新政下的房企大佬:王健林态度悲观 许家印"迁都"

　　2016年10月8日，万科集团董事会主席王石低调现身辽宁省沈阳市。他这一次来沈的目的，是为了视察万科紫台项目。

　　在刚刚过去的国庆黄金周，“去库存困难户”沈阳的成交猛增，其中异地购房成为主力。正当沈阳意图加速去库存之际，同一个时空里，中国的19座城市却相继出台限购限贷政策。

　　你方涨罢我登场。在内地房地产市场正迈入非理性增长阶段时，部分地方政府不得不接连制定限购限贷政策并着手不动产登记，以抑制楼市因投资投机需求过大形成的疯狂增长局面。

　　一切始于9月30日。北京率先出台新的楼市调控新政，紧随其后，天津、武汉、成都、合肥、郑州、苏州、深圳、南京、厦门、广州等城市均密集表态，先后出台限购限贷等调控措施。再到10月8日上海和南昌加入调控阵营，短短9天时间，全国已有22个城市先后发布新一轮楼市调控意见。

　　“限购+限贷”组合拳下，楼价与地价何去何从？房企又将以何种姿态应对楼市调整？在地产圈内浸淫多年的商业大佬们应该早有准备。

　　就在10月6日晚间，2018俄罗斯世界杯预选赛亚洲区12强赛小组赛，中国对阵叙利亚在西安上演。恒大集团董事局主席许家印意外出现在球场的主席台上。在那场比赛中，中国最终以0-1不敌叙利亚。

　　多元化VS专业化

　　9月28日，美国媒体CNN发布对了万达集团董事长王健林的采访。

　　这位靠房地产起家的中国首富在镜头面前毫不隐晦地指出，中国房地产目前的市场泡沫是历史上最大的泡沫，“像上海这样的超大城市房价持续上涨，而数千个小城市的房价却在下跌，空置率很高。面对现在的问题，我想不出什么办法。”

　　王健林更表示，政府已经出台了各种措施，包括限购限贷，但效果不明显。

　　就在王健林发表这番言论的8天前，9月20日下午16时，登陆港交所637天的万达商业(03699.HK)正式退市。退市前的最后一份业绩报告显示，2016年上半年，万达商业合约销售总金额为506.23亿元，较2015年同期下降17.33%；合约销售面积539万平方米，较2015年同期下降17.58%。

　　这恰恰与王健林年初的悲观预计相符。

　　按照他的预计，2016年万达集团总收入为2543亿元，同比减少12%。主要是房地产销售收入减少640亿元，至1000亿元左右，同比降幅约为40%。

　　企业业绩下滑明显是王健林担忧的起因吗？答案不得而知。但显而易见的是，大连万达集团正在逐渐缩减房地产业务，始进军娱乐、体育和旅游行业。

　　“到2016年底，万达将不再是房地产企业，而成为综合性企业。预计到2017年，万达超过三分之二的收入和净利润将来自服务业，比原计划提前一年实现转型目标。”王健林强调。

　　在多个公开场合，王健林表示要万达把计划2017年后开业的重资产项目全部转让，“2018年万达将不再有地产销售收入”。

　　与此同时，万达开始将主要精力放在娱乐、体育和旅游行业上，今年一月，万达收购了传奇娱乐；不到两个月之后，万达又收购了卡麦克影业，成为全球最大的院线。9月21日，哈尔滨市政府与万达集团在哈尔滨友谊宫签署《文化旅游战略合作协议》。10月9日，万达文化集团旗下的北京万达旅业投资有限公司将整体并入同程旅游旗下的同程国际旅行社有限公司，合并后的新公司将成为中国最大旅行社。

　　与王健林不同，在南方，另一位靠地产起家的中国富豪许家印，则正用实际行动表达他对地产行业的信心。

　　就在9月28日王健林泡沫论发表的当天，恒大集团董事局主席许家印宣布，将“多元化”发展成果——饮品、粮油、乳业业务，全部抛售，“这将使公司更加专注于房地产和其他相关业务”。

