一、社会生产效率及行业集中度提升催生现代化物流地产行业

　　物流地产行业，作为物流产业的基础，为其提供物流运营所必须的仓储、基建、物业管理等基础性服务。

　　在物流发展的初期阶段，物流地产提供的功能主要集中在仓储方面，提供简单的产品或者商品的储藏服务。而随着零售业或制造业的企业集中度逐渐提升，末端销售布满全国甚至全世界的行业龙头们亟需将大量的商品快速送往各个零售网点。正因如此，整个物流行业开始了一轮效率提速的产业化升级，而物流地产提供的仓储服务的出入仓及仓库管理环节，在效率及成本的提高上有着巨大的改进空间，由此便导致了最早的现代化、一体化的物流地产行业的破壳而出。

　　现代物流地产一般根据具体的产业标准分为 A、B、C 三个等级的仓储物业。其中主要考虑的因素有：

　　1） 地产物业的选址：是否处于交通便利位，临近机场、码头、铁路枢纽等

　　2） 仓储面积、层高、柱间距等空间因素：越大面积、大间距、高层距越有利于仓储管理和复杂型智能仓库的设计开发。

　　3） 影响配送效率的因素：包括是否有可拆卸门、可升降平带、可装卸月台，以及仓库内区域分工与出入货路径设计是否优化合理等。

　　二、我国现代化物流在“质”“量”上都落后于发达国家水平

　　目前我国的物流 仓储产业，无论从“数量”、还是“质量”都远远落后于发达国家水平，有巨大发展空间。

　　在数量上，中国日益增长的制造业进出口、零售及电商业务、相关第三方物流产业的巨大规模产生的物流需求与严重不足的社会物流供给相矛盾。据报告称，目前我国的人均物流面积为 0.4 平方米，与美国的 5.5 平方米仍有约 13 倍的差距；在质量上，中国由整体产业化升级所导致的高端、智能化的现代化物流设施需求与总体上技术处于落后物流设备供给相矛盾。在市场上 6 亿平方米的物流仓储设施供给中，仅有五分之一为现代化仓储物流设施，大部分仍为传统模式下的物流设施，提供效率低下的物流服务。

中国人均物流面积与美国比较图

资料来源：公开资料整理

中国现代物流市场供应现状

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