2018年中国商品房地产开发投资额、商品房待售面积及商品房销售预测分析

　　1、投资滞后销售下行，投资低增速新常态

　　2017年 1-10月，全国完成房地产开发投资 90,544亿元，同比增长 7.8%，较 1-9月回落 0.3个百分点较上月收窄 3.6个百分点，10月单月投资增速回落至 5.6%。从先行指标看，1-10 月的商品房新开工面积同比上升 5.6%，较 1-9 月回落 1.2个百分点，10月单月新开工面积同比下降 4.3%。

商品房地产开发投资额及增速

数据来源：公开资料整理

商品房新开工和施工面积及增速

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　　认为房屋新开工与销售的滞后相关性的规律仍然存在，主要由于房企的现金流变化仍是投资决策的决定性因素。随着居民信贷的逐步收紧，占房企现金流近半的销售回款增速持续下行：2017 年 1-10 月房企到位资金来源中，定金及预付款同比增长 14.8%，个人按揭贷款同比下降 1%，分别较去年全年下降 15个和 47个百分点。

　　另一方面，房地产板块整体负债率仍处在历史高位，企业偿债压力或在地产下行周期中体现更为明显，并最终将向上游影响至投资增速。预计房地产投资增速将在 2017Q4见顶回落，而 2018年在高基数背景下，预测全年房地产投资增速约为 4%-5%。

房地产投资增速滞后房企销售回款增速

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　　2、待售库存去化见效，在建库存规模仍在

　　从全国待售库存口径来看，2017年 10月末商品房待售面积为 6亿平米，同比下降 13.3%，较 9月末减少 882万平方米，其中，住宅待售面积 3.14亿平米减少 772万平方米，经历了此轮三四线的去库存后，全国住宅商品房待售面积大幅下降，较 2016年初的 4.7亿平米高点已下降 32%。

商品房待售面积及同比增速

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　　但并不就此认为待售面积的下降会引发全国范围内房企的投资需求，而是将呈现区域结构性的补库存行为。一方面，统计局显示 2016 年城镇居民人均住宅面积 36.6 平方米，即普通三口之家居住面积约 110 平米/户，已达到大部分欧洲国家水平，其中部分三四线城市人均住宅量已饱和。

　　另一方面， 目前全国在建住宅面积 52亿平米，按照人均住宅面积计算可满足近 1.4亿人口的需求，约占国内总人口数量的 10%；假设扣除过去 2年的期房销售面积，估算目前可售住宅库存也近 37亿平米，满足近 1亿人的居住需求，即新增 7%的城镇化率水平。考虑到未来的新增土地出让，认为以目前存量库存来看，未来房地产投资增速将保持低位运行的新常态。

全国和城镇人均住宅面积 （平米）

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　　3、一二线加大土地供给，三四线控制合理库存

　　今年土地市场全线回暖，主要受到库存去化加快和过去连续 3年同比负增长的低基数影响：2017 年 1-10 月全国土地购臵面积为 1.9 亿平方米，同比上升12.9%，较 1-9 月扩大 0.7 个百分点，其中，10 月单月土地购臵面积同比上升18.4%；区域方面，我们关注的 40城一二线核心城市土地成交规划建筑面积同比增长 13.2%，表明此轮土地市场成交回升是各线城市的全面复苏。

全国土地购臵面积增速和核心 40城土地成交增速

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40个城市累计土地成交面积

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　　认为未来由于需求端的区域结构差异，土地市场供给也将在长效机制的政策导向下出现分化格局，体现“因城施策”的特点。其中，一线城市和核心二线城市在严厉政策调控下，成交量和库存量均处于历史低位，可售住宅去化周期保持在 10个月左右，其中长三角热门城市仅约 5个月，根据政策指导内容，土地供给在过去 3年大幅收缩的背景下有望加快放量。

一线和核心二线城市库存去化月数低位企稳

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一二线城市土地供给有望持续放量

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　　另一方面，近年大部分三四线城市受益于棚改货币化安臵带来的去库存效应，但由于人口净流出下的实际需求支撑有限，预计销量下行后的部分三四线城市库存去化月数将出现上升，因此土地供给的增量也将控制在合理水平，目的既要防止新的库存去化问题出现，也要控制财政收入下滑影响地方政府债务的风险。此外，部分库存依然高企的三四线将严格控制用地出让，同时棚改货币化安臵也将积极推进。

选取部分三四线城市库存去化月数

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三四线土地供给与地方财政政策相关

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　　4、2018年预测：销售同比降4%，投资同比增 4.5%

　　综上，预测 2018年全国商品房销售面积和销售额分别同比下降 5%和下降4%，投资额同比增长 4.5%；新开工面积同比增长 4%。

房地产行业数据与同比增速预测