　　按照许家印在今年恒大集团20周年庆典上所言，到2020年，恒大的目标是总资产超3万亿元，房地产年销售规模超6000亿元。这一目标如要实现，恒大地产业务必须在2016年就实现3000亿元以上的销售，并且连续五年保持10%以上的增长。

　　对房地产市场的长期看好或是支撑恒大6000亿元销售目标的基石。在成功剥离矿泉水粮油及乳业等快消业务后，眼下的许家印正在谋划“迁都”深圳与回归A股。

　　10月9日，据多家媒体报道，恒大集团已经将集团公司注册地迁入深圳了。广州红盾网显示，注册于广州天河区的恒大地产集团有限公司的主体状态为“已迁出企业”，核准日期为今年9月12日。与此同时，在全国企业信息系统中，恒大地产集团有限公司的注册地址已经变更为深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室。

　　恒大“迁都”的消息在2015年10月末就已传出，欲打造广州和深圳“双总部”的说法更是甚嚣尘上。

　　实际上，在过去几年时间内，恒大在深圳土地市场上的动作明显比在广州大本营更为积极，大量的土地储备或许为公司“迁都”之后的发展奠定下基础，相反，该集团在广州的可用土地储备已经不多。

　　据不完全统计，恒大集团进入深圳近5年时间已经拿下12个项目的开发权。除年报披露的项目之外，恒大集团在深圳还有数个有意向的旧改项目，加起来有17个之多，预期总建筑面积超770万平方米，可售面积超460万平方米，堪称深圳“大地主”之一。

　　恒大集团内部员工曾对媒体透露，公司下一步将重点发展金融业务，“领导的要求是，以房地产为基础，金融、互联网为两翼，带动相关产业高速跨越发展。即高起点启动恒大健康产业、金融产业和互联网社区服务”。如此看来，恒大迁都深圳“昭然若揭”。作为改革先锋的特区深圳，2015年，其互联网产业增加值756.06亿元，新一代信息技术产业增加值3173.07亿元。此外，深圳还是全球排名第九的金融中心。深圳银行、证券、保险业机构密度、外资金融机构数量以及从业人员比例均居全国前列。

　　“恒大在前海、后海的举动有其自己的考量，这里集合了自贸区、总部基地、金融集散地，对于恒大发展地产、互联网+业务，大有裨益。”房地产与金融领域资深评论员黄立冲告诉时代周报记者，“前海、后海大力发展总部经济，这里更利于恒大打造自己的总部平台”。

　　来自亿翰智库发布的《2016年1-9月中国典型房企销售业绩排行榜TOP200》最新数据显示，前9个月已经有三家房企销售金额突破2000亿元，恒大在销售规模、总资产、营业收入、现金余额等指标超过了万科。这是万科高居行业榜首十几年首次王者退位。

　　并购和买地

　　和万达与恒大的扩张方式不同，930限购风暴前，融创中国（01918.HK）还在乐此不疲地进行着并购和买地。

　　除从年初至今共计支出600亿元土地购置费用外，9月21日，融创以总代价40亿元认购A股上市公司金科股份（000656 CH）非公开发行股份，仅在三天之前，9月18日，融创宣布以总代价约137.88亿元收购联想控股（03396.HK）旗下41家公司所持有的42个房地产开发项目。

　　融创与联想间的交易，据称出售决策直接来自于柳传志，融科智地层面事前并无知悉。今年上半年，联想控股房地产净利润为3.65亿元，比去年同期下滑75%。事实上，这种趋势自去年下半年开始已有体现。地产业务的“不争气”迫使柳传志忍痛割爱。

　　就在9月30日晚间，联想控股（03396.HK）发布公告称，该公司全资附属联想（北京）有限公司与北京市海淀区国有资本经营管理中心订立股份转让协议，拟以17.8亿元出售联创瑞业（北京）资产管理全部股权，其主要资产为北京联想研究院大厦。

　　这是联想控股在不到两周的时间内，第二次出售旗下地产项目。

　　而对于在并购道路上一路狂飙的融创来说，接盘联想控股旗下的地产业务，只是其布局国内市场的一部分。

　　“我们确实做了很多并购，我们从2008年起每年都有大量并购，很多项目都是通过并购拿来的。包括我们进入很多二线城市，也是通过并购进的。”融创中国联席公司秘书高曦曾在公开场合对时代周报记者如是说。

