明年楼市抑制投机成新动向 政策大势不变或微调

明年楼市政策不会转向

回顾2009年的楼市发展,可以用"怪"来形容,借助于救市一揽子计划楼市迅猛发展,房价更是犹如坐上了"过山车"一路飙涨。

由于今年房地产市场发展"不正常",政策方面信息格外引人关注。7日闭幕的中央经济工作会议在提出明年经济发展规划时,指出要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。有专家对此表示,明年楼市政策不会有大的改变。

中央经济工作会议在强调加大经济结构调整力度,提高经济发展质量和效益时指出,要扩大居民消费,增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求,可以说并未改变2008年10月出台的房产优惠政策的指导思想,因而出台的大部分房产优惠政策基本不会改变。

中央经济工作会议并提出的增加居民消费为扩大内需重点、支持居民自住和改善性购房需求。而在此前国家信息中心首席经济师范剑平在接受采访时也曾表示,"2010年,国家应该延续并完善今年出台的消费政策。继续为低收入者增收减负,让其有能力消费;继续刺激居民首次购房需求,购房契税、房贷利率等优惠政策要延续,对二套房贷则要严格把关。"

全国人大财政经济委员会副主任委员、国家统计局原副局长贺铿表示,中国房地产业在今年4月份以来总体上是很不正常的,房价一路飙升造成一线城市存在泡沫。但中国的房地产泡沫不能一概而论,中国的城市房地产可以分为一线、二线、三线城市,泡沫仅仅是存在一线城市。

对于明年楼市走势,易居房地产研究院的资深研究专家杨红旭认为,楼市政策是跟着宏观经济政策走,不会发生大变化。楼市政策的重点依然是鼓励住房消费,但抑制投资投机将是新动向。去年10月央行和财政部的救市措施,以及12月国务院办公厅出台的"131号文",减免税收和房贷优惠的出发点都是刺激自住需求,所以真正的自住需求,尤其首次置业的中低档住宅需求者,实际上没必要产生恐慌心理。但对于投资投机需求和二套以上改善需求者,政策肯定会变化,今年房价涨幅过大,民怨甚多,而且资产价格膨胀对经济健康发展有害。政策转而会抑制这类需求。

抑制投机打压房价成新动向

楼市政策虽未明确定调,但"抑制投机"在最近官方表态中颇为明显。11月28日,国务院总理温家宝在上海考察保障性住房工程进展情况时指出,要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置,同时要抑制投机性购房,促进房地产业健康发展。业内人士认为,这可以视为中央层面释放出可能会对楼市进行调控的信号。

中国房地产研究机构中国指数研究院的最新报告显示,截至10月,北京市平均房价已达到每平方米16057元,比1月份时10403元的平均价涨了54%。在上海,10月份的平均住房价格为16954元,自1月份以来上涨了22%。然而,这是悬在高空的房价,因为投资乃至投机的购房行为已渐趋普遍。更有开发商自曝投资比例超过七成。

市场认为,投资比例15%左右是较为健康的,当投资比例超过30%,就应引起警惕,而现在不少楼盘已跨越50%的投资"红线",这不能不让人忧虑:一个充满投资与炒作意味的市场能够走多远？而当投机投资性购房主导市场的时候,房市发展离崩盘也就不远了。中国指数研究院副院长陈晟也提醒说,目前部分区域楼市有出现泡沫的迹象,未来不排除有关部门出台抑制投机政策的可能性。

投资导致高房价的话题媒体屡有报道,住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在一个论坛上表示,目前房价太高、涨幅太快,不是按年,而是按月在涨价。而且投资性购房的比例过大,尤其是在热点城市。国家统计局总经济师姚景源更是直接表示,北京房价高得离谱,三代人一生的积蓄都用来买房了。可见抑制投机打压房价将成为明年的一个新方向。

整治土地市场 打击囤地成发力点

今年,土地市场也成为楼市主角可谓热闹非凡,各地老"地王"晒太阳,新"地王"频出,政府寡头垄断等现象不断,地价推涨房价之说不绝于耳,对此,国土部予以关注,11月份,国土部开展了全国范围的土地调研,业内人士评论此次调研剑指开发商"囤地",意在从土地市场控制高房价。

随后,国土部明令农村集体建设用地规范,发布限制、禁止用地项目的增补目录。并再次"酝酿启动增值地价政策"。一系列土地调控政策,必然会影响明年土地市场以及房价。而北京已经率先实行土地招牌挂"价高者得"的原则。

社科院发布的《经济蓝皮书》指出,政府寡头垄断型卖地和多个竞争者买地的土地市场格局,是除了土地供应小于土地需求外推动房地产价格持续上升的重要原因。

中央党校教授周天勇也指出,应增加土地供应,抑制土地和房屋涨价,另外,还要改革招拍挂制度,形成竞争性的土地供应市场,以抑制国有垄断资本频繁制造"地王"。

可以预见,新一轮土地调控2010年将会在楼市有所体现。

有业内人士预测,尽管中央经济工作会议未有关于楼市的专门表述,但中央仍有可能出台更具针对性和灵活性的政策,对楼市进行结构性的调整。如关于二套房的优惠政策相信面临退出,明年两到三次的加息空间对楼市必然也会产生一定影响。此外,政府还可能结合土地市场的专项整治,对开发商囤地等行为的打击力度将加大,促进节约集约使用土地资源,扩大市场的有效供应。

今年的楼市表现的确"不正常",正常思维似乎无法解释,但无论如何,在经济整体刺激消费、实施积极的财政政策和宽松的货币政策大背景下,房地产政策都不会有大的转向,甚至有专家肯定,无论经济工作会议如何,明年房地产都会涨。但同时也有专家指出,中央经济工作会议提出的方向是根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性,此条将会首先对准房地产,楼市微调将不可避免。

新闻资料:中央经济工作会议相关内容

中央经济工作会议指出,提高宏观调控水平,保持经济平稳较快发展。要处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系,巩固和增强经济回升向好势头。要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,把握好政策实施的力度、节奏、重点。要突出财政政策实施重点,加大对民生领域和社会事业支持保障力度,增加对"三农"、科技、教育、卫生、文化、社会保障、保障性住房、节能环保等方面和中小企业、居民消费、欠发达地区支持力度,支持重点领域改革。

会议指出,加大经济结构调整力度,提高经济发展质量和效益。要以扩大内需特别是增加居民消费需求为重点,以稳步推进城镇化为依托,优化产业结构,努力使经济结构调整取得明显进展。一是扩大居民消费需求,增强消费对经济增长的拉动作用。要加大国民收入分配调整力度,增强居民特别是低收入群众消费能力。要保持政策连续性,进一步做好家电、汽车摩托车下乡工作,继续实施家电和汽车以旧换新政策,增加农机购置补贴,增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求,加大农村危房改造支持力度。