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千亿元销售数据挤水分 房企下半场竞争开启
2019/7/14 10:12:02 来源:中国产业经济信息网 【字体:大 中 小】【收藏本页】【打印】【关闭】
核心提示:与往年相比,今年房企“抢收”的意图显得更为明显。从相关机构发布的销售榜单来看,各梯队房企开足销售马力,行业百强门槛再次提高。但是在房企高周转、高负债与往年相比,今年房企“抢收”的意图显得更为明显。从相关机构发布的销售榜单来看,各梯队房企开足销售马力,行业百强门槛再次提高。但是在房企高周转、高负债的运营模式下,庞大的销售数据并不能代表真实的现金流。挤掉数据的水分后,房企真实的情况如何?
数据“挤水分”
今年上半年在楼市的跌宕起伏中结束。房企年中成绩单显示,147家企业跨越50亿元销售门槛,较去年增加九家,合计实现销售额58537亿元,同比增长10.3%。若以千亿元销售额为门槛,进入其中的房企已达12家。
克而瑞数据显示,在今年上半年销售额的榜单中,排名前三的依然是碧桂园、万科、恒大三家龙头房企。从这三家企业的销售情况来看,碧桂园和恒大销售额相比去年同期出现了不增反降的情况。今年上半年,碧桂园销售金额为3895.4亿元,同比下降5.56%;恒大销售金额为2825.4亿元,同比下降7.05%;万科销售金额为3349.3亿元,同比上涨10.53%,是三家龙头中唯一销售额上涨的房企。此外,今年上半年合约销售额超2000亿元的房企还有保利集团和融创中国,分别录得2501亿元和2139亿元。
不可否认的是,房企在跨入千亿元销售额门槛后,维持规模高增长的难度已越来越大。有专家分析称,通过增加合作项目可确保房企一定的销售及营收增幅。此外,随着土地成本的不断上升,房企共同拿地开发已成为行业的普遍现象,这可以分散市场风险、减轻资金压力。
但合作的背后,并非毫无暗礁。目前,房企普遍以全口径进行业绩公告,将集团连同合营、联营公司所有项目计入业绩,而不考虑股权占比及是否操盘。如果挤去这些“水分”,房企真实的资金与投资能力或许要重新进行审视。
从全口径金额来看,今年上半年,稳居前三的房企是碧桂园、万科和恒大。相比往年,华夏幸福、绿城、泰禾等房企出现了排名下滑的情况,全年销售额目标完成率堪忧。与全口径销售额相比,权益销售额以企业股权占比为口径,能更真实地反映房企的资金运用和战略把控水平,对行业从业者和投资者更有参考意义。
以今年上半年的业绩为例,权益金额排名前十的企业分别为碧桂园、恒大、万科、保利、中海、绿地、融创、新城、华润、龙湖。相较于全口径榜单,万科和融创的行业排位分别下降了一名和两名。
如果将范围扩大,房企权益榜位次变化更为明显。位列行业第10位至第20位的房企有五家在全口径金额榜单上的排名出现下滑,正荣、旭辉、中南、金地尤为突出,分别下滑了十名、七名、四名和三名,旭辉和正荣更是直接跌出了前二十。
整体来看,前六月百强房企平均权益比例为79%,TOP20房企中有16家销售权益比低于80%。表现较为突出的是恒大、中海和绿地,权益比分别为95.1%、93.44%和90%。金科位列其后,权益比为87.75%,余下企业均在60%至70%左右浮动。而在去年,行业平均权益比为80%。
有专家表示,在合作效应的推动下,房企权益销售比例逐渐下降。销售规模的快速增长并没有对房企的营收及利润形成有效支撑,增收不增利的情况较为明显。上市房企在扩大规模时,投资者从中能分享到的收益并无太大提升。
精细化竞争开启
伴随着房地产市场调控的深入,房企回归理性,行业进入精细化竞争阶段。
在业内看来,今年下半年,房地产政策仍将保持稳定。其中,房价过快上涨依旧是不能碰的红线,热点城市调控政策仍需从紧执行,且不排除加码调控的可能,房企对政策放松不应有过于乐观的预期。
克而瑞研究中心称,6月是房企冲刺半年度业绩的关键节点。由于前期积压的市场需求大都释放完毕,同时在调控常态化预期下,6月过后的一段日子里房企业绩增速或仍将趋缓。预计下半年房企整体将进入平稳发展期,销售额增速或将放缓至20%左右。房企完成全年销售目标仍有一定压力,下半年企业需要着重发力,加速推货入市或通过降低预售价格以达成全年业绩目标。
有业内人士分析,上半年大部分企业的销售目标已经完成过半,全年销售增速有一定保障。且下半年政策宽松的可能性不大,楼市调控还是以谨慎为主。业内人士预计,销售增速会有所放缓,但是不会太低,投资方面的数据会比去年低一点。
有业内人士称,今年将是房地产市场销售的“小年”。下半年,百强房企规模增长也将继续保持平稳,出现快速增长的概率不大。“长期来看,各地政府结合市场实际情况‘因城施策’持续,房地产市场将长期处于平稳健康发展期,房企将更加谨慎地进行战略布局。”该人士认为,龙头房企将保持稳健高质量的发展势态,头部效应日趋明显。
同时,自去年以来,大部分规模房企的战略已从多元化转向聚焦主业发展。业内人士预测,未来房企之间的规模化竞争将持续深化,行业集中度将进一步提升,TOP30房企集中度将提升至48%左右,各梯队市场份额趋于稳中有升的态势。
此外,值得注意的是,以42家发布销售目标的房企分析,目前有近六成的房企未能在年中完成一半的销售目标。在楼市调控不放松、融资渠道收紧、债务兑付高峰期如约而至的情况下,下半年房地产市场仍存变数,房企完成全年销售目标仍有压力。(孙梦凡 董家声)
转自:中国商报
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