　　据统计，2016年至今，融创已经进行了10笔收购，合计金额为291.8亿元。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，央企与品牌房企并购整合将加剧中小房企的退房行为。“从目前行业竞争格局来看，千亿房企的竞争暗潮汹涌，竞争异常激烈。”

　　根据克而瑞预计，今年全年房企的销售业绩明显提升，千亿房企可能达到11家，去年这个数字为七家。其中，恒大和万科两家今年将冲击年销量4000亿元水平，碧桂园（2007.HK）有望冲击3000亿元大关，而去年国内排名前三的房企仅实现2000多亿元的水平。

　　在前8月完成781.3亿元份额后，融创中国董事会主席孙宏斌也将2016年的销售目标从800亿元上调至1100亿元。

　　土地的隐忧

　　孙宏斌曾明确表示，将暂停在一级市场上拍地。“过去北京、上海什么地都能拿，现在觉得要避免掉进高价地的‘坑’里面。”

　　但是，据不完全统计，总部位于天津的融创，今年1-9月在全国招拍挂土地市场已经拿下42宗地，总计砸下632.7亿元。

　　而为支付一笔不菲的土地款，融创在今年上半年新增债务共计210亿元，相应地，截至6月末，公司总有息负债规模自去年年底的420亿元大幅增长至630亿元。若将永续债计入有息负债，公司净权益负债比仍从去年年中的45%、去年年末的77%大幅跃升至149%。

　　连续的大动作之后，融创依旧血槽未空。9月27日，经过76轮竞价，融创以总价19.5亿元夺得东莞黄江镇宝山地块。尽管楼板价只有2万元/平方米，但溢价率却高达689.38%，创下了今年全国土地市场的最高溢价率。

　　3天之后，9月30日，北京市住建委等七部门下发了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》。潘多拉的盒子由此被打开。

　　10月9日，北京迎来限购新政后的土地第一拍。位于北京亦庄经济技术开发区II-6街区的X84R3地块，经过47次报价后，最终由一级开发商博大新元以总价21.1亿元夺得，溢价率139.74%，折合楼面价20824元/平方米。

　　这是一个出人意料的数字。曾有业内人士在新政出台前预估，根据北京新房市场成交情况、土地供应稀缺情况、亦庄区域价值情况以及房企拿地的积极性等方面来看，该亦庄地块楼面价或将超过6万元/平米。

　　近年来，北京土地供应有限，但凡有地块推出，便会引得众多房企争抢，且屡屡刷新地价。据时代周报记者了解，该地块地价之所以难以拍至高位，则是对于X84R3地块的竞买，政府限定该宗地中居住用途建筑规模全部用于建设 “自住型商品住房”(最大套型面积90平方米)，销售限价为2.3万元/平方米(含全装修成本)。

　　北京控地价限房价的举措似乎初有成效。而对于在对赌房价三五年后还能上涨甚至翻倍，从而拍下多幅高价地王的房企来说，或将因此陷入“赔本赚吆喝”的尴尬之中。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，在本轮楼市调整期后，此前激进拿“地王”的部分房企可能会陷入困局。“由于房地产周期在2017年下半年后处于低谷期，也就是说，今年下半年或明年入市地王项目的话势必是亏损的，拿地王的企业也有可能因为地王陷入困局。”

　　新城控股高级副总裁欧阳捷则持不同意见。他在接受时代周报记者采访时表示，即便是政府采用限购限贷的方式抑制房价与地价，但却无法阻止到大城市的人群购买住房，也同样无法阻止开发商购买土地，在土地和住房供不应求的背景下，地王现象无法避免。

　　2016年终将成为历史上地王最多的年份，而众多房企却成了走钢丝的人，在买买买中如履薄冰。尤其在930后楼市调控大背景下，曾以重金砸下多块地王的房企们，在楼市调控组合拳下，该喜还是忧？而房企买什么，怎么买，无疑将成为第四季度土地市场的一大看点。