可能成为“压垮骆驼的最后一根稻草”。

　　“政策是有叠加效应的。随着购买力透支、需求透支，最后几个月的成交量或将回落。”丁祖昱说。