2015北京养老用地供应新模式分析：混合制土地为主

　　经过多年的尝试与探索，北京在养老设施用地方面又有了新举措。

　　2月3日，北京市2015年首宗养老设施用地竞拍成功。与2013年、2014年北京市国土资源局（以下简称“北京市国土局”）推出的单一养老设施用地不同，该宗养老用地供应方式是“住宅用地+机构养老设施用地+限价商品住房用地”配建的混合用地模式。

　　据中国房地产报记者调查了解，配建混合用地模式也将成为2015年养老用地的主要供应方式。据悉，在2014年12月中旬，北京市国土局曾举办过一场较大规模的养老用地出让征求意见会，会上就混合配建用地模式进行了可行性探讨，并计划推出9宗此类性质的养老用地。保利、远洋、首创等地产商、养老机构服务商、险企和相关专家等参与了此次征求意见会。

　　“事实上，北京市国土局一直在探索养老用地供应模式，包括推出什么性质的土地等，并强调如果此种方法不行就换另一种，态度很坚决，一定要支持养老设施用地。”北京吉利大学健康产业学院院长乌丹星说。

　　多年尝试的结果

　　北京对于养老设施用地的推动一直走在全国前列。

　　2013年，北京市按照“计划适度超前，有效引导预期”的原则，结合区县和相关部门提供的项目梳理，在年度供地计划中单独列项的养老设施用地供地计划100公顷。

　　按照计划，2013年北京市国土局将会陆续推出7块养老设施用地。

　　2013年1月30日，北京首宗养老社区用地开标，中投发展有限责任公司、北京懋源置业和懋源房屋联合体、中建一局建设发展有限公司和北京兴茂置业四家公司参与。最后，中投发展以总价4.62亿元成功中标北京密云县一宗包含养老功能的居住用地。

　　之后，由于中投发展养老设施建设迟迟无法落地，引起各方媒体“圈地”质疑。一时间，养老设施用地招拍挂陷入停顿。

　　2014年4月，国土部出台《养老服务设施用地指导意见》，养老设施用地政策才又往前迈进一步。

　　2014年，北京市国土局则对100公顷养老设施用地指标提出了“重点调度盘活、利用存量建设用地推进养老设施用地的计划”。“关于养老设施用地的政策我们也在研究，包括不断的论证，希望这一政策能够真正惠及养老产业。”北京市国土局相关人员对中国房地产报记者表示。

　　但这一思路并没有出现可借鉴的成功案例，2014年北京养老用地市场依然凋敝。

　　直到2014年下半年，万科、花样年等企业推出了“住宅小区配建养老社区”模式，并迅速获得市场认可。这一模式也与“9073”养老规划思路一致。随后，北京市国土局开始探索混合配建模式的可行性。

　　在2014年底征求意见会召开之前，北京保利安平养老产业投资管理有限公司副总经理钱京也曾被北京市国土局邀请探讨养老运营与地产的关系。“当时就定了一个基本方向，住宅社区配建一部分专门的养老用地，但对养老机构自持年限有一定要求。这种方式更实际，可行性更强。”在2014年12月中旬的征求意见会上，北京市国土局决定推出9宗“住宅用地+养老设施用地+限价商住房用地”的混合配建土地。

　　“从政府角度出发，这一方式既满足了养老土地供应的政治任务，也保护了地价。对企业来说，可以通过住宅的现金流回报消化一部分养老投资压力，平衡各方利益，是可行之举。”合众不动产市场部总经理高峰说。

　　据悉，北京市国土局是次征求意见会推出的9宗地分别位于房山、怀柔、朝阳等各区县的近郊，总面积约100公顷，基本与北京市年度养老用地供应计划一致。参与该次会议的合众人寿、保利地产、北京安信颐和等公司都对土地信息做了积极研究，对后续供地计划保持着密切接触。

　　让企业有盈利空间

　　2月3日，首创置业5.98亿元折桂北京顺义新街地块，包括3.83万平方米售价为9500元/平方米的限价房，以及养老用地规划建筑面积3.46万平方米。这也意味着去除养老设施用地和限价房用地，该地块剩余纯商品房面积不到2.9万平方米。

　　“养老配套面积占比相当大，拿地也不便宜，最终成本会在住宅部分体现，可售部分房价会很高，企业如何平衡成本是需要技巧的。”高峰分析道。

　　在北京安信颐和控股有限公司总经理赵军看来，这一模式的好处在于把住宅用地和养老用地捆绑销售，“未来会出现养老专业运营商和地产商联合体拿地的情况，这不失为一个好的解决方案。另一方面因可售部分面积过少，拿地企业将以北京市国企或有社会责任感的企业为主。”

　　“未来除了混合配建的主流供地模式外，可能还会出现PPP模式。”乌丹星补充道。PPP模式即政府出地，地上物业建设、经营管理均由企业承担，但需要在约定时间内将这一物业归还政府。“混合配建与PPP模式会成为养老设施用的主要形式。”

　　“我们在那次会议上达成了一个共识：推出来养老设施用地必须让拿到地的企业能生存，否则没有任何意义。”乌丹星说。