2016年上半年房地产市场总结与下半年趋势展望

　　2016年上半年，政策宽松趋稳，各类需求集中释放推动市场整体高位运行，代表城市商品住宅月均成交创历史同期最高水平。百城价格上半年累计上涨7.61%，核心一二线及周边城市轮番领涨。量价高位推动下，品牌房企业绩大增，同时大型房企资源整合加剧，对热点城市土地市场投资态度积极，造成地价短期急剧攀升，其中南京、苏州等城市地价涨幅尤为显著。

　　展望下半年，国内经济下行风险依然较大，房地产调控继续因城施策，下半年市场量价增速将回调，全年量价平稳增长，绝对水平将创新高。一方面，热点城市风险积聚，楼市调整压力加大；另一方面，房地产市场库存总量仍较大，且存在结构失衡问题，去库存仍是下半年市场主基调。

　　一、市场表现与特征：市场整体持续高温，二线城市表现突出

　　1. 政策：中央层面地产政策趋稳，地方强化因城施策，热点城市渐收紧

　　年初中央信贷财政政策调整促进需求释放，长效机制完善推进住房制度改革。2月购房门槛再度降低，不“限购”城市首套房首付比例最低为20%，同时再降准0.5个百分点。财政政策也积极调整，下调非一线城市房地产交易环节契税、营业税，促进需求释放。同时住房制度改革稳步推进，长效机制逐步完善。两会及十三五规划纲要均提出鼓励刚性和改善性需求，建立购租并举住房制度。《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》出台，对加快培育和发展住房租赁市场有了更具体的规范。长三角、成渝及哈长城市群规划落地，农村“两权”抵押贷款、房地产业“营改增”、各地不动产登记工作也顺利推进。

　　地方政府因城施策力度加大，热点城市政策持续收紧。当前城市分化格局明显，部分热点城市在持续宽松政策影响下，市场呈现过热发展趋势，一线城市已率先出台调控收紧措施，沪深限购加码，上海实施房地产金融宏观审慎管理，北京通州将商住纳入限购范围，一线城市周边部分三四线城市也开始加强楼市管控稳定房价。合肥、厦门、苏州、南京等强二线城市房价地价领涨全国，合肥对地王现象进行严控，同时收紧信贷政策为楼市降温，苏州、南京出台措施限房价地价，天津、武汉、青岛收紧公积金贷款政策。而部分二线及多数三四线城市库存压力依然严峻，市场仍以去库存、促消费为主基调，供应端实行差别化供地政策，优化供应规模和结构等措施，需求端仍通过信贷调整、税费减免等刺激需求释放。

　　总体来看，在2015年以来多轮货币信贷政策作用下，房地产市场分化不断加剧，地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展，这也将是下半年楼市政策主线。中央层面的房地产政策已开始趋于稳定，地方因城施策力度将不断加大，合肥已出台限贷政策，南京、苏州也限制房价地价过快上涨，未来或有更多城市效仿上海实施房地产金融审慎管理。而其它库存压力较大的城市仍将有宽松政策助力，推进户籍政策落实，鼓励农民工购房等，进一步去化库存。

　　2. 成交：各类需求释放推动市场整体高位运行，二季度增速有所回落

2010-2016年上半年50个代表城市 月度成交量走势

数据来源：CREIS中指数据

　　上半年市场成交整体高位运行，但二季度成交增速有所回落。据初步统计，2016年上半年，50个代表城市商品住宅月均成交约3500万平方米，同比增长36.6%，绝对量创历史同期最高水平。

　　具体来看，一季度，在宽松的政策环境、货币信贷环境下，市场预期向好，成交稳步提升，代表城市商品住宅月均成交面积达到3135万平方米，同比大幅增长50.1%；其中3月单月成交量达4410万平方米，同比增长86.4%，绝对水平创历史单月新高。二季度以来，沪深限购加码，且自去年下半年以来市场成交活跃已透支部分需求，加之苏州、东莞等热点城市价格高企，市场观望情绪渐浓，导致需求增速有所回落，代表城市商品住宅月均成交约3930万平方米，同比增长27.4%，较一季度收窄22.7个百分点。

