多地住宅库存下降 楼市步入“增供给”时代

国家统计局公布的最新数据显示，房地产市场在5月出现了一定程度的反弹。同时，据中原地产发布的统计数据显示，今年5月，热点城市商品住宅交易量达到了近一年来的最高值。截至5月底，全国房地产行业“去库存”效果明显。综合历史数据观察，当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平。在此背景下，有业内人士分析认为，楼市将进入“增加有限供给”的新阶段，未来多城市将进入补库存、增供给的新时期。

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　5月楼市有所反弹

　　国家统计局近日发布的2018年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，一二三线城市房地产市场出现了一定程度的反弹。从环比上看，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨了0.3%和0.2%，二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨了0.9%和0.8%，三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨了0.7%和0.6%。

　　此外，易居研究院监测的40个典型城市5月新建商品住宅成交面积约2786万平方米，环比增加了12%，同比增加了5%。

　　中原地产统计的数据同样验证了楼市的回暖。在该机构统计的20个热点城市中，5月，有16个城市的新房成交面积出现环比提升，13个城市同比提升。其中，一线城市成交面积环比上升35%，同比上扬4.5%。其中，北京环比升幅较大，达到114%，广州、深圳的涨幅也都在22%以上。但值得注意的是，北京并不是上述热点城市中涨幅最大者。环比涨幅最大的是南宁，交易面积上涨了166.4%；同比涨幅最大的是成都，交易面积上涨了246.9%。

　　相比之下，二手房市场的火爆程度虽不及新房，但也已出现了升温态势。据上海易居研究院对10个典型城市的监测显示，5月十城二手房成交共计约7.5万套，环比增加16%，同比增加2%。从绝对量来看，5月十城二手房成交量是近11个月来的最高值。在一些存量房占比较大的城市中，二手房交易升温较为明显，反映出整体市场升温的态势。

　　而在端午小长假期间，楼市的成交也处于较高水平。以广州为例，数据显示，今年端午假期前两日，广州新建商品住房分别成交426套和369套，较2017年端午前两日的130套和78套相比，上涨幅度高达227.7%和373%；在上海，端午假期前两日新建商品住宅分别签约278套和122套；深圳商品住宅签约量也较上年有较大幅度的上涨。

　　库存规模跌回六年前

　　在多地调控措施的作用下，房地产市场“去库存”效应明显。来自国家统计局的数据显示，5月末，商品房待售面积为56010万平方米，比4月末减少了677万平方米。其中，住宅待售面积减少了466万平方米，办公楼待售面积增加了32万平方米，商业营业用房待售面积减少了196万平方米。

　　据易居房地产研究院近日发布的全国100个城市新建商品住宅库存数据显示，截至5月底，受监测的百城住宅库存总量为42708万平方米，环比减少了1.6%，同比减少了8.2%。综合历史数据观察，当前百城库存规模已经跌回到了2012年3月的水平。

　　来自易居研究院的数据显示，截至5月底，一、二及三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2099万、22061万和18548万平方米，环比增幅分别为-1.8%、-1.9%和-1.2%，同比增幅分别为-3.1%、-10.3%和-6.1%。

　　“三类城市库存规模均有下滑，这和5月市场交易的态势有关”。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，从同比涨跌数据看，二线城市的跌幅最大。

　　在100个城市中，有73个城市的库存出现了同比下滑的态势，其中大连、杭州和浙江金华的同比跌幅较大，跌幅分别为53%、49%和41%。同时，有27个城市库存出现了同比增长。总体而言，库存同比下跌的城市数量更多，也带动了百城库存规模的整体下跌。

　　严跃进表示，从总体来看，楼市上待售面积依然呈现出下滑的态势，说明去库存现象仍在持续。从此类跌幅来看，去库存是在不断收窄的，其动力或在减弱，城市正不断从去库存转向补库存。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟也表示，当前房地产去库存任务已初步完成，一二三四线城市商品房去库存已十分充分，很多城市去库存的周期在12个月以下。由于三四线城市库存继续减少，在一二线城市进入补库存阶段后，三四线城市也将开启库存短缺模式。除了个别区域外，全国楼市库存已基本进入平稳期。

　　楼市步入“增供给”时代

　　在上述背景下，业内人士分析认为，楼市将进入“增加有效供给”的新时期。

　　5月初，住建部就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责人，强调要坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，认真落实稳房价、稳租金的调控目标，有针对性地增加有效供给，大力发展中小套型普通住房，遏制投机炒作，支持和满足群众刚性居住需求。

　　5月下旬，住建部印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，再度重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。

　　随后，多个城市出台了与房地产市场相关的中长期规划。其中，北京市推出了未来五年的住宅用地供地计划，提出将限价房中可售住房销售限价与评估价比值不高于85%的，收购转化为共有产权住房，从供给端增加共有产权住房的规模。而上海则发布了上海市住房发展“十三五”规划，强调大幅增加住房土地供应规模，增加政策性支持住房及租赁住宅的土地供应。

　　中国指数研究院相关负责人分析认为，一线城市的住房供应结构特点已经非常明显。“目前北京、上海、深圳的住房供应基本上体现为4：4：2的结构。这个结构最主要的特点就是扩大了政策性支持住房的比重以及租赁住房的比重。这种结构上的变化，能使满足中低端住房需求的房源大大扩充”。

　　来自中原地产研究院的数据显示，从6月开始，北京商品房住宅市场供应开始明显增加。新入市的十个项目中有四个限价房项目，包括瀛海府、金樾和著、旭辉城、熙悦林语等。“从整体来看，6月以前，新入市的十个项目有望增加3000套市场供给，这一数据也有望刷新最近数月的供应纪录”。张大伟分析认为，在限价房政策明确后，这部分项目有望加快入市，以增加市场供应量。预计从6月开始，市场将出现供应井喷，短期入市的房源有望超过2万套。

　　此外，对于今年的供给，北京市住建委相关负责人也透露了另一个“专项任务”——今年北京市将尽快推进去年已供地的600万平方米商品住房开工建设，截至目前已经开工180万平方米。“住建部门将通过建立台账、制定推进计划、开展项目协调服务、畅通审批渠道、提高审批效率等措施，加快推进项目的开工。”

　　事实上，不仅仅是北京，全国多地楼市供应都开始进入“快车道”。以杭州为例，日前，杭州多个区域迎来了多宗地块的密集挂牌。据统计，截至目前，杭州市区已有28宗挂牌地块将于7月出让，其中涉宅用地就有19宗。另一方面，新房市场的推盘速度也在加快。统计发现，进入6月以来，在杭州市区范围内，仅住宅房源供应量便增加了5000多套，其中不乏未来城、滨江金茂府、群贤府等热门楼盘。（梁倩 高伟）

　　转自：中国商报