调控政策持续楼市稳字当头 产品力成房企竞争关键

　　从去年底召开的中央经济工作会议以及全国住房和城乡建设工作会议传递出的信号来看，2020年房地产重点依然体现在落实“房住不炒”、保持楼市稳定、发展租赁体系等几个方面。有专家预测，2020年房地产市场将呈现平稳运行的态势。楼市调控政策将持续全面落实“因城施策”，同时不会放松对房企融资的定向严监管。此外，各城市间的楼市分化将会加剧，房企将持续回归一二线城市，龙头房企和中小房企在拿地、融资方面会持续分化，产品力成为竞争关键。

　　稳字当头

　　2019年12月，中央经济工作会议重申“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，同时强调全面落实“因城施策”和“三稳”的长效管理调控机制，即稳地价、稳房价、稳预期，意在稳定价格的同时防止房地产投资过快下滑和房地产市场发生萎缩型价格均衡现象。

　　中共中央政治局常委、国务院副总理韩正2019年12月17日在住房和城乡建设部召开座谈会时强调，要坚持“因城施策”，落实城市政府主体责任，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，完善长效管理调控机制，做好重点区域房地产市场调控工作。从多种迹象中可以看出，2020年的楼市政策基调仍然是稳字当头。

　　同时，住建部在2019年12月23日召开的全国住房和城乡建设工作会议中也指出，2020年将重点抓好稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展，坚持“房住不炒”定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。

　　58安居客房产研究院分院院长张波认为，这意味着2020年不会放松对房企融资的定向严监管，房企融资从紧的状况预计仍会延续。同时，2020年房企“借新还旧”的现象仍将会普遍存在，这是由于2020年房企整体短期偿债将依然保持高压，导致房企不得不通过“借新”的方式来缓解压力。同时，由于融资难度增大，2020年房企的融资成本将保持高位。

　　因地制宜

　　1月2日，北京大学光华管理学院“光华思想力”宏观经济预测课题组发布《2020年中国经济展望》（以下简称展望）。展望指出，2020年或将出现地方政府进行“一城一策”的灵活微调，在有实际需求的地方允许增加供应和适度的价格波动，房地产调控政策可能在边际上有所放松。

　　目前，各地“因城施策”提速，微调已成普遍之势。据悉，“因城施策”在2015年首次被提及，但由于市场问题，“因城施策”实际上只是各城市的“自行加码”，直到2018年7月31日召开的中央政治局会议重新提及并强调坚持“因城施策”，“因城施策，一城一策”才逐渐成为房地产市场调控的主要方向。2019年，随着市场逐渐企稳并且出现分化，“因城施策”的城市逐渐增多，政策多以人才新政及落户宽松政策为主，甚至出现了“因区施策”。

　　张波认为，从2020年的趋势来看，由于调控政策并不会采取“一刀切”式手段，“因城施策”依然是调控政策的前置性条件。因此从总体来看，2020年二手房市场整体波动性将继续减小，春节前量价难有大起色，一线城市房价下行的空间较小，而不少二三线城市房价下探的空间依然较大。

　　而对于2020年“因城施策”政策落实情况，张波表示，一线城市和热点二线城市放松的难度较大，但更多三四线城市将由前期的房价上涨向下行压力增大转化。另外，三四线城市的落户及人才政策的吸引力普遍不及新一线城市，在供应量持续增加但需求不断减少的背景下，三四线及以下城市放松的概率会有所提升。值得关注的是，三四线调控放松的节奏会较为平缓，更多放松或在2020年第二季度以后逐步在市场上体现出来。

　　分化加剧

　　2019年，房企拿地总面积下跌，预示着2020年土地市场也难言乐观。同时，棚改计划在2019年提前完成，直接表现为三四线以下城市2020年需求侧将出现一定比例下滑，同步拉动此类城市的土地降温不断呈现。

　　此时，房企将会回归一二线城市，其背后的重要原因就在于需求侧出现的变化。一方面，由于棚改结束，三四线及以下城市未来购房需求总量会出现较为明显的下降，过于激进在三四线城市拿地，未来的风险性会不断提升；另一方面，从目前二线城市的抢人政策来看，其对于人才的吸引力远大于三四线城市。未来，三四线城市居住人口的增长也会明显弱于二线城市，导致房企逐步退出三四线城市。

　　此外，产品力也将逐渐成为房企竞争的关键砝码。房地产开发行业的快速发展在过去20年中逐步满足了人们对居住空间和质量提升的需求，此后，房地产的增量市场规模逐步减小。后续房地产拿地面积下降的趋势不会变，但并不代表房地产开发行业将快速萎缩。一方面，商品房开发量减少是逐步缓慢的，而非断崖式下跌；另一方面，各大城市的旧城改造依然会给房企带来很多新机遇。

　　以往，房企的竞争多聚焦于规模化水平上，这也导致了部分房企过于乐观而盲目扩张。目前，商品房销售规模开始减缓的态势已经形成，预计2020年行业整体集中度提升的速度将会逐步放缓，龙头房企的销售规模增长继续趋缓，而中小房企的分化仍将持续，淘汰率将不断提升。

　　从全国住房和城乡建设工作会议确定的2020年重点目标来看，着力提升城市品质和人居环境质量是重要一项，这也预示着对房企开发品质的监控力度会同步加强。在2019年不同城市的新建住宅质量问题不断引起广泛关注的情况下，2020年，房企之间的竞争不会只围绕规模本身，房地产后调控时代精准把脉购房者的需求才是重中之重，产品力将成为房企间竞争的关键砝码。（张波 计思敏）

　　转自：中国商报