调控政策下房企严重分化 整合大戏将持续上演

　　自去年9月30日全国主要城市收紧房地产政策以来，据相关机构统计，至今已有超过百城发布过200余次楼市调控政策。

（图片来源：互联网）

　　调控高压态势不减，房地产销售趋弱、融资渠道持续收紧，这令房企的资金链深度承压，尤其是中小房企的资金链面临着生死大考。在“房子是用来住的，不是用来炒的”的政策指引下，楼市将加速回归居住属性，而“购租并举”住房制度的建立也将重构楼市格局。资金充足的龙头房企在行业格局的重构中将掌握主动权，而众多的中小房企则危大于机，房企之间的整合大戏将会持续上演。

　　调控高压态势不减

　　目前，“调控”依旧是全国楼市的关键词。从政策的内容来看，从限购、限贷、限价、限售再到限商，热点城市组合执行着“五限”的措施。

　　而调控政策的持续发力，也使投资投机性需求受到遏制，房价开始持续退烧。继今年9月底各地连续收紧楼市调控政策后，进入10月以来，全国多地调控措施再度以“限售”为主进行扩围升级。截至目前，已经有近50个城市采取了限售措施。而深圳、武汉、南京等地先后通过提高公积金贷款门槛、强化限购等措施给楼市进一步降温。而即使是没有推出楼市新政的城市，其调控手段也趋于严厉。

　　10月，随着“因城施策”房地产市场调控政策的不断深入，70个大中城市中的15个热点城市的房地产市场总体平稳。从环比上看，9个城市新建商品住宅价格有所下降，降幅在0.1至0.3个百分点之间。从同比上看，13个城市涨幅继续回落，回落幅度在0.1至3.7个百分点之间。正是因为如此，业内相信随着调控政策的持续深入，房企之间的分化将会进一步加剧，出现“大鱼吃小鱼”的现象在所难免。

　　此外，房地产金融端口也在持续收紧。一方面，房企融资渠道全面受限，不仅是银行信贷，房企再融资的管控也趋于严格，包括不能在境内发债，禁止到H股上市融资，基金业协会叫停16城私募、资管投资房地产项目等。另一方面，监管部门还严禁个人消费信贷资金违规流入房地产市场。除此以外，银行收紧房贷额度与提高房贷利率等举措，也进一步加速了楼市的“降温”。

　　事实上，此前消费贷的违规流入降低了楼市的调控效果，由于消费贷期限短、利率高，若房价回落会很容易出现资金链的断裂，更进一步断供则会将风险引至银行体系。据房地产研究院的统计显示，今年3月以来全国短期消费贷款同比大幅攀升，新增异常短期消费贷款金额约为3700亿元，估计其中至少有3000亿元流向楼市。近一个月以来，南京、北京、广州、深圳等六省市监管层先后发文，强化对消费贷的检查和监管，严控消费贷流向了楼市。这使得房企的融资规模受到抑制，融资成本大幅抬升，致使部分中小房企的资金链条持续紧绷。

　　此外，据CREIS中指数据显示，10月重点房企融资规模显著下滑，银行信贷已成为行业的主流融资方式。10月重点监测房企发生融资38笔，累计融资金额合计达982.84亿元，较上月减少了28.76%。海通证券报告也指出，今年前三季度地产债净融资额为2067亿元，仅为去年同期的两成，这主要是源于地产公司债发行的锐减。

　　值得一提的是，销售的持续下滑进一步加剧了房企的资金压力，致使房企内部的现金流趋降。数据显示，全国商品房销售面积同比增速从今年年初的25.1%回落到了1月至10月的8.2%，其中商品住宅销售面积更是从23.7%回落到了5.6%。

　　业内普遍认为，经过了一年的连续调控，房地产市场已经明显降温，市场逐渐进入低谷徘徊，预计后续市场将进入降温周期。

　　房企整合大戏将持续上演

　　而在房地产调控未见丝毫放松之际，龙头房企的销售额却持续刷新着历史纪录。在今年前10月销售业绩位列前20强的企业中，碧桂园、万科、恒大、融创等15家房企的业绩已超过了去年全年。而在龙头房企的强大业绩之下，房企的整合大戏也将持续上演。

　　业内普遍认为，龙头房企转型加速、布局合理，其背后除了消息面的刺激因素外，还有龙头房企在资源储备、转型潜力上的深厚积累。此外，住房租赁鼓励政策的出台也加快了部分房企的业务转型，这也受到市场的关注。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，虽然今年楼市受到调控的重压，但市场表现依然乐观。从全国的情况来看，预计今年房地产销售金额与面积将再次刷新历史纪录。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企销售业绩和楼市调控的预期效果略有差异实际上是一种很正常的现象。从实际情况来看，虽然调控逐渐收紧，但调控城市主要集中于大城市。而对于中小城市来说，今年市场的表现反而不错。更为关键的是，当前地产领域真正的降温还没开始，预计到明年会有类似降温的表现。但根据现在金额衡量的销售业绩来看，很难说明年一定会出现同比下跌的情况。

　　不可否认的是，调控、融资、销售已成为当下房地产企业必须要面对的“三座大山”，在行业竞争日益激烈的态势下，尤其是从证券市场到银行间市场，房企融资渠道被全面收紧，这将加剧房企的分化，龙头房企将更加重视多元化产业的协同发展，而中小房企则由于资金链深度承压而使生存空间越来越小。

　　强者恒强，小型房企生存之艰，通过数据即可略见一斑：今年上半年，房企金额集中度的增速整体高于面积集中度。在金额上，TOP100和TOP200房企的集中度达到了58.1%和64.8%。在面积上，TOP100和TOP200房企的集中度达到了33.2%和36.9%。

　　以房企中并购能力最强的融创为例，在今年融创的新增储备开发建筑面积中，并购所得占比已达97%。另外，融创还以438.44亿元收购了万达13个文旅项目，创下行业并购金额的新高。

　　另一并购大鳄阳光城的总裁张海民曾这样笑谈自己：“一共坐了113次飞机，而且过去一年，不是在并购，就是在并购的路上。”

　　在这场并购的饕餮盛宴中，大快朵颐的并不限于少数几家房企。去年，房地产行业并购案宗数为198宗，涉及金额为4014.83亿元，同比上升了43%。今年上半年房地产并购交易金额同比增加78.5%，数量增加了24.7%。

　　而到了11月，仅14、15日两天就发生了多起并购案例，涉及华侨城、中航地产、龙光地产、亿达股份等，并购金额超150亿元。据中原地产研究中心统计数据显示，11月，公开的房地产股权变动总额已经超过500亿元，而类似的事件还会频繁发生，房企并购整合大戏将持续上演。

　　不过也有业内人士认为，虽然整合并购是行业的趋势，但是小型房企船小好调头，在这波被大鳄们裹挟的时代热潮中，依然会有小型房企生存发展的路径。市场的需求是多元的，未来的发展充满了各种可能性。（李佳鹏 吴家明）

　　转自：中国商报