北京楼市库存创30个月新高 明年或微调限购

在限购松绑、限贷放松的楼市大背景下，作为仍然坚守限购的5座城市之一，北京的楼市近期人气大增，但成交依然低迷。

来自北京市住建委的数据显示，今年国庆长假1至6日，北京新建住宅网签472套，二手房住宅签约38套，合计签约510套。来自克尔瑞的数据则显示，“十一”期间北京市场成交了30857平方米，成交量环比下降了70.5%，同比亦下跌56.1%。

与此同时，来自亚豪机构统计数据显示，至10月7日止，北京商品住宅可售套数达到91265套的高位。这是北京楼市最近30个月的库存量最高点。

高库存和低迷成交量之下，有关“北京限购退出方案已提交高层”的传言不胫而走，不过10月9日，北京市住建委出面辟谣，称房地产限购政策现阶段仍将继续执行。

对此，多位房地产业内人士表示，虽今年房地产市场普遍遇冷，但以北京为代表的一线城市有其特殊性，尚不具备限购退出条件，至少年内不太可能松绑。不过据《中国经营报(微博)》今日报道，要求匿名的中国房地产协会一位副秘书长在接受采访时说：“北京面对如此大的库存压力会在限购政策上进行局部微调。预计将在明年上半年，两会结束后有机会释放出现。”

房贷新政刺激楼市回暖 或将激活观望群体

9月30日，央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通知规定，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。同时，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

新政被视为是2008年以来迄今为止最具力度的救市政策，其亮点是修改了首套房的认定标准，首套房贷款还清再购房享受首套房政策。更重要的是，明确在房贷结清的情况下，二套房可享受首套房待遇。

在房贷新政公布后，北京楼市开始出现回暖迹象，人民财经调查发现，国庆期间多个楼盘来电来访均见上升，而北京的二手房市场，更是出现了一套房两天涨价10万的现象。

链家地产的一位中介称，房贷新政公布后，二手房的价格，也发生了微妙变化。从今年2月至9月，北京的二手房市场始终处在一个下行的态势，很多房主不断下调售价。而就在央行和银监会公布了通知后，很多房主却已开始了上调预期。他认为，房贷新政影响较大，刺激了隐藏的改善型住房需求。

在房贷新政公布前，北京的购房者如需购买价值300万元的第二套住房需要首付180万元，一部分长期观望的自主性需求被这样巨额的首付款压制。而现在只需首付90万元且贷款额度提升，每月还款压力则下降。目前看来，房价似乎有止跌反弹的趋势，不少一直观望的潜在购房者都准备或者已经出手买房。

上海易居研究院研究员严跃进说：“央行信贷新政下，从短期看，最大的受益对象应该是改善型需求购房者。在限购限贷政策实施的三年时间里，部分北京购房者已经偿还了首套房贷。”

他认为，在目前“认贷不认房”的政策下，此类购房者完全有能力进行二套住房的购买。购房节奏加快，背后的一个前提是北京房价依然有看涨的大空间。从这个角度看，此类群体容易在北京房地产成交市场扮演领头羊的角色，进而影响其他一些观望情绪浓厚的购房者，从而带动北京整个楼市成交量的上升。

交通银行首席经济学家连平指出，房贷新政不会马上改变供求关系。不能说政策一出台，马上就会刺激消费的大规模增长，市场还存在观望情绪，需要有一段时间的消化，所以政策出台不会马上改变供求关系。

北京住建委辟谣限购退出 分析称“解限”条件不足

截至9月底，全国46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚五座城市依然实行限购。在房地产市场持续低迷、限购退出已成大势之时，10月9日，有传言称北京已向政府高层提交限购退出方案。据新媒体“界面”报道，该方案由北京房地产智囊团提交，内容涵盖逐步废除二手房交易20%差额税、下调契税、放宽非京籍五年纳税资格审核等多项措施。

随后，人民网引述北京市住建委进行辟谣，称北京作为特大型城市，从首都功能定位和人口资源环境可持续发展的需要出发，房地产限购政策现阶段仍将继续执行。

事实上，今年以来，关于北京松绑限购的传闻并不少见，官方也曾多次出面澄清。7月底，北京市市长王安顺曾公开表态，不轻易出台新的房地产政策、甚至采取放松限购等措施。9月24日，北京市副市长陈刚再次强调实行严格的限购政策。

但在不少业内看来，北京短时间内取消限购的可能性并不大。

中国房地产协会名誉副会长朱中一在接受中新网房产频道采访时介绍，北、上、广、深四大一线城市有其特殊性，社会公共资源多，目前还不应该放开限购。同时，放宽外来人口在京买房还有可能推高北京房价。

与此同时，日前北京放宽普通住宅认定标准、央行出台房贷新政等政策也使北京楼市“解限”压力大幅减弱。据人民网报道，北京市住建委负责人表示，普通住房认定标准的调整，已经起到了支持普通家庭购买中小户型、中低价位普通住房，进一步减轻百姓购房税费负担的作用。

而从市场层面来看，中原地产首席分析师张大伟认为，北京暂时没有松绑限购的必要，虽然北京房地产市场降温明显，但土地出让金依然处于高位。张大伟分析，北京商品房销售方面，在自住房大量入市的情况下，成交虽然下调，但幅度并不大。严跃进也认为，即使今年楼市行情不佳，北京等一线城市也不会在限购松绑上做文章。

北京库存创30个月新高 政策或在明年“开口子”

虽然取消限购的可能性不大，但是北京楼市目前所面临的问题则是巨大的。

来自亚豪机构统计数据显示，至10月7日止，北京商品住宅可售套数已突破9万套，达到91265套的高位。这是自2012年3月清理3.3万套无效库存以来，北京楼市最近30个月的库存量最高点。

今年上半年开始，各家开发商都开始使用各种营销手段促进销售活跃。在北京，一些开发商使用零首付、首付分期、零利率、零月供、特价房、送面积、电商信贷产品等促销模式。不过一些公开的报道和数据显示，这些手段并未对楼市库存清理起到作用。

严跃进认为，目前从央行的政策看，主要是围绕去库存角度进行的，对于去库存的效果自然是明显的。而北京市场本身就属于一个去库存快的城市，近期的库存积压本质上是暂时的现象。在央行此次政策润滑剂功能释放的情况下，今年四季度北京去库存的速度会加快。

《中国经营报》今日报道称，一位要求匿名的中房协副秘书长表示，“北京面对如此大的库存压力会在限购政策上进行局部微调。可能大的原则前提下，在局部开出一些口子，这样就可以再次释放一些有效需求以缓解库存压力。其实政府自身也很迫切想解决库存压力。”

不过，他预计这种“开口子”的微调不会在今年四季度实现。“预计将在明年上半年，两会结束后有机会释放出现。因为政策调整需要时间差。”（腾讯财经综合）