2014年度全国房地产业十大事件盘点分析

　　事件一：政府首提分类调控·各地纷纷放松限购

　　事件2014年3月5日的政府工作报告称，要“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”未提房价，仅提“分类调控”，这是近十年来政府工作报告首次未强调“房地产调控”工作的重要性。与此同时，政府工作报告中用大篇幅阐述了住房保障机制的完善。截止2014年11月底，在全国的限购城市中，除一线及三亚外，其他城市均放松或取消了限购，很多省级政府和城市级政府出台了刺激需求的一揽子措施。

　　评析回顾过去，从2005年开始至今的9年间，除了2009年，每年政府工作报告中，都把调控房价作为重点。2009年之所以出现例外，主要是受国际金融危机影响，经济增幅猛降，政府面临着刺激经济的压力。这就意味着过去十多年，作为全国“一刀切”、以抑制需求为主，以增加供应为辅的政策正在改变。实行分类调控的原因：一是针对市场分化的现实，调控也要分类对待，有的城市需要降温，有的城市没必要遏制；二是引导市场调结构和发挥政府保障作用，形成多层次的住房供应体系；三是遏制投资投机等不合理需求，体现供需双向调节。自分类调控提出后，多个城市开始松绑限购，主要原因是地方政府对土地财政的依赖情况依旧严重，受房地产交易量下滑和房价下跌的影响，上半年土地市场较为冷清，成交低迷、底价成交甚至流拍情况屡屡出现，已经影响了地方土地财政收入，地方政府松绑了“限购令”，就是为了刺激购房者积极入市。而在房价上涨压力较大的热点城市，仍然存在着供应不足、供需矛盾突出的问题，限购政策退出难度较大。

　　事件二：新型城镇化规划出台·利于房地产发展

　　事件2014年3月16日，新华社发布了中共中央、国务院印发的《国家新型城镇化规划》，《规划》主要内容可以归纳为一条主线、四大任务、五项改革：一条主线，就是要紧紧围绕全面提高城镇化质量，加快转变城镇化发展方式，以人的城镇化为核心，以城市群为主体形态，以综合承载能力为支撑，以体制机制创新为保障，走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、文化传承的中国特色新型城镇化道路。四大任务就是有序推进农业转移人口市民化，优化城镇化布局和形态，提高城市可持续发展能力，推动城乡发展一体化。五项改革就是要统筹推进人口管理、土地管理、资金保障、城镇住房、生态环境保护等制度改革，完善城镇化发展体制机制。

　　评析《规划》的出台，对我国城镇化进程将会产生非常重要的影响。它是在总结并吸取了国内外城镇化工作经验教训的背景下产生的，指导性强，意义非常深远。从房地产角度看，有助于房地产业平稳发展，继续在经济增长中发挥重要作用。农业转移人口落户城镇、城镇棚改旧改等将为住房市场发展提供长期利好；城市中心城区产业结构调整升级，以产城融合和服务经济为主导，为商业地产繁荣提供良好契机；构建以城市群为主体形态，推动大中小城市和小城镇协调发展，特别是全面放开中小城市和城镇的落户限制，使中小城镇的房地产业发展迎来机遇期；新型城镇化提出未来要走集约紧凑型城市发展模式，这对房地产业向集约化转型升级提出新的要求；推动绿色智能人文城市建设，也将促进房地产业向低碳节能环保产业化转型；同时“两横三纵”城镇化战略格局也为房地产企业今后的区域布局指明道路。此外，由于《规划》指导下的新型城镇化会推进城市群城市圈发展，因此城市群城市圈的核心城市、中心城市房地产市场在未来相当长的时间内仍将较快发展。

　　事件三：央四条力度超预期，个贷放松刺激需求

　　事件2014年9月30日，中国人民银行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，简称“央四条”，重点内容是放松个人房贷，要点是：认房不认贷，对于拥有一套房并已结清贷款再购第二套普通商品住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。政策主要包括以下四个方面：一、加大对保障性安居工程建设的金融支持；二、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求；三、增强金融机构个人住房贷款投放能力；四、继续支持房地产开发企业的合理融资需求。1个月之后，央行货币政策趋松力度不减，在2014年11月21日晚间，中国人民银行突然宣布降息：自2014年11月22日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。

　　评析2014年前三季度楼市持续下行，房地产四大行业供应指标下行，商品房销售同比降幅持续扩大；经济态势并不如预期中那样乐观，三季度GDP增长7.3%，增速放缓。作为支柱产业的房地产疲软态势，极大地影响全年GDP7.5%增速预定目标的完成，因此，央行和银监会在2014年9月30日适时推出“央四条”，主要是对之前限贷政策进行适当松绑。政策规定“对拥有一套房并已结清贷款再购第二套普通商品住房执行首套房贷款政策”，这对于二套改善型需求给予了大力度的支持。而“首套住房贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍”增强了市场信心，之前还犹豫不定的买主加快入市节奏。同时，中央货币政策趋松态势已经明显，11月的非对称降息主要目的是改善企业经营状况，而对购房者来说，降息后贷款买房的利率相当于原来的9.4折，无疑有助于提升购房者支付能力，前期积压的需求有所释放。央四条出台后，一二线城市成交量立即显著提升，10月商品住宅成交量环比9月增长二成多。