2015土地调控市场化起步 楼市主弦律仍是去库存

　　业界常常喜欢用面粉和面包来比喻地价与房价之间的关系，地价上涨推动房价上涨；土地供需情况也将影响房价。

　　21世纪宏观研究院通过梳理2014年全国300城的土地数据，基于土地政策方向和市场趋势，透析2015年地市和楼市的反映。

　　一、2014年土地市场特点

　　根据21世纪宏观研究院的研究，2014年，全国的土地市场呈现如下特点：

　　1.受楼市下行的影响，2014年，土地市场呈现下行趋势，土地成交减少，低溢价率成为主流。

　　2014年，全国300个城市共成交土地27907宗，同比减少28%；成交面积104032万平方米，同比减少31%。

　　其中，住宅用地7941宗，同比减少35%，成交面积35377万平方米，同比减少36%；商办类用地5363宗，同比减少29%，成交土地面积15917万平方米，同比减少31%。

　　从卖地总额来看，全国300城市土地出让金总额同比下降27%，总额为23412亿元。

　　从溢价率来看，低溢价率亦成为主流，2014年全国300个城市土地平均溢价率10%，较2013年同期下降5个百分点。其中住宅类用地平均溢价率12%，同比下降7个百分点。这亦证明在市场下行阶段，房企拿地更趋于理性。

　　2.受不同城市、同一城市不同区域楼市分化的影响，土地市场分化也日趋明显。

　　2014年，全国300城市土地出让金总额同比下降27%，总额为23412亿元，其中10个重点城市占比约为40%，较2013年增加7个百分点。

　　从全国40个大中城市土地出让收入来看，一线城市宅地出让金达3438亿元，创造历史记录，仅9个城市出让金高于2013年同期，广州、深圳涨幅均在20%左右，北海、呼和浩特两城市延续上半年下跌趋势，同比降幅均超过65%，地市分化现象仍比较明显。

　　3.房企逐步回归至一线城市，一线城市量跌价涨。

　　得益于“9·30房贷新政”和央行降息等利好，一线城市领先全国土地市场率先复苏。

　　近五年相比，2014年一线城市的土地成交量创五年新低，但成交均价则是五年新高。

　　2014年，一线城市共推出土地833宗，推出土地面积3665万平方米，同比减少26%；成交方面，共成交土地772宗，成交土地面积3401万平方米，同比减少27%；楼面均价7705元/平方米，同比上涨41%；平均溢价率为25%，但比2013年同期下降7个百分点；土地出让金为5068亿元，同比减少3%。

　　从地王地块来看，无论从总价还是单价地王项目，一线城市均排名榜首，其中，排名前10的单价地王全部出自北京和上海；排名前10的总价地王，一线城市共有7宗地块上榜。

　　4.土地制度向市场化倾斜长效机制改革起步。

　　在房地产市场供需关系逆转之时，2014年，各地也适时调整房地产调控政策，限购、限贷等行政调控手段逐步退出，且注重完善住房、土地、财税、金融等各方面政策，房地产市场长效机制起步。

　　与此同时，对房地产市场影响深入土地制度改革建设也同步完善，比如积极稳妥推进农村土地制度改革试点方案设计研究工作，进一步细化完善养老用地、铁路用地等方面差别化的土地政策；出台《节约集约利用土地规定》、《不动产登记暂行条例》等多项土地制度改革的顶层设计方案。

　　基于2014年的土地市场的特点，21世纪宏观研究院认为，2015年，土地市场调控将趋于市场化，行政干预将淡化，与此同时，不同城市间的土地市场将继续分化，一线城市将仍被市场追捧，保持量跌价涨。