一、地产销售现状分析

　　2017年12月全国商品房销售面积同比增长6.1%，较11月（+5.3%）提升0.8个百分点，对应2017全年商品房销售面积累计同比增长7.7%。展望2018年，预计在一二线城市持续复苏、三四线市场去库存延续以及棚改货币化进入第二个三年计划的多重支撑下，商品房销售面积增速有望超出市场此前的偏悲观预期（-5%~0%）。

　　一二线地产销售企稳，部分二线城市调整地产限购

　　11月下旬开始，30大中城市商品房周度成交面积负增长逐步收窄，截至2017年12月31日，30 大中城市商品房周度成交面积同比下滑12.2%，较此前30%以上的下滑幅度改善明显。考虑到2017年2月份开始的低基数效应，预计2018年2月开始30大中城市地产销售增速将逐步回暖。此外，从2017年12月开始，分别有郑州、武汉、南京和兰州等二线城市从落户标准、限价政策等方面调整了限购政策，地产销售有望好于此前市场的悲观预期。

2017 年月度地产销售面积增速

资料来源：公开资料整理

30 大中城市商品房周度成交面积（万平米）

资料来源：公开资料整理

部分二线城市地产限购政策调整
时间
城市
主要内容
2017/12/21
郑州
不论年龄和毕业年限，只要符合全日制本科（含）以上学历、副高级（含）以上职称、高级技师（含）以上职业技术资格三个条件中任意一个，即可按照规定购买住房。
2017/12/22
武汉
非武汉市户籍个人凭房票可在武汉市范围内购买首套住房、使用房票所购住房取得不动产权证满5年后方可上市交易。
2018/1/4
南京
允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。
2018/1/5
兰州
取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策，其他地区继续实行限购，但不用再提供社保证明和纳税证明。
资料来源：公开资料整理

　　二、低能级城市库销比仍然较高，2018年去库存仍将延续

　　2017年整体去库存效果显著，截至2017年前11个月，狭义地产库存去化周期已经降至0.24年，分城市能级来看，一二线及代表性三线城市库存去化周期已经回归至历史较低水平，但代表性四线城市库存去化月数为21个月，库存仍然较高，预计2018年仍将延续去库存趋势，从而支撑低能级城市地产销售。

各能级城市地产存销比（月）

资料来源：公开资料整理

　　2018开启第二个棚改三年计划，三四线地产销售仍有支撑

　　2018年为第二个棚改三年计划开端，年度棚改计划超出市场预期。2017年，全国各类棚户区改造开工609万套，顺利完成年度目标任务，完成投资1.84万亿元。2018-2020年第二个三年计划即将开始， 2018年至2020年全国仍有1500万户棚改任务。2017年12月23日，全国住房城乡建设工作会议指出2018年将改造各类棚户区580万套，高出此前市场根据未来三年计划预估的500万套，棚改计划超预期有望支撑2018年三四线城市销售。

2008~2020 年棚改实际完成/规划数量

资料来源：公开资料整理