　　不同城市来看，上半年各类城市成交同比均增加但增速放缓，其中二线城市增幅最高。据初步统计，上半年，一线城市月均成交量83万平方米，同比增长9.3%，增速在各类城市中最低，较一季度显著收窄33.9个百分点。二线代表城市月均成交93万平方米，同比增长41.2%，增速较一季度收窄5.9个百分点，但增幅在各线城市中最为显著。三线代表城市月均成交量42万平方米，同比增长37.8%，增速较一季度收窄22.1个百分点。

十大代表城市二手房成交总量及同比变化

数据来源：CREIS中指数据

　　4月以来二手房成交环比持续下降，5月同比下降。2016年1-5月，十大城市二手住宅累计成交67.44万套，同比增长59.0%，增幅较一季度收窄52.6个百分点。具体来看，一季度受降首付、调整契税营业税利好政策影响，共成交41.78万套，同比大幅增长1.1倍，其中3月成交19.02万套，同比增幅超过160%，绝对规模仅次于2013年3月的历史高点。进入二季度，热点城市成交显著降温，二手房成交相应下调，4-5月共成交25.66万套，同比增长13.17%，其中5月同比下降0.2%，是2014年12月以来首次同比下降。

　　整体来看，上半年市场成交高位运行，一季度受政策利好影响，刚需、改善性需求乃至部分投资性需求积极入市，新房、二手房市场热度较高，其中3月新房成交创历史单月新高，二手房成交为历史单月次高。二季度以来二手房市场回落，并传导至新房市场，成交增速回调。预计下半年，一线城市和南京、苏州、合肥等热点二线城市在政策收紧预期影响下，市场成交会有下行的压力；重庆、天津、武汉、成都等城市会延续当前市场走势，平稳放量；库存压力比较大的三四线城市在去库存政策刺激下，成交量走势平稳。

　　3. 价格：百城价格累计上涨7.61%，核心一二线及其周边城市轮番领涨

百城住宅均价及环比变化

数据来源：CREIS中指数据

　　2016年上半年百城住宅均价环比涨幅进一步扩大，3月环比涨幅突破1%，5月同比涨幅突破10%。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2016年以来，百城住宅均价环比持续上涨，上半年累计上涨7.61%。其中，一季度累计上涨2.94%，3月环比涨幅达到历史最高点，为1.90%；二季度保持较高涨幅，累计上涨4.54%。同比来看，自2015年8月百城住宅价格同比止跌转涨以来连续11个月上涨，且涨幅持续扩大，今年5月涨幅突破10%，6月涨幅继续扩大，至11.18%。

百城及各类型城市不同阶段累计涨跌幅

数据来源：CREIS中指

　　2016年上半年，各级城市住宅价格均累计上涨，二季度城市分化趋势放缓。具体来看，一线城市上半年累计上涨12.79%，涨幅较去年同期扩大7.62个百分点；二线城市累计上涨5.33%，其中苏州、南京累计涨幅超过20%；三线城市累计上涨4.27%，其中东莞、中山、惠州涨幅超过25%，居全国前列。二季度分化趋势明显放缓，一线城市涨幅收窄，二三线涨幅均扩大，尤其是二线城市涨幅扩大显著。

　　受热点一二线城市带动，其周边城市价格涨幅也不断扩大。一线城市在2015下半年持续宽松的货币政策影响下率先掀起涨价潮，深圳、上海涨幅尤为明显，今年一季度延续上涨态势，且保持较高涨幅，这种趋势逐渐蔓延到东莞、惠州等周边城市及南京、苏州等热点二线城市；3月以来为稳定房价，深圳、上海、苏州、惠州等城市相继出台收紧政策，且初见成效，二季度这类城市房价涨幅已明显放缓；5月厦门、合肥涨幅仍显著；6月在严控房价过快上涨的政策影响下，热点城市涨幅均有所缓和。

