土地市场调控政策不断加码 一二线城市摁住土地价格

　　随着楼市调控政策的不断深入，如今，除了直接作用于楼市的限购、限售等硬性指示外，信贷政策的收紧也在一定程度上成为限定部分购房者购房资格的"软约束"。事实上，除了用上述政策为购房者划定合理购买范畴之外，一二线城市土地市场的改变也起到了风向标的作用。

　　北京供地情况发生变化

　　相较于2016年北京全年土地出让44宗、成交总金额852亿元的情况，今年北京市明显加大了土地的供应。

　　6月27日，北京挂出了5宗限价住宅用地，其中一宗位于东城区南二环外的地块，以历史最高的93521元/平方米最高销售单价为热闹的北京土地市场2017年"上半场"画上了句号。

　　时隔5年再次推出位于东城区的地块，北京在土地市场上的动作惹人瞩目。分析人士指出，为了维持房地产市场的供给平衡及价格平稳，在调控政策抑制需求的同时，北京今年开始明显加快了土地供给节奏，调整了土地供给结构，在调控导致的楼市趋冷背景下，或将对北京的楼市带来更加深远的影响。

　　来自中原地产研究中心的数据显示，到目前为止，北京年内已成交建设用地约335万平方米，土地成交金额合计达到了1006.22亿元。而去年全年，北京土地市场却仅成交了约468万平方米。

　　今年4月7日，北京市政府批准《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，公布了未来五年的供应计划——住宅用地的供应规模达6000公顷，以保障150万套住房建设的需求。

　　业内普遍认为，政策层面的决心与发力将在下半年持续，而相应的土地供应也有望继续增加。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从目前来看，下半年北京的土地市场仍将增加供应量，房子的居住属性也将得到强化。但他同时表示，北京中心城区的建设用地存量不多，未来更多的土地将供应于五环、六环以外的区域。

　　在供地节奏加快的同时，北京2017年上半年的土地市场也出现了明显的供地结构调整。

　　来自中原地产研究中心的统计数据显示，截至目前，2017年北京市共成交住宅用地24宗，这些地块的规划建筑面积合计约为296.2万平方米，其中自住型商品房的规划建筑面积约为90.57万平方米，占比达到30.5%，为2015年来的新高。

　　这被认为与北京调整住房市场供给策略有关。今年初，北京市住建委即发文明确规定，2017年北京将增加1.5万套以上的自住房用地项目。而在随后发布的上述供应计划中，则提出今后五年建设150万套住房，包括产权类住房100万套、租赁住房50万套。

　　土地调控政策不断加码

　　事实上，随着楼市调控政策的不断深入，土地市场的调控政策也在不断加码。

　　据了解，上述北京挂出的5宗地块均属于限价自持地块。

　　所谓自持限价，就是指"土地限价＋商品房入市限价"的双重限制。在规定了地块商品房销售价格上限的同时，当竞买报价达到土地合理上限价格时，将不再接受更高的报价，而转为现场竞报企业自持商品住房面积比例的程序，比例高者为竞得人。

　　需要指出的是，企业按此比例持有的商品房，只能用于对外租赁，企业的持有年限与土地出让的年限一致。而剩余的商品房则可以按照规定的销售限价进行销售。

　　事实上，北京是较早提出控制地价的城市。据统计，目前至少有十多个热点城市开始限制地价，在土地拍卖时要求开发商自持一定的比例。

　　6月5日，杭州市主城区竞拍三宗宅地，三家竞拍成功的房企自持比例达到了41%、36%及36%。同日，天津市也挂出了面积为229354.1平方米的地块进行出让，要求竞买人在接受75亿元挂牌起始价和配建5万平方米棚户区改造安置商品房的条件下，直接竞报自持住房建筑面积，而不再竞报土地价格。

　　此外，上海市也在收紧地价，对宅地首次尝试招标拍卖复合模式；广州市也为控制地价开始实施"一地一策"，组合使用"限地价、竞配建""限房价、竞地价""限地价、竞房价"等等多种竞价方式。

　　而除了限制房价外，如今全国还有多地改变了土地的出让方式。

　　6月2日，南京市国土局共挂出11宗地块，总用地面积达36.15公顷，实际出让面积为30.47公顷，而此次土地出让与以前最大的变化就是出让方式的改变，即沿用了多年的摇号制度被取消。此外，在今年4月采取"竞自持、摇号"的新模式卖地后，广州市最火住宅用地的溢价率总体有所下降。

　　对此，业内人士认为，一旦地价被摁住，房价就会失去上涨的动力，如果再加大土地供给，那么楼市就可以实现平稳发展了。

　　土地市场降温明显

　　随着上述情况的改变，如今的土地市场降温态势已十分明显。

　　南京市国土部门在6月26日公布的数据显示，今年上半年，南京一共举行了3场土地拍卖，成交土地22宗，成交总金额达430亿元，同比去年上半年的土拍成交总金额736亿元直线下降了41%。

　　在地价方面，楼面地价超过10000元/平方米的地块共有12宗，其中20000元—30000元/平方米的为6宗，超过30000元/平方米的则有1宗。而去年同期却总共诞生了20宗万元地块，20000元—30000元/平方米的共有9宗，超过40000元/平方米的也有2宗。

　　对此，房地产行业专家张健初表示，上半年南京土地市场降温主要有两个原因，第一是土地供应量不足，第二是宏观政策原因所致，"土地出让量不足是一个原因，而更为重要的原因是，南京从实施土地竞拍到最高限价摇号拿地等政策，导致土地拍卖的溢价率大幅下滑，从而出现了土地出让金比去年上半年大幅下滑的情况。"

　　事实上，除了南京外，去年合肥、苏州等热点二线城市的土地出让金虽然在今年上半年仍居于全国前列，但同比却还是出现了不同程度的下滑。

　　其中，去年房价上涨为全国第一的城市合肥，当年土地出让金额高达1148亿元，今年以来其土地市场也降温明显。来自星空地产研究院的监控数据显示，2017年5月合肥全市累计成交经营性用地1宗，同比2016年5月减少了17宗；成交面积累计104.38亩，同比2016年5月减少了968.74亩，降幅达90.27%。

　　来自合肥市国土部门的消息显示，今年上半年合肥无论是土地出让金额还是土地出让量，对比去年上半年都是全面下滑，特别是土地出让金下滑幅度较大，其原因是土地出让溢价率的走低。

　　此外，来自中国指数研究院的统计数据显示，2017年上半年，苏州市土拍共成功出让80宗地块，出让土地总面积约309.02万平方米，土地出让总金额约508.64亿元，其中住宅(含商住)成交47宗，用地229.26万平方米，成交金额485.82亿元，占总金额的95.51%。

　　还可以对比的是，苏州市区今年上半年土地出让金额为376亿元，而去年上半年苏州市区的土地出让金额则高达507亿元。

　　"二线城市去年10月以后纷纷加码限购令，并且对土地出让价格进行限制，导致了土地成交溢价率的走低。"克尔瑞南京高级分析师杨洋的观点与张健初一致，"比如苏州市区今年上半年土地出让平均溢价率仅为40%，这比去年普遍存在的200%，甚至高达300%的溢价率明显下滑了很多，所以说限价令的加码使得部分二线城市的土地市场降温明显。"（付依珞）