2016上半年香港楼市或现拐点 房价跌幅可达8%

　　目前香港经济仍然比较健康，失业率处于低位，利率较低，业主的持货能力较强，很难在短期内出现恐慌性抛售潮。预期明年上半年中小型住宅的价格有5%-8%的下调空间，下半年则主要取决于经济走势以及美国加息的幅度和速度。

　　12月的香港终于入冬，楼市也感到了阵阵凉意。

　　“由于新盘供应增加，开发商提供各种折扣优惠，导致二手市场成交跌至历史新低，香港住宅市场面临下调压力，但尚未出现转势的迹象。”戴德梁行香港区高级董事总经理陶汝鸿在12月8日的记者会上表示。

　　香港差饷物业估价署日前公布的最新10月份香港楼价指数环比下跌1.11%，这是该指数连升19个月后首度出现回落，更创下4年来最大的单月跌幅，不同面积的住宅单价均全面告跌。这被视为拉响了楼市下行的警钟。

　　事实上，香港楼市在今年上半年仍然牛气冲天，但自7月起却开始逆转，7月至11月成交较上半年锐减27%。

　　陶汝鸿透露，今年10月、11月二手住宅成交已跌至1800宗左右，相比上半年的单月成交七八千宗明显回落。“2008年金融危机、非典时期的单月成交都有2000多宗，目前市场的观望气氛十分浓厚。二手市场的卖家必须提供大幅的降价才能售出。”

　　与沉寂的二手市场相比，一手楼盘销售畅旺。香港多个开发商明显加快推盘销售步伐，并提供多项置业及税务优惠，购房者甚至仅需支付一成首付，导致一些新盘扎堆的地区新房平均单价低于二手市场。

　　豪宅价格仍坚挺

　　然而，与市场唱衰楼市的论调不同，陶汝鸿认为短期内香港楼市暴跌的机会不大。

　　“目前香港经济发展的基调仍然比较健康，失业率处于低位，利率较低，业主的持货能力较强，很难在短期内出现恐慌性抛售潮。我们预期，明年上半年中小型住宅的价格有5%-8%的下调空间，下半年则主要取决于经济走势以及美国加息的幅度和速度。”陶汝鸿表示。

　　根据特区政府数据显示，香港经济在第三季增长放缓，同比实质增幅由第二季的2.8%跌至2.3%。政府预测，今年全年实质本地生产总值仍可达致2.4%的温和增长。截至今年8-10月，失业率连续四个季度维持在3.3%。

　　但由于中国内地经济放缓，零售、旅游增长不景气，香港经济增长前景堪忧。香港财政司司长曾俊华12月7日出席立法会会议时指出：“我预计明年环球经济会保持低速和不平均的增长格局，短期的下行风险会增加。”

　　瑞银上周发布的2016年投资展望报告则指出，香港楼市已接近泡沫边缘，泡沫程度仅次于伦敦，即使是一些较高收入的人士如护士及教师等，需要长达33年的收入才能负担一个面积约60平方米的住宅单位。

　　该行指出，历史数据显示，一旦楼市出现泡沫，楼价在未来3年有90%机会累计下挫30%。

　　相比中小型住宅，成交放缓对豪宅的价格影响较小。以跑马地著名豪宅礼顿山为例，今年第四季度的平均实用呎价仅环比下跌2.2%，而针对大众市场的太古城、沙田第一城同期则分别录得4.3%、5%的跌幅。

　　“在过去几年的楼价上升周期中，豪宅价格升幅相对稳定，而且相比中小型单位，豪宅对利率敏感程度较低。同时，一些内地的企业、机构目前对香港豪宅的投资需求仍然比较强劲。”陶汝鸿预测明年上半年豪宅价格的调整幅度在5%左右。

　　内地投资者瞄准香港市场

　　在投资物业市场上，今年大多投资者均集中在豪宅及办公楼物业，而由于零售业低迷对商铺的投资兴趣寥寥。

　　“企业及投资者对办公楼相当追捧，这类物业不仅能够提供稳定的租金回报，而且拥有核心商业区的整幢办公楼物业，也能有助于提升企业形象。因此，很多内地企业一直对核心商业区的甲级写字楼兴趣浓厚。”戴德梁行香港投资及顾问服务部董事叶健均表示。

　　今年以来，中资企业的身影频现巨额办公楼成交市场。11月中，中国人寿宣布斥资58.5亿港元购入九龙红鸾道18号OneHarbourGate全幢西座商厦及西座商铺，成为九龙区有史以来最大宗的全幢商厦成交。恒大地产则以125亿港元向华人置业购入湾仔美国万通大厦。

　　叶健均表示，九龙东的甲级写字楼明年上半年有望升5%至10%，但由于目前中环的甲级办公楼价格已十分高，明年升幅约5%。

　　同时，内地发展商亦积极进军香港土地市场。叶健均透露，今年大额地皮成交中，内地开发商参与了23宗成交的35%，涉及金额高达55%，首次超出本地发展商。“内地开发商偏爱价格高、大型的地皮，可以用作大型的开发项目，大型内地发展商万科、保利、世贸等均有在香港竞标地块。”

　　内地房企龙头万科深耕香港多年后，今年7月以38.22亿港元中标在香港投得屯门扫管笏路地皮，试水独立开发。该地块占地约29万平方英尺，为当季度特区政府推出的最大规模地皮。