官方部委定调2015楼市大局 已出台政策汇总

　　被称为是一场内部约定唱涨房地产稳定经济的计划全面开启，中央各部委主要负责人非常罕见的密集于去年12月底与2015年1月份发声针对中国房地产市场，掀起市场走向的争论。

　　对八部局委的2015年房地产走势的言论如何看，对中国房地产市场大局会有什么影响?是否决定了房价走势?房地产市场会怎么走?房地产政策会如何调整?

　　根据对房价上涨规律的研究，决定房价的因素，短期看货币政策与供需关系及市场预期、房企资金。中期看土地供应、经济增长、需求变化、长期看人口结构、人口流动、产业发展、经济增长。

　　在分析中央八大部局对房地产言论之前，首先说下当前中国房地产市场八大特征：一是库存高。二是去行政化。三是无调控化。四是呈大分化。五是结构不平化。六是房企集中化。七是指标下行化。八是去杠杆化。

　　其次是国家住建部正式出发全面化解楼市最大风险，即高库存，且集中于三四线城市，说明一二线城市供小于求。

　　最后是银行贷款利率并未全面下调，有上升的趋势。因此，房地产作为经济运行、金融安全、地方财税收入、产业结构调整最好的气垫，一旦破灭，中国会爆发严重的经济危机、金融风暴、债务破产的恐怖事情。

　　稳住中国经济，必须稳定房地产市场，这就是为什么中央各部局集中于去年12月底与2015年1月纷纷出言“托市”，稳定市场预期，支持房地产的背后根本原因。

　　一是国家住建部：

　　2015年房地产市场保持平稳运行。

　　1)国家住建部：促进房地产市场平稳健康发展。

　　2014年12月19日，在全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长陈政高表示，2014年房地产市场供求状况发生了一些变化，随着新型城镇化的推进，相当数量的新市民的住房问题还没有解决，相当数量的城市居民对改善住房条件还有新的期待。这就要求我们准确把握市场运行中出现的新情况、新问题，注意地区间的差异，跟踪市场走势，积极应对，主动作为，促进房地产市场平稳健康发展。

　　2)国家住建部：拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见。

　　2014年12月1日，针对地方政府收购商品房具体操作问题，住房和城乡建设部拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见，具体对地方政府回购或回租普通商品房分类做出具体要求。

　　3)国家住建部：棚改房源将不再局限于政府主导。

　　2015年1月，房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要。住房和城乡建设部部长陈政高在包头举行的全国棚户区改造经验交流会上表示，随着保障房建设的持续推进和棚改的不断深入，棚改房源将不再局限于政府主导建设，符合接受保障的家庭可以到市场上购买，政府通过资金补贴实现保障。

　　4)国家住建部：支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租。

　　2015年1月14日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出要大力发展住房租赁经营机构、支持房企将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。

　　截至2014年12月底，全国商品房待售面积达到6.2亿平方米的历史新高;硬币的另一面则是，2015年保障房任务量为700万套，融资一如既往地困难。

　　住建部上述《意见》找到了一个解决办法：允许各地政府回购商品房作为公租房，帮助开发商去化，开发商也可以自行经营租赁，且可以将租赁房打包为REITs进行融资。“各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。”

　　上述《意见》与住建部2014年以来调控思路一脉相承：千方百计去库存。风险点在于，如何对此类物业进行定价是一个难题。随着物业价格的上升，如果政府高价收购，未来出租后租金回报率可能会变差。

　　《意见》提到的措施，不仅是促进合理住房消费和降低新房库存的重大创新，也是完善房地产行业长效机制和优化住房结构体系的重要环节。

　　预计在不久的将来，将会看到新建住宅的另类快速去化、连接新房市场和租赁市场的住房租赁中介机构，以及住宅产品租售并举的盈利模式，甚至能看到房地产投资银行的出现。要实现长期运营，无论是企业经营租赁还是公共房屋租赁市场，均需要配套的金融措施，即REITs。

　　上述《意见》指出，在大力推进经营住房租赁机构的同时，探索建立支持经营住房租赁机构发展的融资渠道。事实上，公租房或保障房REITs早有机构在做。2012年该机构曾在上海某区打包了公租房资产做REITs，就在快成行的时候因为政府换届而暂停。住建部倾向于首先进行公租房REITs的实践。

　　北上广深的国资房企或城投公司，有可能成为REITs试点中的企业主力。这类企业大量承接了保障性住房和政策性住房的建设、运营任务，他们手中的政策性住房资产，可以作为REITs的打包资产;并且，试点企业还需要兼有国企、地产、金融等资源。

　　试点需要突破的一个环节是，需设立“特殊目的公司”用于REITs公募以及挂牌交易。此前《公司法》尚不允许通过设立SPV发行REITs并上市。

　　对于试点单位来说，他们更多的还是希望推进商业地产的REITs进程。国内大型开发商大多都已积累了大量的持有物业，如华润、保利、万科、中海等，其旗下持有物业均以数百万平方米计;近两年来，这些开发商已将轻资产提上日程。

　　但是，无论是公租房REITs还是商业地产的REITs，目前推行的难度都不小。

　　盈利难题，前述《意见》称，要积极推进房地产投资信托基金试点。

　　通过发行REITs，可充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。

　　积极鼓励投资REITs产品。

　　各城市要积极开展REITs试点，并逐步推开;但对于如何推进支持，如何进行优惠和补贴，并未提及。而商业地产的REITs同样不容乐观。

　　根据广发证券的测算，当前国内的商业地产除了写字楼的收益率略高于10年期国债收益外，其他商业物业的收益均低于10年期国债收益率，尚无法全面推行REITs，其中税收优惠缺失和法律制度不健全是两大原因。