2015年二季度武汉商业地产运行情况分析

　　近日，世界知名房地产咨询机构“戴德梁行”发布2015年武汉房地产市场第二季度分析报告。报告指出：武汉商业市场行业竞争加剧，转型升级加码，写字楼市场吸纳平稳，租金稳中有升。

　　2015年一季度中国GDP增速放缓至7%，增速相比上季度回落0.3个百分点，为2009年第一季度以来最低（即：全球金融危机严重时期以来最低）。武汉一季度GDP同比增长8.4%，增速比去年同期回落0.8个百分点。一季度武汉工业增加值同比增速7.6%，低于本市GDP增速，显示工业增长短期内相对疲弱。第三产业增加值同比增速小幅加快0.3个百分点，第三产业对GDP贡献占比升至52.0%。投资方面有所放缓，1-4月武汉固定资产投资与房地产开发投资增速分别比去年同期下降6.6和17.3个百分点。消费方面，1-4月武汉社会消费品零售总额同比增长11.5%，增速小幅下降0.3个百分点。

　　资料来源：武汉市统计局

　　二季度国内经济增长下行压力仍然较大；央行于4、5、6月三度出手，包括两次降息、一次下调存款准备金率（降准）和一次定向下调存款准备金率（定向降准）。货币政策的由紧到松为楼市“回暖”提供更多空间。

　　商业市场：行业竞争加剧，转型升级加码

　　得益于城市版图的迅速扩张和轨道交通的快速发展，武汉商业近年不断扩围。位于三环线区域、总租赁面积达到17.2万方的宜家荟聚购物中心于二季度投入运营。在消费增速放缓、市场竞争加剧的背景下，为促进消费提高业绩，武汉国际广场举办了一系列促销及主题活动。此外，位于汉阳王家湾的武汉摩尔城于本季度开始进行为期八个月的全面升级改造。品牌拓展方面，快时尚和轻餐饮相对表现活跃：OldNavy、NewLook以及MangoSix等品牌均首次登陆武汉，扎堆入驻宜家荟聚购物中心；武汉首家星巴克高端门店臻选和HoneyCreme分别亮相福星惠誉群星城和群光广场；韩国炸鸡品牌Pelicana武昌首店进驻光谷广场。

　　本季度核心商圈优质购物中心首层平均租金总体与上季度基本持平，保持在每月每平方米609元。市场吸纳保持平稳，核心商圈优质购物中心空置率环比下降0.1个百分点至8.1%。

　　展望下半年，凯德广场1818将于第三季度投入运营；另外，壹方购物中心以及武汉第二家永旺梦乐城等多个大型商业项目也将于年内开业。庞大的新增供应意味着竞争的加剧，商业地产面临的挑战也日益激烈。但是，随着长江中游城市群规划的发布，武汉作为华中区域的龙头城市，辐射能力将不断增强，消费市场仍有较大增长潜力；另一方面，预计未来各大商业的升级调整步伐仍将持续。

　　工业市场：高标库吸纳强劲，供需结构失衡依旧凸显

　　2015年第二季度，物流地产市场供需两旺，随着汉南普菱物流园投入使用，武汉市场存量升至65.3万平方米。受益于当前电商行业的迅猛发展，为中小型电商企业提供一体化物流解决方案的第三方物流公司对高标准仓储的需求量激增，成为本季度市场成交主力。旺盛的需求直接带动武汉高标准仓库整体空置率下降16.1个百分点至33.5%。

　　租金方面，经过上季度的上调，本季度租金表现相对平稳，维持在每月每平方米26.7元的水平。但武汉物流地产市场供需结构失衡的现象依然凸显。一方面武汉市场整体需求较为旺盛，另一方面新建的物流园区由于区位因素导致出租情况并不理想。

　　此外，物流地产领域“触网”趋势显著，其中O2O、海外电商物流和电商生鲜物流成为热点。本季度，第四方物流公司“天地汇”在武汉东西湖区打造的“O2O”概念物流园正式运营，其主要通过打造“互联网、移动互联网、车联网、物联网”四网融合的线上信息平台，将线下孤岛型的传统物流园区升级为网络化的全生态公路港。

