告别增量时代！印山资产解码“价值发现+产业赋能”双轮驱动盘活存量

恩瑞

印山资产&慧拍数字科技创始人

在本次活动中印山资产&慧拍数字科技创始人恩瑞以《产业加持特殊资产投资》为主题,结合印山多年实践对存量资产投资与盘活的专业见解进行分享,主题分享整理如下:

特殊资产是“价值洼地”的焦点,2024年全国法拍成交折价率77%,法拍商业成交折价率69%,法拍工业成交折价率73%,在房地产由增量开发向存量资产做转移的过程中,按照地产增量市场的经验主义与惯性思维,在存量资产价值重塑中容易陷入困境,主要存在的惯性思维误区有以下三大点:

惯性1:资产定价的惯性思维造成负循环

目前存量资产价值评估多参考成本法或市场比较法。成本法参考初始资产建造成本数据,无法还原资产的合理市场价值;市场比较法参考类似资产历史交易的数据,在“去库存”周期忽视资产的特性价值,习惯性向下设置价格“安全”空间,容易造成资产持续依靠低价处置的负向循环。

应对建议:以收益反算法最大化还原资产的合理价值,但在具体实操中商办类和工业类资产对功能定位及经营管理能力有门槛要求,突破难点需要强化资产推荐,扩大投资方对接数量以及提升前置沟通深度,而目前在较大的变现压力下,往往习惯性通过明显的价格折损完成处置。

惯性2:资产盘活太依赖历史经营难有空间

大部分存量资产盘活存在“非标准化”的特殊性,一味依赖于“资产现状”和“历史经营方向”,只能实现简单的“转手出租”,价值提升空间受限。

应对建议:较大程度的资产价值再造,需要突破产业投资和产业经营主体两大难点,在产业投资上需要广泛引入符合条件的产业投资人,基于长期的产业发展需求进行投资,而非一般性的财务投资人基于短期投资回报而投资;在产业经营上需要广泛引入符合需求的产业经营主体 ,而非一般性的资产转手出租的“二房东”。

惯性3:资产推荐跳不出传统思维难以破圈

特殊资产项目信息多停留在银行、资管公司、出险企业等主体内部,主要通过小范围的内部引荐、线下固定渠道对接来进行信息传递,效率较低,很难形成广泛破圈的推介效果。社会资本较多的存量项目推荐聚焦于明显的“低价捡漏”优势,吸引内生的社会资本参与,造成传统的“二房东”模式居多,很难挖掘资产的产业发展价值、长期经营价值。

应对建议:在产业推荐上需要打破本土圈层和熟人圈层,以及捡漏为目的的社会资本,拥抱更广泛的产业资本和投资主体。

总的来说,存量资产的第二曲线需要从“价值捡漏”向“价值共创”进行转移,产业加持是跳出资产价值洼地的密钥,具体可以参考印山实践的两个案例。

案例1:重庆市合川三幢工业厂房及楼宇

标的工业属性,总建筑面积2万余㎡,资产绝大部分已签长期租赁,为某环保科技公司研发及生产使用,因业主方债务违约无其他可执行财产,对该标的进行司法拍卖;我们的服务方案为针对标的进行全国化推荐,最终引入深圳某产业投资基金拍得该标的,并促成其对于现有产业经营主体完成股权投资,后续持续引入产业发生所需各配套资源,促进产业良性发展。

案例2:重庆市大足区某物流园区

标的已建成约5.5万㎡专业市场,且成熟经营状态,属当地重点打造的物流产业核心项目之一,定位为当地小五金、汽摩配件、农副产品物流仓储配送基地,约90亩空置土地及未办证仓库;项目原业主方总负债约3亿,涉及较为复杂的债务关系,处置过程影响项目形象及产业发展;我们的服务方案为:①引入产业投资方,在府院联动支持下,快速推进司法执行程序;②将物流园分零出售给园区租户,引入专业的物流园经营主体,统筹管理物流园整体经营与形象;③就后续土地规划进行定位调整,结合园区产业规划及发展需求,进行统筹性的产业招商,并衔接各类产业投资基金及配套服务资源方。

从以上案例可以总结出,特殊资产价值重塑的破局关键为:

1. 以产业方的视角重塑资产价值与价格的平衡。

2. 产业方资源引入要跳出地域化,着眼于全国化甚至全球化。

3. 深度链接产业合作方核心要素:流量、圈层、资金。

在特殊资产价值重塑上,印山还做了以下实践:

实践1:流量破圈,直播+短视频双流量阵地,充分把握新媒体势能。

印山资产全网矩阵粉丝800万+,2024年总流量25亿,年线索量8万条,总账号量70+,粉丝10万以上账号20+,实现项目信息24小时可触网,48小时信息传播量10万+。

实践2:圈层构建,慧拍数字科技链接全国化资源要素同频共振。

累计举办近30场线下交流活动,帮助1500多位同仁深入接触特殊资产领域,链接了来自于全国各城市、各行业的资深人士,包括律师、银行、金融、政府、建筑工程等。

实践3:资源整合,基石基金领投,协同全国化基金一致性跟投。

成立印山基石基金,作为存量资产领域赋能型投资基金,洞察并结合投资倾向,整合全国化资源进行一致性投资。

企业链接:

印山资产成立于2020年,是在国家倡导金融风险出清、债务问题化解、存量资产盘活的新时代背景下应运而生的特殊资产交易服务全国化平台,旨在让更多人享受到专业的特殊资产交易服务。

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