2015年一季度土地市场运行情况分析

　　2015年一季度土地市场整体表现相对较为冷淡，由于季节性因素，市场很长一段时间均处于“休假”模式，政府推地节奏放缓，房企拿地谨慎，整体呈现供需两不旺格局。

　　1、一季度土地供需下滑，拿地成本同比上扬

　　2015年一季度，CRIC监测的300市经营性用地供应7665万平方米，同环比双双大跌，跌幅分别达96%和62%。其中缘由，除却季节性因素外，当前商品房库存量居高不下，市场又相对低迷，企业拿地信心匮乏，从而土地溢价偏低，政府推地节奏有所放缓。

　　成交方面，300城市经营性用地成交9336万平方米，环比下跌14%，与去年同期相比减少56%。成交规模同比大幅缩水，一方面自然源于供应的大量萎缩，另一方面则在于去年一季度成交活跃，虽当时楼市已现遇冷迹象，但地市往往滞后于楼市，因而土地市场仍在延续2013年的火热态势；环比来看，土地成交倒属稳定水平，考虑到春节假期因素，14%的降幅乃处合理区间。

　　成交价格方面，300城市经营性用地出让总金额为2456亿元，环比下降26%，同比下滑51%；成交均价为2630元/平方米，环比下跌14%，同比反倒上涨13%。这主要是由于优质地块成交更易，高价地块占比提升直接抬高平均成交价格。

　　从城市能级来看，一线城市市场略显旺盛，特别是北京和上海。其中，北京开年后40天内土地收入便超400亿；上海则在3月发力，市北高新10号地块以70.52亿元成为年度新晋地王。虽一线城市溢价率仍为各城市能级中最高，但明显不及去年同期，房企在优质地块面前依旧保持谨慎；重点二线城市土地市场表现继续凸显，诸如武汉、成都、南京、重庆等地多有成交且多幅优质地块成功实现高溢价，二线城市整体成交均价相应上扬，同比上涨14%；三四线城市则在沉寂多时之后开始有所动作，本季度成交量价环比均迎来小幅上涨。从成交占比来看，整体逐渐向一线城市偏移，房企愈发倾向于回归一线城市。

　　2、上半年土地市场回稳可期，一线城市或供不应求

　　房地产市场持续低迷，商品房库存量持续攀升，房企拿地也显得愈加谨慎。而日前国土部和住建部联合发文控制商品房供应过剩城市的土地出让，因而，二季度商品房供应过剩的三四线城市土地供应势必大幅缩减，部分二线城市政府推地节奏将放缓。但成交方面，我们预计二季度应该能够实现小幅回升，据CRIC监测发现，3月份前三周300城市经营性用地成交量正稳步提升，折射出房企拿地热情见长讯号，因而接下来的二季度打破现在的冷淡格局应该不成问题，涌现拿地小高峰也并非没有可能，照此预判，上半年土地成交规模回升可期。

　　未来城市间分化还将更加显著，一方面，部分二线、三四线城市商品房存量激增，去化压力难以缓解，相反一线及重点二线城市需求旺盛，供需平衡，吸引更多房企加大投入；另一方面，随着房地产行业不断变化，开发企业的追求目标也从规模转向利润和现金流，虽然一线城市拿地成本较高，但在建安成本无差的情况下，一线城市因房价高可以带来更多的利润。因此，一线城市及重点二线城市的土地市场在很长一段时间内都将保持较高的市场热度，土地价格也难以下跌。但房企拿地趋于理性，超高溢价较难再现，同时由于一线及重点二线城市拿地成本高昂，房企联合体会愈加普遍。