土地市场分化明显 三四线城市受“冷落”

今年上半年，全国300城在土地市场唱响了一曲“冰与火之歌”。其中，一二线城市土地市场升温，特别是部分二线城市房企抢地补仓意愿强烈，成为上半年成交榜单主力。中国指数研究院分析认为，一二线城市住宅用地成交量明显增加，在一定程度上带动了整体楼面价的结构性提升。

　　相较之下，三四线城市的土地市场则略显冷清。在前两年还受到热捧的三四线城市土地市场为何突然被“冷落”？

　　土地市场进入分化期

　　来自中国指数研究院的数据显示，今年上半年，全国300城市土地出让金总额近2.25万亿元，同比上涨16%，土拍市场呈现“冷热分化”的态势。

　　其中，一线城市整体供求量同比走高，楼面均价同比微涨4%，出让金总额同比增加36%，平均溢价率为12%，同比上涨一个百分点；二线重点城市供求两端同比小幅上涨，出让金同比增加26%，楼面均价同比增长18%，平均溢价率为19%，同比上涨两个百分点；三四线城市整体供应同比小幅走低，成交方面量跌价涨，出让金同比减少3%，楼面均价同比上涨6%，平均溢价率为20%，同比下降七个百分点。

　　此外，数据显示，全国土地出让金排名前20位的城市成交总额为11483.5亿元，同比增加19%，上榜门槛升至357.3亿元。一线城市中北京、上海、广州入围榜单前十，成交总额为2203.3亿元，较去年同期增加26%；二线城市仍为榜单主力，杭州、武汉、天津成交总额均过800亿元且入围榜单前五名，其中杭州成交总额达1422.6亿元，较去年微跌，高居榜单首位；三四线城市仅三市上榜，较去年同期有所下滑。

　　在上半年住宅用地总价排名前十位的榜单中，入榜地块均位于一二线重点城市，其中一线城市共七宗、二线城市共三宗，福州、武汉、杭州各居一席。福州台江区排尾路北侧地块由万科以76.4亿元竞得，居榜单首位。

　　在上半年住宅用地单价的榜单中，一二线城市包揽榜单全部席位，入榜地块中有七宗为纯住宅用地，且这七宗均位于一线城市。其中，由恒基竞得北京市朝阳区孙河乡地块，以楼面价69542元/平方米居首。

　　一二线城市土地市场难退烧

　　最近一二线城市的土地市场火热到了什么程度？

　　6月28日，在武汉土地交易市场，编号分别为P（2019）071、P（2019）072、P（2019）073的三宗土地进入现场竞拍，这三宗地块均位于武汉市黄陂区。当日，三宗地块的拍卖均以竞争配建面积的方式展开。经过一番报价后，最终的成交价格分别为12.28亿元、10.85亿元和9.22亿元。这三宗土地均为前一日进入“熔断”阶段的地块。由于触及最高限价，所以当地政府部门不得不在次日以“竞配建”的方式进行最终出让。

　　武汉土地市场的火爆只是近期热点一二线城市土地交易“高烧不退”的一个缩影。自今年3月以来，苏州、杭州、成都等地的地价接连创下新高。

　　在楼市调控持续深入的情况下，这轮一二线城市土地市场的火爆情况能否持续下去？有业内人士认为，这轮市场的热度恐怕并不会持续太久。其中，融资额度的下降将是决定性的影响因素。

　　来自同策研究院的数据显示，今年5月40家典型上市房企融资金额为367.99亿元，环比下降52.07%，创近一年来新低。其中，公司债共融资95.85亿元，较4月的473.13亿元大幅下降79.74%。外币融资亦暴跌93.82%。包括招商蛇口、建业、金茂等在内的多家房企均发布了项目出让信息，其原因主要为价格过高或项目盈利能力不足。

　　进入6月，虽然海外发债规模明显增加，但房企的总体融资规模并未有太大上升。另外，地价不断攀高，对房企的利润带来挤压，这也在影响房企的拿地积极性。

　　除了自身资金的压力之外，部分热点城市市场过热、预期不稳等现象还引起了监管部门的高度关注，相关的微调政策仍在陆续出台。例如，6月末杭州挂牌的宅地就调整了出让规则，出让环节中均设定了毛坯销售均价、毛坯销售最高单价和装修限价，“限房价”的政策落地直接以土地拍卖形式出台，相关部门试图倒逼土地市场降温；另一个调控升级的城市是苏州，这个因“网红”电视连续剧而大火的城市，在5月中旬升级了“限售”政策，要求苏州工业园区全域、高新区狮山板块新房限售期达到三年、工业园区二手房限售期达到五年。而在上半年的土地出让中，苏州以554亿元的出让金位列全国第九。

　　易居研究院研究员王若辰分析，6月份二线城市土地市场仍然火热，但随着各城市相关调控政策的陆续出台，下半年会有所降温。

　　中原地产首席分析师张大伟预计，不同城市的土地市场会出现分化，三四线城市土地成交额可能进一步下调。一二线城市虽然调控政策依然严格，但对于房企而言仍是增加销售额的重要市场。一二线城市土地市场有望延续火爆态势。不过，张大伟也表示，市场目前只允许出现“小阳春”，而不能“入夏”，“一旦土地市场过热，不排除政策出现升级的可能。”

　　三四线城市土地市场受“冷落”

　　2017年上半年，热点三四线城市的卖地收入超过百亿元，平均土拍溢价率超过40%，相比往年有明显上升。去年上半年，三四线城市土地市场持续火热，其中，佛山市、常州市等18个三四线城市卖地收入超过200亿元。在前两年受到热捧的三四线城市土地市场怎么在今年突然受“冷落”了？

　　克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为，今年上半年各线城市土地市场呈现出的差异，是当前房地产市场分化的又一体现：“三四线土地市场表现疲弱，主要是因为其新房市场从去年下半年开始已经普遍降温。但最根本的原因在于当地购房需求数量有限，仅靠大城市的外溢需求和返乡置业无法长期使市场维持亢奋状态，再加上今年全国棚改计划开工量大幅下挫50%，加剧了这一调整趋势。”

　　肖文晓认为，三四线土地市场的降温周期才刚刚开始，“进入下半年，缺乏利好带动的非热门城市圈的三四线城市，土地市场降温的幅度会进一步扩大”。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃表示，对于当前的三四线城市来说，库存数据略有上升，房价本身也开始平稳，所以市场没有过去的热度，这个时候市场成交的情况也会传导到土地市场上，进而引发市场的降温。

　　不过，肖文晓同时提醒，虽然上半年三四线城市的土地成交量及溢价率均有所下跌，但跌幅不大，仅为3%，且溢价率高达20%。

　　而反观今年一二线城市土地市场的升温，张大伟认为，房地产市场的走势已现分化，房企对非优质土地的定价出现下调，但对优质城市、优质土地的争抢依然激烈。虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了提升销售额，依然会集中拿地。从趋势来看，最近三四线城市依然相对低迷，在这种情况下，房地产企业把更多资金投入到一二线城市，也是一二线土地市场升温的主要原因。（谢中秀张敏）

　　转自：中国商报