《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.17》：聚焦四方面趋势 "房住不炒""稳房价"依然是市场主线

　　中国社会科学院生态文明研究所与社会科学文献出版社于9月7日联合发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.17（2020）》(以下简称《房地产蓝皮书》)。 据悉，《房地产蓝皮书》秉承客观公正、科学中立的宗旨和原则，追踪中国房地产市场最新动态，深度剖析市场热点，展望2020年发展趋势，积极谋划应对策略。全书分为总报告、市场篇、服务篇、城市群篇、热点篇。总报告对2019年房地产市场的发展态势进行全面、综合的分析，其余各篇分别从不同的角度对房地产市场发展和热点问题进行深度分析。

　　2019年中央经济工作会议明确，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。根据中央经济工作会议的精神，实际上在保障房、老旧小区改造和租赁住房等方面会形成各类新的支持政策。

　　第一，住房供应体系从“重市场”到“重保障”。在“房住不炒”的背景下，我国住房供应体系也发生了明显变化，从重市场端转为市场、保障并重，租购并举的住房供应体系和多层次、多渠道、多元化的住房保障体系逐渐成型。2020年要全面建成小康社会，为了促进实现全体人民住有所居，重点是加大城市困难群众住房保障工作力度，进一步完善住房保障体系试点，全面保障“住有所居”目标的实现。因此，2020年住房保障建设的力度不会放松。一些人口净流入量大的城市保障类住房需加大供应量，同时，保障性住房后续管理需要进一步加强和规范。

　　第二，住房保障体系从“棚改”到“旧改”。大规模棚改是导致2016年以来的房地产价格快速上涨的一个重要因素。到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。用“旧改”取代“棚改”，吸引社会资本进入，将会在一定程度上降低成本提高效率，尤其是可以在一定程度上降低地方政府的财政压力，还能在一定程度上提升实体制造业的发展。2020年老旧小区改造的力度明显会强化，各大城市也将继续加大试点和对标杆项目推广的力度，包括电梯加装、停车位设置、管道改造等领域会形成很多新的投资机会。而相关的配套政策也会跟进，如公积金提取、财政补贴等内容。

　　第三，租赁市场体系从“规范发展”到“租赁住房”。虽然2019年租赁市场的发展面临很多问题，但是预计2020年依然会发力，这和租售并举的发展目标是有关的。2019年底的中央经济工作会议关于发展租赁市场的提法更加具体，提出要大力发展租赁住房，政策目标直接指向这一具体的住房产品。因为只有多渠道扩大租赁住房供给，住房租赁市场才能真正发展起来。那么，未来围绕发展租赁住房的各种政策创新会不断推出。预计在土地的供应和保障、产品的创新等方面会有各类新举措。比如在产品创新领域，包括人才租赁住房、蓝领公寓住房等，会成为供给端发力的重点。

　　第四，土地市场体系从“改革试点”到“全面推开”。2015年2月27日，十二届全国人大常委会审议通过《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，2020年3月11日，农业农村部办公厅发布通知，全面推开农村集体产权制度改革试点。3月12日，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》，将农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准，以及试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　2020年对于房价的管控依然会继续，“房住不炒”定位不会改变，房地产调控政策的底线思维是“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期），既不会放水刺激也不会过度收紧。但是“一城一策”作用有可能会被强化。各地将延续2019年中央“因城施策”号召，政策继续“双向调节”操作趋势。部分热点城市持续推进限购限售限价政策，维稳房价；部分存在去库存压力的城市，则以放宽落户政策、降低人才购房门槛或提供购房、住房补贴为主，进而达到定向放松的目的。