不同类型城市地价增速分化明显 去库存措施效果初显

　　4月18日，国土资源部中国土地勘测规划院发布2015年及2016年第一季度全国主要城市地价监测成果。数据显示，在2015年全年土地市场整体量跌价稳的背景下，2016年第一季度全国主要监测城市地价整体平稳，增速回升，一线城市住宅地价跟随房价快速上涨。

　　化解房地产库存的措施影响地价走势

　　2015年，全国主要监测城市各用途地价增速均有所回落，商服、住宅地价增速连续两年放缓，工业地价增速回落幅度最为明显。全年各季度间地价环比增速先升后降，年末总体平稳。分区域看，珠江三角洲地区各用途地价增长率连续3年居于首位。分类型看，一线城市各用途地价增长率显著高于二、三线城市，不同类型城市地价增速分化明显，分化态势由一、二、三线城市的梯次差异变为一线城市显著高于二、三线城市，并逐渐呈现出与城市人口规模相一致的特征。

　　2016年，宏观经济下行压力仍存，结构性调整深化，地价整体将延续平稳上升、窄幅波动的态势。化解房地产库存的措施和效果将直接影响商、住地价走势：一线城市与部分热点二线城市住房需求仍然较旺，库存压力相对较小，住宅地价上涨空间较大；房地产市场库存结构性问题或将导致商服和住宅地价走势产生分化；对工业用地而言，在供给侧改革进程中，市场自发与政策导向、长效与短期、外生与内生等各种力量多重作用，工业地价影响因素趋于复杂，产业结构调整将推动工业地价格局变化。

　　住宅地价环比上涨城市超七成，同比上涨城市约八成

　　2016年第一季度全国主要监测城市地价整体平稳，增速回升，一线城市住宅地价跟随房价快速上涨。

　　综合、住宅、工业地价环比、同比增速较上一季度均有所上升；商服地价环比增速与上一季度持平，同比增速微幅放缓；三大重点区域各用途地价环比增速变化各异，住宅地价同比增速均有所上升；珠三角、长三角、环渤海地区住宅地价同比增速依次处于高位、较高位和温和上行区间；一线城市各用途地价环比、同比增速全面上升；三线城市商服、住宅地价环比增速放缓；住宅地价环比上涨城市超过七成，同比上涨城市约占八成。

　　在105个监测城市中，住宅地价环比上涨的城市76个，比上一季度增加1个，其中，环比增速超过3.0%的城市有9个，较上一季度增加1个；环比下降的城市21个，比上一季度减少3个。

　　房地产调控政策效果显现，市场持续调整、分化

　　2015年以来，在去库存的整体定位下，中央层面，调控政策呈现全局放松、部分收紧的态势，宽货币、加杠杆、减税费等政策推动了房地产去化的加速，形成了部分地区土地市场预期的改善。2016年一季度，市场持续调整、分化，一线城市和部分热点城市价格明显上涨，三、四线城市库存仍然较高，引发市场关注双向风险。

　　地方层面，供需双向调控成为主流，但在市场分化背景下，政策导向各异：对于高库存问题较为明显的三、四线城市，减少税费、放宽购房条件、扩大购买群体等措施将有利于提振需求，加速出清；对于房价上涨的一线城市和热点城市，地方政策进一步收紧，旨在引导市场理性预期，维护市场稳定。

　　前期房地产调控政策效果显现，但不够理想，一线城市市场热度上升明显，三、四线城市改善有限。下一步，行政主管部门宜坚持审慎原则，积极发挥市场机制的调节作用，保持宏观政策的稳定性，增强调控措施的针对性，避免“应急型调控”带来的短期剧烈波动；同时，需深入研究政策的外溢效应和系统化影响，提高差别化调控的科学性、有效性。（常钦）