两极分化趋势加剧 房企超级阵营形成行业格局或生变

近日，龙湖集团、招商蛇口、绿地集团等多家房地产企业公布了5月份销售业绩。综合来看，1-5月房企销售业绩稳步增长，行业集中度进一步提升，两极分化趋势加剧。基于此，有专家表示，百强房企各梯队的销售额门槛持续提升，百强企业超级阵营已经形成。

　　对于行业的未来发展，业内较为普遍的看法是，随着政策调控的不断深化，未来房价会逐渐趋于稳定，并且房地产行业也会以更健康的方式发展。而在这样一个总量相对稳定的时代，房地产行业的竞争格局也将发生深刻变化。

　　房企超级阵营形成

　　“随着房企竞争的不断加剧，今年1-5月，百强房企各梯队的销售额门槛持续提升，百强企业超级阵营形成，千亿元阵营大幅扩容。”中国指数研究院相关负责人表示。

　　6月10日晚间，龙湖集团发布公告称，截至今年5月，集团累计实现合同销售金额841.9亿元，同比微涨10.6%。同日，招商蛇口表示，5月单月签约销售金额达到170.56亿元，同比增加67%。此外，绿地香港公布，前5个月合约销售约为216.14亿元，同比增长90.16%。

　　今年5月，在地方城市“以稳为主”的房地产调控政策指引下，市场保持稳定预期。同时，由于假期的因素，以及房地产企业普遍推出积极的营销策略，房地产企业销售业绩稳步增长。综合1-5月情况分析，百强房企中有95家销售额突破百亿元，房地产行业集中度进一步提升，两极分化趋势加剧。

　　中国指数研究院提供的数据显示，从销售额来看，1-5月，已经有七家房企超过了千亿元的销售规模。房企销售额TOP100均值达407.1亿元，规模破百亿元的房企增加至95家。1-5月，房企销售额超过百亿元的企业均值为423.5亿元，前十房企销售业绩同比增长16.4%，单月环比增长7.8%，头部效应日趋明显。

　　具体而言，今年前5月，碧桂园、万科、恒大地产销售额均超2000亿元，其中碧桂园销售额高达3100亿元；保利地产、融创中国、绿地香港、中海地产四家房企销售额均超1000亿元，位列第二阵营；新城控股紧随其后，销售额超过900亿元，华润置地、龙湖集团的销售额也超过了800亿元。值得注意的是，部分中西部、长三角区域房企表现突出，通过精耕细作，这些房企把握市场需求，持续提升产品品质和服务，实现了销售规模的稳步增长。

　　对于房企5月份的市场表现，58安居客房产研究院首席分析师张波表示，5月份的房企业绩呈现出头部快跑、阵营扩容的局面。从今年1-5月房企销售增长情况来看，头部房企业绩普遍较好，在大型品牌房企中，保利地产、绿地集团、中海地产、新城控股、华润置地等房企累计业绩增速高于行业平均水平。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，今年的房地产市场情况总体上来说还是不错的，尽管房企业绩呈现分化趋势，但他看好头部企业的未来发展。至于中小型企业或销售额冲刺千亿元的企业，未来表现还是要看他们的销售能不能跟得上、现金流是不是畅通，这些指标都是很重要的。

　　政策高压下如何吸金

　　据了解，今年以来房地产市场调控趋势依旧明显，那么上述房企是如何较为出色地完成销售业绩的？分析显示，6月份是企业工作半年度节点，一些房企在业绩目标的压力下，5月份的营销力度普遍有所加大，提高推货量、增加折扣力度等营销举措不断推出。

　　今年3月以来，部分热点城市的楼市出现了“小阳春”行情，随即各地陆续加码调控当地房地产市场。据中原地产研究中心统计，5月份全国出台针对房地产市场的调控措施达41次，前5个月累计调控次数达205次，同比增长近30%。