图：十大城市主城区二手住宅均价与新建商品住宅均价环比涨跌幅

数据来源：CREIS中指数据

　　上半年十大城市二手房价格累计上涨12.62%，涨幅超过新房3.76个百分点。具体来看，一季度，二手房价格环比涨幅持续扩大，累计上涨7.20%，超过新房3.59个百分点，其中3月单月环比上涨4.43%，创2010年下半年以来最高单月环比涨幅。二季度，二手房市场有所回调，累计涨幅收窄至5.05%，单月环比涨幅持续缩小至0.98%。

　　展望下半年，不同城市价格走势持续分化。一线城市中，北京、上海涨幅趋缓；深圳近两月二手房价格已转为下跌，未来也将影响到新房市场预期。南京、苏州等强二线城市上半年房价过快上涨，价格水平已在一定程度上超出购买力，且市场杠杆率较高，价格变化对信贷政策敏感度高，政策收紧下可能出现价格调整；东莞、惠州、廊坊等一线周边城市受大城市需求辐射影响，未来发展预期乐观，房价上涨动力仍然较足。而二线城市中的成都、重庆楼市供应充足，房价上涨动力相对较弱。

　　4. 土地：热点二线城市土地市场高热，苏州、南京等城市地价翻倍

2015年与2016年上半年全国300个城市土地推出和成交面积

数据来源：CREIS中指数据

　　全国范围看，各类土地推出量和成交量均不及去年同期，成交降幅大于推出。供应方面，2016年上半年，全国300城市共推出各类用地（规划建筑面积，下同）8.0亿平方米，同比下降7.1%。其中，住宅用地和商办用地同比分别下降12.1%、10.7%。成交方面，全国300城市各类土地共成交6.0亿平方米，同比下降8.0%，降幅大于推出量；其中，住宅用地同比下降11.3%；商办用地同比下降18.3%。出让金方面，各类土地出让金同比增加37.7%；其中住宅大幅增加56.5%，商办土地下降7.5%。

　　住宅用地楼面价和溢价率创新高。2016年上半年，全国300城市商品住宅用地成交楼面价和溢价率大幅上涨，楼面均价达2949元/平方米，同比大幅上涨53.8%，溢价率为49.17%，较去年同期上涨36.6个百分点。受此影响，各类用地整体楼面价和溢价率同比分别上涨31.4%和27.8个百分点。

2016年1-6月各级城市住宅土地成交同比变化情况

数据来源：CREIS中指数据

　　二线城市宅地成交火热，楼面价涨幅最高。2016年以来，以南京、合肥、苏州、杭州为代表的热点二线城市土地市场高温不退，总价和单价地王频现，楼面价涨幅领衔全国。1-6月二线城市出让金及楼面价分别同比大涨84.2%、88.7%，溢价率也较去年同期提高41.66个百分点，增幅显著。

　　总体来看，由于全国整体市场库存量依旧处于高位，去库存仍是目前市场核心问题，特别是在三四线城市，地方政府供地与房企拿地的节奏仍处于较低水平，全国300个城市土地市场供需均处低位。与量相反，整体楼面价和溢价率均实现不同程度上涨，尤其是南京、苏州等为代表的二线城市涌现地王潮，究其原因，其一，货币信贷环境宽松背景下房企融资成本低，其二，热点城市楼市快速去化致短期供应不足，房企补货意愿强烈；其三，一线城市进入门槛高且土地供应大幅下降，三四线城市库存高企，企业被迫转向热点二线城市；其四，国企改革进入关键阶段，地产板块整合势在必行，国资房企在此轮土地热潮中表现抢眼。预计下半年，重点二线城市仍是房企争夺焦点，但个别城市受调控与预期影响，土地市场热度趋弱，土地市场热度可能向武汉、郑州、成都、重庆等二线城市不断传导。

