楼市追踪

　　政策拐点之后，房价拐点又将何时到来？这其实就是看哪些城市能最先逆转楼市供求关系，使供大于求。

　　这个十月长假，国内数个一二线城市的开发商、购房者及媒体从业者经历了一场政策大洗礼。二十个城市限购限贷，虽然严厉程度不一，但雷霆万钧之势显示了高层阻止楼市疯狂的决心。两年来，政府对房地产宽松政策的拐点迅速来临。

　　那么，政策拐点之后，房价拐点又将何时到来？这其实就是看哪些城市能最先逆转楼市供求关系，使供大于求。其中无非两点，一是如何缩小需求，二是如何扩大供应。

　　缩小需求当然取决于当地调控政策、限购限贷去杠杆的严厉程度。除了一线城市，二线城市中最严厉的无非是长三角的苏州、南京和合肥，而它们恰恰是二线城市前期最疯狂的“四小龙”（苏州、南京、合肥、厦门）。

　　供应端则是土地放量，这是楼市扩大供应的前提。而苏州、南京、合肥这几个城市，恰恰又是前期土地拍卖最多的，今年前三季度土地收入都已超过一千亿，而后期还将继续大规模放地。

　　比如南京今年要出让500公顷的土地，四季度还有三分之一要完成。这么大的量，在前期地王和现在限购的基础上，必将让开发商谨慎而行。南京市前期土地成交溢价率主要集中在50%-200%之间，占全部成交地块的80%，溢价率超过100%以上的有25宗地块。这样的局面显然会明显降温。

　　合肥的供地力度更猛，号称2016年下半年每月居住用地供应面积原则上不少于1000亩。其在九月初就公布了《合肥市居住类国有建设用地使用权出让预公告》，涉及土地50宗，总面积6225亩，这也是合肥市土地市场史上一次性公布居住土地宗数和面积最多的。

　　在合肥房地产市场采取严厉调控、下游购房者已大大减少的背景下，此次大面积放地则从供应端对房地产市场进行了调控，使供求关系迅速逆转，购房者预期自然也发生改变。

　　至于前期疯狂抢地的开发商也会冷静很多。这么多后续土地，不可能都成为地王，开发商再拿地必须谨慎。当然，这些土地具体落实“招拍挂”需要合肥政府提供强有力的措施，来保证市场及时供应。

　　另外，这些城市前期房价疯涨，使购房门槛大幅提高，再加上改善性住房去杠杆，最高八成的首付，让众多购房者难以企及。而前期释放的大量地王，使开发商急于回收资金，推出新房源，以求在高价基础上实现快销热卖。但在目前调控政策下，这样的局面几乎不可能再实现。

　　2016年虽然大多数开发商都超额完成指标，利润也大大增加，但是他们在抢了众多地王之后，早已把资金还了回去，并要靠销售回款来消化掉地王。尤其是那些拿地金额远超销售金额的福建民企，在政策反转的艰难局面下，回款速度关系企业生死存亡。为了资金周转，在这三个城市里，部分开发商以价格战来打动购房者就是顺理成章的事了。所以，一旦全国市场发生反转，领头羊应该就是这几座城市。

　　其他城市变数就比较大了。比如深圳和北京的政策也很严厉，北京二套首付不低于50%，深圳更提至七成，这使得改善性居住的购房门槛达到了无以复加的程度，但是这两个城市目前土地出让都很少，短时间内很难让供求关系出现大逆转。

　　而二线城市中济南和郑州虽然调控政策比较宽松，但济南全年总住宅用地供应量将达到8000多亩， 明显超出以往每年五六千亩的供应量。而郑州今年1-8月主城区已供地5300亩，按照年底再供应6000亩的计划，今年郑州市主城区商品住宅用地将达到11300亩，是去年全年供应量的2.3倍。这也将对供求关系形成巨大压力。

　　所以，这几个城市也有希望达到价格拐点，但时间会推迟很多，应该是在长三角这三个城市之后。

　　张百忍（地产学者）