2017年房企重回三四线拿地 部分城市地价大涨

　　过去一年，无论是房企的销售业绩还是拿地数量，三四线城市的表现都足够抢眼。据中国指数研究院的数据显示，2017年50家代表房企在三四线城市拿地面积同比增长了145%，楼面价同比增长了53.9%。在一二线城市拿地面积同比增长了63.0%、46.7%，占比则分别降低了0.7个、11.3个百分点。

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　　在一二线城市受到调控影响，土地和房市双双冷清之时，都市圈的三四线城市如廊坊、昆山、东莞、惠州等却获得了溢出效应，进一步带动三四线城市土地市场的热度。

　　房企瞄准三四线城市

　　经过两年的持续去库存，大部分房企2017年都在积极补库存，拿地意愿强烈。而三四线城市作为去库存的主战场，对一线城市及热点二线城市溢出效应的承接作用较为明显。

　　中国指数研究院的监测数据显示，2017年，50家代表房企招拍挂拿地金额高达22420.3亿元，同比增长了74.4%；拿地面积为37546.7万平方米，同比增长了81.4%。其中，50家代表房企在三四线城市拿地面积同比增长了145%，楼面价格同比增长了53.9%。值得注意的是，虽然一二线城市拿地面积同比增长了63.0%、46.7%，但是占比却分别降低了0.7个、11.3个百分点。

　　以保利地产为例，在2017年上半年，保利地产就已拿下59个土地项目，新增容积率面积为1693万平方米；而到了下半年，其拿地势头不减，反而更显“生猛”，近乎于平均每30个小时就拿地一宗。与龙头房企不同，更多房企拿地是出于补仓的心态。未踏入拿地金额千亿门槛的福晟，2017年全年销售业绩在400亿元左右，但拿地金额却达到近800亿元。

　　开发商规模越大，消耗越多，就必须拿更多的土地才能维持生命。面对有限的一二线土地资源和住宅用地供求关系紧平衡的新常态，为了维持规模的不断增长，房企不得不四处拿地。这正是房企回归三四线城市的原因。

　　另一方面，土地储备的货值不会在当期的销售结算中体现，但将会成为公司未来两三年甚至是更远期的业绩支撑。逆市拿地，土地成本更低，往往是房企弯道超车的决胜之道。

　　不可否认的是，三四线城市成为了2017年房市的明星。在一二线城市普遍限价、项目利润单薄的情况下，反而是这些三四线城市的项目获得了更高的利润。三四线城市的预售条件本身就很低，恰恰给了高周转房企一个最好的市场机会，而标准化产品又给了速开盘以最佳条件，速开盘提高了现金流回笼的速度，也解决了中小房企资金不足的难题。

　　业内普遍认为，对外面临从严的调控政策环境以及品牌房企间的激烈竞争，对内面临拿地难、融资难的问题，内外各种因素已成为影响中小房企生存与发展的主要障碍。对于政策环境短时期内保持收紧不放松的市场态势，中小房企更应该找准方向进行战略转变，可以考虑进驻房地产开发尚处于初级发展阶段的三四线城市。

　　部分三四线城市地价大涨

　　大房企接踵而至的三四线城市，地价自然会竞相上涨。来自中原地产的统计数据显示，2017年三四线城市土地出让金有明显上涨，多城卖地收入超过了500亿元。总体来看，全国已有52个城市卖地收入超过200亿元，11个城市卖地收入超过1000亿元，其中，北京卖地收入为2795亿元、杭州为2272亿元。

　　值得一提的是，郑州市的卖地收入超过了1000亿元。郑州去年的土地出让金额约为1183.26亿元，同比增长了52.70%。郑州今年将推出各类用地约645宗，是去年的2倍。

　　在上述50个城市中，土地溢价率同比下降的城市有26个，占比高达五成以上。北京、上海、广州、深圳四个一线城市的土地溢价率全线走低，上海和深圳甚至出现土地溢价率同比下跌接近90%的情况。此外，此前热度较高的南京、武汉等城市的土地溢价率也在降低。

　　值得注意的是，部分三四线城市的土地溢价率出现同比暴涨，且与二线城市土地单价的差距已逐渐缩小。据重点监测的50个典型城市土地成交溢价率数据显示，环广深的清远以214%的溢价率高居首位，惠州、佛山、肇庆、中山的溢价率分别为100%、99%、86%、81%，环上海的嘉兴、镇江的溢价率为121%、81%，上述7个三四线城市的溢价率排名均位居前10。业内人士表示，从整体来看，过热的楼市明显已被抑制，各地去库存效果明显，其中三四线城市是去库存的主力。

　　鉴于此，不少开发商年初都争相在三四线城市补仓拿地，因此造成了这些城市地价的上涨。

　　那么，三四线城市土地市场的火热势头能否延续下去？易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从大体上来说，三四线城市也有分化的情况，东中部的三四线城市表现较好，而西部和部分重点省份，如东北、山西、内蒙古等市场则表现较弱。此类趋势或将延续，即表现好的城市存在量价继续攀升的可能，而表现不好的城市则依然需要积极去库存。

　　有业内人士分析认为，从2018年开始，这些土地将转变为项目逐步入市，预计未来大部分城市的房价将较为平稳，部分城市的成交量将有所回暖。不过，即使是在这种市场环境下，之前部分抢得高价地的房企仍将面临入市的难题，再加上融资渠道收紧，有些企业将面临更多资金的压力。（王丽新 陈淑贞）

　　转自：中国商报