　　5. 企业：115家房企上半年销售业绩突破50亿，大型房企加速整合、重塑行业格局

2016上半年50亿房企销售业绩格局分布

数据来源：CREIS中指数据

　　品牌房企销售业绩显著提升。今年以来，在房地产政策全面宽松的背景下，品牌房企紧抓去库存机遇，热点城市业绩贡献显著拉升总体业绩，同时城市价格上行也进一步提升了销售额。根据中国指数研究院监测显示，截至6月30日，销售额超过50亿的企业达到115家，比去年同期增加了46家。

　　代表企业2016业绩目标完成率已达六成。去年以来房地产市场量价稳步回升，使得年初多数品牌房企在制定2016年销售目标时保持了审慎乐观的态度。今年以来市场的火爆使多数房企的目标完成率已经达到了较高水平，截止2016年上半年，监测品牌房企的销售目标平均完成率为60%，远超往年平均完成率。

　　热销激发补仓意愿，资金面宽裕助力品牌房企拿地规模大幅提升。2016年上半年，20家品牌房企共计拿地4883万平方米/2260亿元，面积同比增长39.3%，金额同比增长33.6%。拿地重心向二线城市转移，拿地金额占比超60%，而一线城市的拿地占比明显下降，占比不足20%。销售的持续走高刺激了房企的补仓意愿，同时融资环境的宽松也使得房企资金面明显改善，今年以来房企债务融资规模较往年大幅提升，且融资成本明显降低，其中保利5年期公司债票面利率已经低至2.95%，品牌房企拿地能力也明显提高。

　　大型房企整合加剧，行业集中度将继续提高。随着国内房地产市场结束快速增长期，行业竞争加剧，房地产企业并购重组案例日渐增多，大型房企“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”已成为新常态。今年以来以中海、中信为代表的大型房企通过兼并重组形成行业大鳄的趋势显现，未来行业竞争格局将持续升级。

　　在各类宽松政策的叠加刺激之下，2016上半年品牌房企业绩显著提升，全年销售目标完成率已达较高水平。销售的持续回暖激发房企拿地补仓的意愿，而当前融资环境的宽松也使得房企资金面得到了极大的改善，在此背景下房企上半年拿地规模大幅增长，拿地重心开始向基本面较好的二线中心城市转移。此外，由于市场竞争的不断加剧，行业的整合成为趋势，今年以来大型房企间的“强强联合”频现。展望下半年，随着之前热点城市市场需求的释放，预计品牌房企业绩增长速度将有所放缓，但销售规模仍将处于较高水平。在拿地布局方面，由于当前行业整合压力较大，集中度将持续提高，拥有更多土地储备的房企将在未来整合竞争格局中掌握更多话语权，因此品牌房企在一、二线城市土地市场的竞争将仍然激烈。

　　二、下半年展望：热点城市风险积聚，楼市面临调整，三四线城市去库存稳步推进

　　1. 宏观环境：经济下行压力依然较大，因城施策下政策环境分化加剧

　　内生增长动力不足，经济发展仍面临较大不确定性。2016年一季度GDP增速继续放缓，同比增长6.7%，较去年同期收窄0.3个百分点。2016年以来国内政策环境宽松，供给侧改革持续深化，但新旧经济增长动力交替过渡，经济下行压力不减。投资增速继续放缓，1-5月固定资产投资同比增速跌破10%，并且对基建和房地产投资依赖性较强，民间投资增速和占比下降，经济内生增长动力依然较弱。消费增长乏力，随着国内外消费需求的下滑，企业经营受困，居民对未来收入预期有所下降，全社会消费品零售总额增长乏力，1-5月累计同比增长10.2%。进出口贸易总额经历3月份的小幅回升后再度持续下跌，并且人民币预期贬值对出口的促进作用有限，在全球经济复苏缓慢的情况下，今年下半年出口贸易大幅反弹的概率不大。宏观经济发展的不确定性，将对居民收入、就业等带来一定影响，同时影响房地产行业及上下游产业发展预期。

