2013年上海二手房交易总量达到32万套

 　　2014年，十八届三中全会后第一年。中国的房地产市场将走向何方?伟业我爱我家集团副总裁胡景晖先生在接受本刊采访时认为，对中国房地产市场来说，2014年将是被行业所牢记的一年。自20世纪80年代末起步发展，25年之后的今天，中国的房地产市场将逐步从“开发为王”的行业格局进入房地产的“后开发时代”。2014年，将成为中国房地产“后开发时代元年”。

　　三大原因促成转折年

　　胡景晖说，三大主要原因促使2014年将成为行业发展的转折之年。

　　房地产市场发展趋势使然

　　世界上房地产市场成熟的国家，普遍遵循从开发为主向以存量房交易、物业持有运营等业务为主转变的一般规律，中国也不例外。2013年，“北上广深”四大一线城市存量房交易量远超新房交易量，部分二线城市如南京、天津、杭州、成都等紧随其后，其中，2013年上海的二手房交易总量更是达到前所未有的32万套，创下中国有史以来单一城市二手房交易量的新高，中国房地产行业进入“存量房时代”已是业内普遍共识。

　　政府把脉和调控使然

　　2013年自十八届三中全会之后，政府关于行业发展的思路更加明晰，除了既有的楼市调控政策在2014年持续发力外，一系列关乎中国房地产市场未来长期健康可持续发展的长效机制也将在2014年逐步落地并深入。土地制度改革、房产税改革、新型城镇化战略、保障房战略、房地产调控去行政化等一系列关系市场未来发展的思路及政策，将使2014年成为具有奠基意义的一年。

　　业内认知使然

　　在经历了2013年的“涨”声不断之后，进入2014年，业内人士对年度的市场变化的预期看稳。在部分二线城市供应量过剩、市场土地供应量保持 增加、银行流动性受到控制等因素面前，2014年将更有可能呈现“稳中有变”的特征，对于“后开发时代”元年来说，“稳中有变”正是行业转折新起点的标 志。

　　房价涨幅将趋缓

　　对于房地产市场未来一年的走向，胡景晖认为，2014年房地产市场的调控将由之前的以“抑需求”为主，转向在“抑需求”的基础上，力促楼市供 应，在“增供应、抑需求、加快长效机制落地”的情况下，2014年的房地产市场将呈现相对稳定的态势，具体表现为房价涨幅趋缓、整体趋稳，交易总量与 2013年相比基本持平或略有减少。

　　供应大幅增加，缓解供需矛盾

　　在2013全年，全国105个地价监测城市，土地供应总量达31.69万公顷，较2012年增加12.33%，其中住宅用地供应较2012年增加32.71%。2014年年初，北京、上海、深圳等重点城市土地交易市场的热度不减，据统计，1月份北京市土地出让金额高达406亿元，上海超过200亿元，二线城市的杭州也达近340亿元。土地供应的增加势必将促进未来房源供应量的增多，从而有效缓解供需矛盾。

　　抑需求，市场趋向平衡

　　2013年年底，“北上广深”一线城市及一些房价涨幅较快的二三线城市纷纷出台”楼市调控加强版“举措，“京七条”加大自住房供应，收紧贷款; “沪七条”提高二套房首付至70%，外地户籍买房社保要求提高至2年;“穗五条”提高房贷门槛，外地户籍买房个税缴纳要求提高至3年;“深八条”也将二套 房首付比例提升至7成，而且在新年伊始，多地政府表态要从严楼市调控不放松。与此同时，政府加强对资金流动性的控制，信贷适度偏紧，市场需求将受到抑制， 促使市场趋向平衡。

　　长效机制逐步落地，稳定市场预期

　　十八届三中全会后，一系列以建立“长效机制”为目标的政策、法规将逐步发挥其影响力，如土地制度改革、农村土地流转、房产税立法与改革、国土部牵头推动不动产统一登记制度的落地等等。2014年内，这些更具深层力度的影响将渐渐呈现，并改变行业和普通民众对市场的预期。

　　开启行业发展新趋势

　　胡景晖表示，存量房交易、物业的持有运营，房产衍生金融服务，以及这些业务的电商化运作将成为“后开发时代”未来10～20年中国房地产行业发展的新趋势。

　　第一，大城市加速进入存量房时代，市场交易以二手房和房屋租赁交易为主，二、三线城市也很快将步其后尘。在此情况下，中介市场也将更加发达，进一步向行业规范化、企业规模化、管理精细化方向发展。针对存量房交易的法律法规将进一步完善，针对经纪人管理的个人信用档案制度将逐步建立，一批全国性的大型连锁品牌经纪机构将占据主要的市场份额。

　　第二，住宅及商业物业的持有运营、社区运营、物业管理等运营模式将迎来机遇。在这些方面，走在前列的大型房企已培育出目前较为成熟的模式，如万 达商业地产综合体模式和万科以第五食堂为核心的“社区成熟度计划”，也有如花样年旗下彩生活服务集团所探索的依托社区大数据的“智能综合型社区运营和物业 管理”等。随着我国城镇化的进一步发展，城市功能分区和社区发展的不断深入，住宅、商业物业、社区的运营和物业管理仍然拥有广阔的空间和深厚的市场潜力。

　　第三，房地产衍生金融服务也将更具活力。从简单的房租支付到复杂的金融理财产品，房地产衍生金融服务的空间巨大。非金融类不动产的资产托管，REITs房地产信托投资基 金，MBS住房抵押贷款证券化等房地产行业衍生金融服务业务将更具有活力，房地产后续服务将更加趋向于专业化的理财服务。中国后开发时代的房地产市 场中，与行业相关的衍生金融服务将会迎来更多的客户群，银行和金融体系改革将进一步促进衍生金融服务的专业化和规范化。

　　胡景晖说，随着未来网络数字科技领域的不断发展，以上的三个方向都将以大数据和云计算为基础，依托于网络，电商化运作，互联网与房地产的再度携手将推进物联网时代的真正到来，这也将成为后开发时代行业发展的一大特征。