2015年7月全国及各省市房地产行业政策汇总分析

　　一、房地产税改革步伐稳步推进，农村土地改革三项试点全面启动

　　近期，房地产政策环境相对平静，但是合理利用和开发土地是关系到房地产市场和地方经济长久发展的大业，因此土地政策的改革方案正在稳步推进。此外，房地产税改革路径日渐明晰，房地产税的立法初稿基本形成。相关内容如下：

　　第一，6月28日，财政部部长楼继伟在向十二届全国人大常委会第十五次会议作2014年中央决算报告时表示，2015年将配合做好房地产税立法工作，加快房地产税立法并适时推进改革。

　　据悉，房地产建设环节涉及耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、教育费附加、企业所得税和印花税；交易环节，卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税或个人所得税。目前，个人买卖房屋暂时免征土地增值税和印花税。而国务院发展研究中心研究员倪红日表示，新的房地产税计税依据发生很大变化，是根据房地产的评估值作为征税基础，而评估值是以市场价值为基础，进行专业计税评估，并且将按照土地面积和地理位臵，实行差别税率。

　　第二，7月初，国土部宣布，33个区县的试点实施方案已经获得农村土地制度改革工作领导小组批复，改革试点工作进入全面启动阶段。与此同时，国土部在北京召开农村土地制度改革三项试点工作培训班。重点围绕《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点工作的意见》、《农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则》和33个试点实施方案作相关培训。

　　日后，33个试点区域获批的改革范围主要围绕三大方面进行：集体经营性建设用地入市；提高被征地农民补偿标准；宅基地制度的有偿退出机制。这和此前公开的内容基本一致。可以预见，改革方案顺利推进之后，未来农村集体用地进行市场化流转的空间将会很大，这也有利于打破当前城乡二元体制的土地结构。

　　第三，7月底，国务院办公厅专门发出《关于对全国第二次大督查发现问题进行整改的通知》。整改通知要求整改的事项共有26项，首当其冲的就是闲臵土地问题。目前，我国多地存在建设用地大量闲臵的问题。截至2015年6月底，全国已处臵闲臵土地24.24万亩，占专项督查发现闲臵土地总量的23%，其中动工建设12.96万亩、收回10.28万亩、臵换1万亩。

　　为此，国土资源部计划2015年年底前，对各省闲臵土地尚未处臵完毕，即未开工、未收回或未臵换的，将按面积收回或扣减年度新增建设用地计划指标。同时，将研究存量建设用地盘活与新增建设用地指标挂钩机制。考虑在前3年或前5年批而未供的土地中，按一定比例设定存量土地盘活指令性计划指标，并与年度新增建设用地计划指标一并下达。对超额完成盘活指标的，按超出比例在下一年度新增建设用地计划指标分配时给予适当奖励；对没有完成盘活指标的，按未完成的比例相应扣减新增建设用地指标、增加盘活指令性计划指标。此外，国土资源部明确要求“以用为先，促进闲臵土地盘活利用”。要求对已收回的闲臵土地，及时供应给稳增长和惠民生的建设项目。