　　房地产政策方面，经济下行压力和库存水平依然较高的背景下，中央宏观政策仍将以稳为主，保持经济增长和就业稳定，地方则更灵活主动，因城施策更细化。部分强二线热点城市及热点区域将迎来更具差异化的政策，热点城市或将采取更审慎的价格监控及房地产信贷政策。而多数三四线等库存压力大的城市，未来将继续落实优惠政策、调节供应以加快楼市库存去化，其中进一步推进户籍制度改革、鼓励农民工购房，稳步推进城镇化仍将是政策发力点。同时针对租赁市场的政策落实、加快化解非住宅库存也需更有力的政策支持。

　　2. 市场预判：下半年市场量价增速将回调，热点城市风险与三四线城市库存压力并存

　　2016年以来，房地产市场运行环境整体宽松，但1-5月各项指标增速有所收窄。其中全国商品房销售面积、销售额同比增长33.2%、50.7%，较1-4月分别收窄3.3个、5.2个百分点；新开工面积同比增长18.3%，开发投资额同比增长7.0%，增速较1-4月分别缩小3.1个、0.2个百分点。新房、二手房整体需求动力继续趋弱，上半年市场量价保持同比增长且同比增幅较1-5月继续放缓。下半年市场量价增速将回调；全年量价平稳增长，绝对水平将创新高。

　　值得关注的是，经济增长不容乐观，行业外部环境差异化调整的大背景下，房地产市场面临调整压力，不同城市表现分化加剧。其中，一线城市及南京、苏州等热点城市限制性政策效应逐步显现，影响市场预期，下半年量价面临调整压力；而武汉、郑州等二线城市及一线城市周边三线城市量价仍存增长空间；对于库存压力仍较高的多数三四线城市，市场仍以去库存为主，价格将维持稳定。

　　控风险：热点城市量价持续高温，警惕市场潜在风险

　　今年上半年，宽松货币信贷、调控政策环境下，市场预期显著改善、消费者集中入市，导致一线城市及南京、苏州等二线城市房地产市场局部高热，房价涨幅远超市场承受能力，且杠杆率较高，下半年应警惕其市场风险。一方面，上半年此类城市成交过热，部分需求透支，同时房价高企，市场观望情绪加重，导致下半年有效需求不足；另一方面，此类城市对于货币政策的反应较为敏感，下半年中央及地方出台针对性的信贷调整政策的可能性较高，将导致市场量价存在一定的调整压力。

　　去库存：仍面临库存总量大、结构失衡等难题，去库存仍是下半年主基调

　　去库存取得进展，但全国整体库存规模仍较大。截至2016年5月的初步估算，全国商品房总库存约55.5亿平方米，较去年底已有一定程度的下降，但绝对规模仍处高位，按照过去三年的去化速度，大约需要4.7年才能完全去化。细分市场结构失衡，商办市场库存压力更大。商办市场存在空置率高、租金低、难去化等问题，整体库存压力超过商品住宅市场。特别是部分城市住宅供不应求但商办库存压力突出，如上海商业营业用房与写字楼可售面积总量逾1950万平米，而商品住宅可售面积仅947万平米。一二线城市商品住宅库存压力已基本释放，三四线库存仍相对较高。短期去化方面，根据中指监测的重点城市可售面积及出清周期数据，一二线热点城市平均去化时间已经降到8.5个月以内，而多数三四线城市去化时间仍超过15个月，如湛江、运城、江阴等城市短期库存去化时间在20个月以上。中长期库存方面，一线城市土地平均消化时间在1.1年左右，二线城市平均在2.8年左右；但三四线城市整体在4.3年左右。

　　去库存仍任重道远，政策继续细化，盘活资产是关键。针对库存仍较高的三四线城市，“人口的城镇化”可为去库存的重要途径，通过鼓励农民工购房、针对新市民购房的信贷政策调整、房票安置、全面放开异地公积金贷款落地等刺激新需求入市；减少土地供应、把控供地节奏可防止新库存形成。针对商办市场难去化问题，盘活现有资产是关键，可将商服、工业用地等转变为国家支持发展的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目；同时，也可以将商业、办公、旅馆等业态相互转换，以实现有效盘活现有资产，实现去化库存。