中国楼市巨变即将来临：将发生两大变化

　　如果你在地产圈里发问：本周楼市最大的新闻是什么？

　　估计很多人会回答：广州、武汉和长沙土地拍卖再创新高，显示出中心城市房价仍然看涨。

　　几乎没有多少人会注意到，今天（11月23日）国土部召开的一个新闻发布会。这次发布会，主要是为了推介一个文件：《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》。

　　这份文件虽然是国土部制定的，但却经过了“中央全面深化改革领导小组”和国务院的审定，所以绝对是一份非常重要的文件。

　　这份文件的实质意义是：把中心城市建设引入到“城市更新（旧改）”的新时代，土地供应将从“增量供应为主”演变为“存量供应为主”。

　　由此带来了一系列新变化：开发商拿地方式将改变，开发方式将改变，利益格局将改变，城市价值体系将改变，房价结构、城市交通、教育资源布局等等都将发生巨大变化。

　　而且，这一变化将主要在中东部的中心城市出现，或者说是在被国家重点管控的房地产热点城市出现。其结果是：一大批中小开发商将被迫退出市场，市场集中度将提高，传统老区房价面临价值再发现，很多居民会品尝到“天上掉馅饼”的滋味。

　　通过新闻发布会，国土部告诉了我们此次“利益格局调整”的背景：

　　改革开放30多年来，我国城镇化建设取得突飞猛进的发展，一批现代化城市兴起，城镇用地结构布局不断优化，土地利用效率不断提升。但在一些地方，由于历史的或现代化进程中的原因，城镇外延式扩张与存量土地低效利用状况并存。

　　一方面，城镇快速扩张占用大量耕地良田，土地开发强度过高，与资源环境承载力不相适应，以牺牲农用地为代价的城镇化模式已难以为继；另一方面，城镇内部存在大量低效用地，盘活利用潜力巨大，集中表现在：一是布局散乱，容积率低、建筑密度低、投入产出率低；二是产业用地配置不合理，大量工业用地集中在黄金地段，有的还是淘汰类或禁止类产业；三是旧城镇、旧村庄、旧厂房建筑危旧、设施落后、环境脏乱，群众意见大；四是闲置浪费现象存在，个别地区甚至出现空城、鬼城。

　　也就是说，国家希望提高土地利用效率，控制城市发展边界，保护农田。因为中国人均耕地面积非常低，只有1.5亩左右，不到世界平均水平的一半。有人预言，如果不严格保护耕地，中国的粮食的“自给率”将从2014年的87%，下降到2020年的79%，这对于一个大国来说绝对是“阿喀琉斯之踵”。

　　根据2015年的统计数字，中国目前建设用地规模达到5.79亿亩，相当于耕地面积的28.6%。可见，控制建设用地是非常必要的。

　　要保护耕地，就需要节约城市建设用地。对于人口流失、或者增长缓慢的城市来说，这非常好办，别让他们盲目搞什么新区、开发区，别去浪费土地就行了。但对于那30到50个有显著人口增量的城市来说，就需要采取新的思路，其中通过“城市更新（旧改）”，提高低效土地利用率，就是最佳出路。

　　为了推进城市更新顺利进行，“指导意见”给出了5条激励政策，其中最关键的一条是：鼓励原国有土地使用权人通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行改造开发。

　　据国土部介绍，从2008年开始就选定广东省开展了节约集约用地试点示范省建设，推进“三旧”改造。据广东省调查统计，全省城镇低效用地370多万亩，改造后可节约土地超过100万亩，相当于全省4年的新增建设用地规模。

　　事实上，近年来广州、深圳的城市建设中，很大一部分土地都来自“城市更新”，广州甚至成立了“城市更新局”，深圳则选定罗湖区做城市更新试点区。

　　近日，深圳公布了“十三五期间城市更新规划”，提出在未来5年完成各类更新用地规模30平方公里，固定资产投资3500亿，力争完成100个旧工业区复合式更新和100个城中村、旧住宅区的综合整治。

　　也就是说，未来大城市的楼市将发生两大变化：一是二手房交易量将超过新房；二是存量土地供应（旧改、城市更新）将超过增量土地供应。

　　城市更新对开发商的要求更高，中小开发商根本玩不起、耗不起，只能逐步退出市场。拿地的方式，土地溢价的分配方式等，也都将发生变化。而且由于城市更新主要在旧区、中心城区进行，将给建成区带来新的价格刺激。旧改中还会带来配套设施的变化，比如教育资源的重新配置，也将在很大程度上影响房价。

　　当然，这对于汽车行业来说是个新利空。这意味着中国大城市将走高密度发展之路，对应的交通方式将是“公共交通”而不是“个人交通”。未来停车位将越来越稀缺，别墅、低密度住房也是。你以为这三类不动产会升值吗？也许会，但也许会招来重税！

　　如果你生活在大城市，你的小区非常旧，而且密度低，那么你就有了盼头，说不定哪天你的房屋价值就因为城市更新陡然翻倍。或者你家的旁边有这样的小区，最终你也可以跟着城市更新沾光。

　　所以，未来研究城市规划，比研究上市公司的报表，更能让你赚钱。当然，这也意味着地方政府手里的权力，将越来越大。