2014年北京高端物业投资报告分析

　　普通住宅成交下滑

　　土地出让金创新高

　　对于北京市场而言，虽然有信贷放松、普通住宅标准调整等定向放松政策实施，2014年底出现翘尾行情。但是在限购依然延续以及自住房的冲击之下，北京商品住宅市场整年的表现依然不尽如人意。

　　2014年北京普通住宅（不含保障房）共实现成交79784套，成交面积829.58万平方米。普通住宅成交量更是创近几年新低。与此同时，2014年北京普通住宅（不含保障房）成交均价为24971元/平方米，创造了年度新高。

　　土地市场方面，2014年北京土地市场共有141宗土地实现成交。土地出让面积合计1295.3万平方米。虽然成交土地宗数与面积同比均有所减少，但是土地出让金总金额却继2013年之后再创新高，达1916.9亿元。

　　商业地块全年累计成交44宗占比31%，规划总面积达564万平方米，与上年相比增加85万平方米，总成交金额达588亿元。剩下的45宗则为工业用地，占比32%。住宅、商业、工业用地所占比重基本持平。

　　别墅成交下滑

　　高端公寓走高

　　2014年，在整体市场成交走低的情况下，北京高端住宅市场趋冷，虽然随着年初限价令的解除，高端楼盘迎来短暂放量，但是在整体市场趋冷的情况下高端市场成交量环比有所下降，然而随着一系列顶级豪宅的入市推动高端市场价格走高，成交均价同比上涨两成。

　　就别墅市场而言，2014年，受限购限贷以及限价的影响，别墅市场整体成交走低，为近五年来的低点。别墅供应5942套，面积157.6万平方米，主要供应产品为联排和叠拼。成交特征方面，大兴区、顺义区、通州区等为主要成交区域，单套面积300平方米~500平方米的中端别墅户型为主流成交产品。

　　高端公寓方面，2014年，高端公寓市场呈现出前低后高的局面，随着整体楼市的回暖，高端公寓成交逐步回升。高端公寓供应6313套，供应面积106.6万平方米。成交共计2608套，成交均价60037元/平方米，12月达到了527套的年内最高点。从成交区域特征来看，海淀区和朝阳区为聚集地，成交占比超过八成。从成交面积看，100平方米~200平方米为主要成交区间，成交1655套，其次为200平方米~300平方米，成交731套。

　　商用物业郊区化趋势明显

　　2014年，商用物业市场呈现量价齐跌的局面，成交面积缩减超过一成，成交均价也下挫4.2%。随着近年来北京加大商业地块的供应量，商用物业项目大量入市，在传统商圈和商务区之外，写字楼以及商业项目呈现郊区化的趋势。

　　写字楼方面，2014年，北京写字楼市场量价微降，成交面积减少3.7%，均价也有8%的降幅。6月份出现成交高峰后，在第四季度出现年末翘尾，单月平均价格也达到新高。成交面积149.1万平方米，成交均价22329元/平方米。其中12月达到全年成交最高值。

　　商铺方面，成交量同比减少近两成，成交均价继续高位徘徊。在楼市整体疲软的情况下，商铺市场成交持续低位，造成全年成交出现大幅度下滑。2014年，商铺成交面积108.6万平方米，成交均价23967元/平方米。从2014年商铺月度走势来看，除在6月成交面积达到年内最高的18.8万平方米外，其余月份成交量均处于低位。=