房产市场迎来“救市”潮 提振房价效果堪忧

[摘要]在供大于求的事实下，三四线城市买方已经进入观望模式，相比房产公司，地方政府先撑不住了。

随着广西南宁与天津滨海新区在4月28日同一天发声为限购“松绑”，酝酿多时的地方政府“救市”措施终于落下了第一只靴子。甚至不需要等到南宁与滨海新区房地产市场对政策做出反应，市场已经预估接下来全国库存压力较大的三四线城市将陆续放松限购条件。

4月28日，南宁市房管局发文称，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

当天，天津滨海新区有关部门负责人在滨海新区房交会新闻发布会上表示，为促进滨海新区楼市发展，滨海将实施差别化限购，只要滨海范围内无房即可在新区购房；并将推出共有产权模式购房政策，交一成首付就能先住房。

撑不住的是政府

虽然对于政府该不该“救市”还有很多争议，但支持“救市”的声音也很强硬。远洋地产董事局主席李明此前曾对腾讯财经表示，今年的房地产管理政策是最容易看懂的一年，总理在两会上提出的“分类调控，分级管理，分步实施”指的救市要把权限放开给地方政府，市场不行就要救，他甚至认为政府不救市就是失职。

地方政府出来救市并不出人预料，随着部分三四线城市楼市量价的持续低迷，在房企与客群的这场角力中，一些中小房企的资金链开始撑不住了。

但与房企相比，先撑不住的可能是地方政府。2014年1月到3月，房地产开发企业土地购置面积5990万平方米，同比下降2.3%，降温趋势明显。对于依赖土地财政的地方政府来说，特别是二三线城市，土地市场的降温将明显影响地方政府的财政收入。

亚太城市房地产协会会长谢逸枫认为，正在酝酿中的地方政府准备调整或取消楼市限购政策，最大的压力不是来自中央政府，而是地方政府自身。一方面地方债务压力巨大，而一旦取消限购又可能会引起房价暴涨，地方政府要承担社会谴责的心理压力。因此，中央政府的调控政策改革，意图是放权给地方自行调整，但调整的尺度与时机则是地方政府自己把握。

此前多个城市就曾传出救市传言。温州、常州、长沙、郑州等地均计划出台楼市调整措施，市场也在观望究竟哪一个城市将打响第一枪。中原地产首席分析师张大伟认为，对于天津来说，蓝印户口的取消对天津市场冲击非常大，而地方政府又非常依赖土地财政，郊区县需要其他刺激市场的政策。天津滨海新区放松限购是有理由的。但单独拿南宁的案例分析，似乎没有必要当这个出头鸟。

广西房企宝资天副总经理姚益洁对腾讯财经表示，以他在南宁多年的从业经验来看，南宁的供需比例比较合理，没有畸形发展，而且房价一直以来比较平稳。2013年宝资天做过数据统计，当年全年有7个月供大于求，5个月供小于求，从绝对数字来看，南宁的供需矛盾并不显著，仍处于比较合理的区间。

南宁当地的资深地产业媒体人也认为，南宁政府此举对于救市并不会起到多大作用。原因在于此次纳入购房资格的各市均在北部湾经济区范围内，而北部湾同城化在广西是大趋势，几个城市之间的手机话费都没有漫游费，银行ATM取现也没有手续费。而且南宁之前虽然限购，但私底下暗箱操作规避政策的人也不在少数，想买房的人即使限购也可以买到。因此他认为此举救市的意义不大。

基于以上的原因，当南宁市政府第一个“救市”的消息传出后，各方都比较惊讶。

而中原地产统计的数据显示，南宁最大的问题在于土地的平均溢价率。今年3月开始，住宅成交量相比去年同期出现了微小下滑。南宁市场从2010年开始，大量供应住宅用地，明显形成积压，土地价格已经开始出现高位回落。在2014年前4月，住宅类土地平均溢价率仅4.9%，此前几年该项数据为20%以上甚至高达90%。土地价格回落对于地方政府的财政压力是一目了然的。

五月将迎“救市”高潮

实际上，在南宁直接对限购政策做出调整之前，已经有地方政府用对户籍政策做调整的方法变相为楼市“松绑”。

4月22日，无锡公布《无锡市户籍准入登记规定》新政，规定自2014年5月1日起在该市购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上，且在该市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。在此新政之前，无锡落户的门槛为70平方米。

谢逸枫认为，无锡此举可以看作是侧面突破楼市限购的自救行为，“落户新政”表面上看是为了降低落户门槛，实质上是“救市”，与2012年无锡两次降低落户标准目的如出一辙。

种种证据表明，越来越多的城市正酝酿着加入“救市”队列。在温州，连跌31个月的房价已经严重影响了温州财政。今年两会期间，温州市委副书记、市长陈金彪曾表达过对房价出现断崖式下跌的担忧。

据媒体报道，杭州、长沙有关部门在3月底相继召开房企沟通会，有关部门在会上向房企透露，正在制定一系列促进房地产市场稳定发展的政策，其中包括松绑限购及降低二套房贷款门槛等。

福建业内此前则流传着一份没有抬头、没有公章的“闽十条”文件，包含了限购、限价和信贷等多个方面松绑调控政策。这份文件被视为福建政府向业内征求意见的初稿。

不难看出，接下来救市的城市不只会在限购政策上“松绑”，也会拿信贷政策开刀。而后者被认为是更有杀伤力的武器。

“救市”提振房价效果堪忧

张大伟认为，对于北京上海等少数一线城市以外的市场来说，因为户籍政策相对比较宽松，限购政策并非抑制楼市的最主要政策，对于这些城市房地产市场来说，限贷是影响市场的最关键因素，另外过高的库存也是影响最近楼市出现调整的主要原因之一。

他说，2013年全国一线城市土地成交额创历史新高，达到了5127亿元，土地价格也创纪录，这种情况下企业负债明显提高。如果市场不景气，房企也必须供应增加。而一、二线城市的需求并不刚性，相比三四线城市不仅价格处于高位，大部分购房者都是借助贷款等信贷工具，一旦信贷收紧，需求可能会明显萎缩。

从中原集团研究中心17个一二线城市调研结果来看，信贷无一有松动改善现象，其中北京、深圳、南昌等城市进一步趋紧，有更多银行执行基准利率再上浮或延长放款周期。

张大伟也认为，虽然近期多个城市调控政策松动，但可以肯定的是，限购政策对于投资投机需求起到显著的抑制作用，目前难以全面放开。部分城市局部微调以及执行尺度上的暗松存在空间。

他预期后续跟随南宁出台救市政策的地方政府将会明显增加。但因为限购政策本身在二三线相对比较松的户籍政策下，对市场影响有限，这种力度的救市作用有限。（腾讯财经 王昕 发自北京）