业内：二季度房价将出现拐点

　　昨天，国家统计局公布了2月份70个大中城市房价走势，诸多媒体与专家皆表达了悲观态度。比如，典型的媒体主标题是：70个城市房价无一上涨。

　　房价走势果真如此糟糕？我看不一定！首先，准确解读数据。同样的数据，在不同的人眼中，却有不同的视角与结论。说怪也不怪。2月份70个城市中，新建商品住宅价格确实全都跌回到一年前。平均来看，2月70城房价同比下跌6%，创2005年有此指标以来的最大跌幅。但很多人并不懂，这是一个滞后指标。

　　而领先指标是环比。2月份，70城中有66城房价环比下跌，也即他们的房价水平低于1月份。但去年9、10月环比下跌的城市数量更多，为69个。平均来看，去年8月70城环比下跌1.2%，其后跌幅连四个月收窄，而今年1月和2月持平，跌幅为0.5%（见图）。

　　也即，反映房价短期动态的环比跌幅，早已于去年三季度见底，当前已略有好转，但尚未反转。环比先企稳，同比后企稳。因此，2月70城房价同比跌幅继续扩大，并非当前楼市进一步降温的表现，而只是统计指标的特殊内涵，并不为多数人所知。如此拿同比指标来进行媒体报道，自然是误导了很多读者。

　　其次，政策面有利于房价企稳。政策是影响房地产市场的第一因素。去年二季度开始，地方政府纷纷救市，9月30日央行和银监会出台“央四条”，支持个人房贷。今年刚结束的“两会”上，李总理的政府工作报告中，非常罕见的提出支持改善性购房需求，而且还将去年曾出现在政府报告的“抑制投机投资性购房需求”删除了。说明中央层面对住宅需求的支持力度仍将增加，接下去可能有措施出台，比如降低二套房贷首付比重，由六成（少数城市七成）降至五成，甚至四成。

　　另外，政府工作报告还提出“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。”这对于帮助地方城市和开发商去化住宅库存，效果将立标见影。宁波等地已发文，开始实际落实这一政策。另外，今年已经降息和降准各一次，预计年内还将降息1-2次，降准3-4次。货币放松也将有助于房价企稳、反弹。

　　最后，住宅成交量的率先反弹，将封住房价下跌空间。房地产市场中，成交量是一个领先指标，而房价变化滞后于成交量。去年9月出台“央四条”后，包括一线城市在内的重点城市，住宅成交量开始反弹，其中12月份成交量甚至创了近五年月度新高。今年1-2月，由于春节因素，成交量有所下滑，但今年3月上半月的新建商品住宅，仍比去年3月上半月增长一成。预计3、4、5月成交量还将接力去年四季度的较高水平。

　　综合上述三点，可以推导出：虽然多数城市房价仍在下跌，但不需过度悲观，对于一线和部分二线城市（库存压力不大的），反倒应该前瞻性的看到房价即将逆转。其实，从去年12月开始，一线城市的房价，总体来看已经止跌，其中深圳明显开始上涨。这正是每轮房地产周期中的特有现象：一线城市率先反弹，其后二线跟进。不过，对于住宅库存压力较大多数三四线和少数二线城市，虽然2015年市场应比2014年略强，但不宜对房价抱太多期待。总体看，我预计70城房价环比将于二季度止跌。“小阳春”不会缺席。