　　在此背景下，今年以来，房企不再押宝下半年的销售黄金期，而是将业绩冲刺的举措常态化。房企销售不再拘泥于重要时间节点的考核，而是只要条件允许，每月都会考核目标完成情况、每天都要冲刺业绩。

　　亿翰智库提供的数据显示，与2018年同期相比，今年1-5月房企销售目标完成率普遍较高，已有七家房企销售目标完成率超40%。其中，龙光集团的业绩完成率最高，已经达到目标的48.31%；其次是宝龙地产，完成率为45.04%；正荣集团、雅居乐、滨江集团、越秀集团的完成率均超过了40%；中国恒大、华润置地、龙湖集团、招商蛇口、阳光城等完成率也在35%以上。

　　对于房企业绩完成情况，张波分析称，今年房企的销售目标之所以完成率高，是因为房企把销售目标放低了。1-5月的完成率高并不代表业绩增速持续提升，相反，1-5月TOP100房企整体操盘销售业绩规模同比仅微增4.1%。一般来说，房企的上下半年业绩是四六开，换言之，当下销售目标已经达到或接近40%的房企，上半年的目标基本已经达成。从目前销售业绩排名TOP20的房企情况来看，销售目标的达成率大都在30%-40%。

　　张波称，如果说以往房企更关注下半年，那么在今年，房企没有“慢跑期”，春节后直接便进入了“冲刺期”。除了品牌房企外，整体市场也呈现出全年加速跑的趋势。因此，6月份必然是房企相当关注的一个月份，上半年任务的达成情况会极大影响到房企下半年的市场节奏。

　　多管齐下提升竞争力

　　在上述行业背景下，未来行业将如何发展？业内较为普遍的看法是，随着政策调控的不断深化，未来房价会逐渐趋于稳定，并且房地产行业也会以更健康的方式发展。未来5-10年，中国房地产行业的销售金额仍将保持在十几万亿元的水平。维持行业销售规模高位运行的动力有三个：一是城镇化率至少还有15%的提升空间；二是改善需求还将持续释放；三是房子还是资产配置的核心方式，在家庭资产中的占比近八成。

　　有媒体刊文称，在这样一个总量相对稳定的时代，房地产行业的竞争格局也将发生深刻变化，唯规模和速度论的衡量方式已经不再适用，属于业余选手的“半马”将落下帷幕，专业选手将在“全马”的舞台上展开新一轮竞赛。作为专业选手中的佼佼者，龙头房企为应对赛道切换而进行的战略升级之举早已提上日程。

　　比如，碧桂园正在自上而下地开展一场“提升全周期综合竞争力”的深度调整和变革。在6月召开的内部管理会议中，碧桂园集团董事会主席杨国强透露，该公司有几款建筑机器人已经在工地上试用，这会带来很多改变，房屋建造的安全、质量和效益都会有极大的提升。此外，碧桂园还通过拆掉部门墙、精简审批流程、总部职能下沉、纵向轮岗等管理举措为项目一线赋能。具体而言，就是做好授权下放和流程简化，一切以项目为中心，做到权力、责任、利益相结合，将激励向项目倾斜，让项目为市场和客户创造价值。

　　业内人士认为，在中短期内，房地产行业政策环境大概率是松紧并举的新常态，户籍制度改革有望带来新一轮人口红利，但“一城一策”也给房企的拓展和营销策略带来了更大考验，全面提升产品竞争力、职能和决策下沉将有助于龙头房企适应更复杂多变的市场环境，激发项目活力，塑造领跑新赛道的制胜优势。

　　此外，中国指数研究院一位分析人士认为，房企之间的规模竞争仍将持续，其在规模扩张的同时更应关注企业现金流的稳定性，实现健康稳定发展。“今年的房地产市场以稳为主，在市场监管力度不断加强的背景下，房地产企业应优化运营结构，在保证企业稳步扩张的同时降低杠杆率，综合提升企业的市场竞争力。”该分析人士称。（陆肖肖 高伟）

　　转自：中国商报