　　展望后市，西南板块的安博蔡甸物流园、维龙蔡甸物流园及东北板块的万科阳逻物流园下半年即将入市，为市场带来31.5万平方米的新增供应。这标志着高标准物流仓储在武汉四大产业板块的布局完成，将进一步丰富客户的选择。但短期内市场竞争将进一步加剧，空置率将随着新项目入市波动较大。

　　写字楼市场：市场吸纳平稳，租金稳中有升

　　二季度武汉核心商务区甲级写字楼整体空置率环比小幅下降0.6个百分点至15.1%，市场整体吸纳表现相对平稳。从需求角度而言，本季度依然延续了上季度需求相对活跃的局面。金融类和制造类企业对现存甲级办公空间需求保持强劲，新进武汉及扩租为其主要驱动因素。

　　资料来源：DTZ戴德梁行研究部

　　潜在新增物业迫于宏观经济压力及工程进度而暂缓入市；部分现有甲级物业凭借其优质物业管理和硬件条件等优势，入驻率稳中有升，租赁价格进一步提升。核心商圈甲级写字楼平均租金录得每月每方米126.4元，环比微涨0.7%。租金成长主要出现在建设大道金融街、武昌滨江商务区和汉口沿江商务区。

　　DTZ甲级写字楼租金指数

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　　注：F表示预测数据

　　资料来源：DTZ戴德梁行研究部

　　展望下半年，武汉甲级写字楼市场或将迎来15.9万方的新增供应，主要集中在建设大道金融街及汉口沿江商务区。在经济增速放缓的大背景下，潜在供应激增为市场去化带来较大挑战。

　　注：F表示预测数据

　　资料来源：DTZ戴德梁行研究部

　　然而，随着长江中游城市群规划的公布，待相关利好政策落地之时，武汉作为中三角的龙头城市将会拥有更为强劲的吸附力及发展空间。因此，我们预计随着新增供应的入市，短期内空置率将会有所上升，年内租金走势受新增物业的定位影响，呈现结构性的轻微上扬。长期来看，甲级写字楼需求仍然后劲十足，并存在较大发展空间。

　　住宅市场：救市政策频出，住宅成交量大幅攀升

　　本季度，受“330”新政以及降准降息等利好政策影响，武汉开发商推盘力度加强，住宅市场供应量较上季度明显回升。4-5月武汉主城区商品住宅新增供应总共录得243.9万平方米，环比上涨110.5%。

　　本季度的降准降息政策，一方面对缓解开发商融资压力释放了积极信号，另一方面在一定程度上减轻了购房者的购房负担。购房者对市场的信心有所增加，观望心态也有所改善，刚性需求和改善性需求得到进一步释放。4-5月主城区商品住宅成交套数环比2-3月上升55.8%至21,621套，同比上涨80%。目前武汉市住宅存量基数较大，开发商对房价上涨持谨慎态度，去库存仍是其首要目标。

　　因此，尽管成交量上涨幅度明显，成交价格仍然保持相对平稳。主城区商品住宅成交均价为每平方米10,201元，环比小幅上涨2.2%，同比升8.7%。

　　自三月以来，通过降准、降息、降首付、降营业税征收门槛等一系列政策的累积效应，以及放宽公积金贷款、不动产登记与房产税不挂钩等多重利好政策对市场发挥的刺激作用，武汉住宅市场逐渐回暖。然而，目前新政并没有改变楼市总体供大于求的本质，库存偏大、去化周期偏长的问题依然存在。展望下半年，在当前经济下行压力较大的大背景下，为刺激住房消费，楼市相关政策或将进一步宽松。住房新政利好或将延续，带动市场成交量回升，从而改善武汉住宅市场存量高企的局面；开发商为去库存，成交价短期内或将总体保持相对稳定。