房价上涨背后现釜底抽薪风险 多地成交量暴降

经济导报首席记者 时超

房价的上涨势头虽依然存在，但确已显出“釜底抽薪”的危机。 18日，国家统计局网站公布2014年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，除温州外，其余69个城市房价新建商品住宅价格同比均出现上涨，最高涨幅达18.7%。 不过，面对今年以来楼市调控力度加大、信贷收紧等不利因素，房价上涨的幅度出现“缩水”态势。其中，70个大中城市2月新建商品住宅同比价格平均涨幅为11.1%，比1月份回落了1.3个百分点。

更值得关注的是，经济导报记者获得的资料显示，包括济南在内的多个城市，今年前2个月均出现新房供应量增加、销售量减少的情况，与2013年初的火爆表现大相径庭。 “这应该引起市场警惕，无论是开发商还是有投资需求的购房者，都要小心风险。”18日，北京师范大学经济学院房地产研究中心教授张文清对导报记者说道。

冰火两重天

在国家统计局公布的2月数据中，多数城市在新建商品住宅售价上依然表现强势。如北上广深等一线城市同比涨幅均超过15%，最高的是上海，达到为18.7%。导报记者注意到，山东被列入监测的济南、青岛、济宁、烟台4市当月同比涨幅也超过8%，其中青岛位居第一，涨幅达8.8%，济南以8.6%位居次席，济宁虽排名最末，涨幅也达到8.1%。

不过，“盛景”之下的房价，背后埋藏的却是“颓势”隐忧。 导报记者从世联怡高获得的今年1-2月份济南房地产统计数据显示，虽然济南房价开局呈现稳定走势，但是供销却出现相反的走势，可谓冰火两重天。

供应方面，前两个月住宅供应量均出现同比大幅增长，其中1月济南住宅市场总供应量为168万平米，同比增长22.1%，其中新增供应20.5万平米，同比增长17.8%；2月，济南住宅市场总供应量达到155万平米，同比增长40.9%，其中新增供应12.2万平米，同比增长35.6%。

面对激增的供应量，市民的购房情绪却并不积极，销售同比出现负增长或缓增长态势。如1月份，济南住宅市场共成交25万平米，同比降幅达到31.7%；而在2月，这一数据表现略好，共成交23.5万平米，同比增长26.3%。 “感觉前两个月看房子的人比较少，加上市场还有一些存量房，所以总体销售的情况并没有想象中好。与去年同期的表现相比，更是差了不少。”济南某房企的销售经理吕飞对导报记者表示，造成上述情况的原因，一是受春节放假影响，二是在“楼市拐点”言论密集出现的情况下，更多购房者开始持观望心态，“我们更担心后者。”

实际上，上述销售同比下降的现象不仅在济南一地存在，而是全国普遍存在的。国家统计局数据显示，1-2月，全国商品住宅销售面积下降1.2%，销售额下降5.0%。而在去年同期，这一数据分别为增长49.5%和增长77.6%。 “1-2月北上广深楼市成交集体遇冷，以1月北京为例，成交量环比降幅近50%，新房、二手房均下降；其次深圳一手住宅成交环比下降45.5%，同比下降70.4%；上海环比下降30.65%。”世联怡高在报告中如此表示。

楼市降温

对于上述楼市反常表现，张文清指出，开发商前期盲目圈地开发，导致大量项目囤积、上市，进而冲击市场，是主要原因。 “济南住宅库存量维持在3个月左右，还处于比较合理的空间，但杭州等目前出现降价的地区，其库存已经达到天量。”张文清指出，在此背景下，开发商降价销售，寻求更顺畅的资金周转，也在情理之中。

中金公司近期公布的研究报告显示，从全年来看，随着供应的增加，房价上涨动力不足，预计全年房价将呈现前高后低的趋势。 而导报记者注意到，此次国家统计局公布的2月70城市住宅价格中，环比价格最高涨幅为0.7%，低于上月1.2%的最高涨幅。其中，除了北京、上海等一线城市带动涨幅“缩水”外，其他城市也均出现放缓态势，山东4城市中的济宁，甚至环比下滑了0.1%。

链家地产在一份分析报告中指出，目前信贷政策普遍收紧，抑制了购买力，会延缓市场回暖的节奏。对于房企来说，资金回款的压力也会相应增加，同时会面临供应量增加后的竞争压力。综合考虑各种因素，今年楼市的回暖程度和房价上涨幅度均会弱于去年。 “在房地产项目出现大规模降价前，市场往往已先后出现投资过热、供应过剩、销售迟缓现象。”张文清表示，若在此背景下，市场供应进一步增加，或需求大幅缩减，房地产项目可能触发房企资金链吃紧进而崩盘的恶果，开发商和购房者都应警惕其中风险，尽早有所准备。(经济导报)