南沙设区10年楼价上涨258% 远超广州整体涨幅

　　南沙自贸区挂牌在即,同时也即将迎来设区十周年。十年间,南沙从广州的一个行政区变身国家级新区,又跳跃到自贸区。十年间,南沙从广州楼市一个可以忽略不计之地晋升为重要的供应和投资区域,一手楼成交量增长了近十倍,而楼价也从“2”字头迈上万元台阶,涨幅高达258%,远高于同期广州楼价的涨幅。

　　楼价成交量几何上涨

　　南沙这十年,可谓风起云涌。2005年4月28日,国务院批准广州市行政区划调整,新设立南沙区,番禺区的南沙街、万顷沙镇、横沥镇、黄阁镇、灵山镇庙南村、七一村和庙青村的部分区域,东涌镇庆盛村、沙公堡村、石牌村的各一部分区域划入南沙区。南沙设区后,市场的目光开始聚集到这块土地,南沙以及南沙楼市才进入了较为快速的发展阶段。随着2006年元旦南沙碧桂园开盘,奥园、龙光、万科、时代、富力、珠江、香江、保利等大型发展商先后进驻南沙,一个个大型小区如雨后春笋般冒出市场。

　　2006年开始广州楼价快速上涨,南沙的楼价也水涨船高。2007年南沙一手楼均价从2006年的2932元/平方米连上三级台阶蹿升到5545元/平方米。2008-2009年,由于受到全球金融危机影响,南沙楼价下调至“4”字头,最低谷时多个项目的洋房均价只有3500元/平方米。而后随着大市回暖,南沙楼价也开始回升,到了2010年,南沙一手楼均价跃上“7”字头,当时最贵的洋房售价达到9000多元/平方米。2012年南沙正式获批国家级新区,多个楼盘售价超过万元,全区一手楼均价上到了“8”字头,全年成交量首次突破100万平方米,而2006年南沙初初设区时,成交量不到9万平方米。2013年,广州楼市又迎来一轮上涨,南沙一手楼均价也几近破万。到2014年,南沙迎来自贸区利好,虽然面临楼市调整,全区均价终于迈过万元大关,不到十年,南沙楼价已上涨了258%。

　　再对比2006-2014年广州全市的楼价,2006年广州一手楼均价为6373元/平方米,2014年上涨至17490元/平方米,涨幅为174%。可见,南沙楼价的涨幅远超广州全市的整体涨幅。

　　南沙地价两年内翻了一番

　　近日,《广州市南沙区土地利用总体规划》获得原则通过,进一步修改完善后,将报省政府或市委审议。根据广州市房管局官网公布的广州2015年建设用地供应计划显示,广州今年计划推出1621.45万平方米地块,其中,南沙以224万平方米一跃为供地亚军,比去年多推4.5万平方米。南沙的住宅用地供应预计将达到71.5万平方米,商服用地将达到53万平方米,工矿仓储用地更是高达100万平方米。

　　记者翻查资料发现,过去十年,南沙供地量在全市居后,楼面地价也处于全市较低水平。不过,楼面地价却一路上升。2006年时,南沙成交土地楼面地价仅为686元/平方米,2008突破千元到1111元/平方米,2011年突破“2”字头,来到2011元/平方米,在2013年直接从“2”字头,翻一番跳到4251元/平方米。从诞生的地王来看,2013年9月,保利地产以6434元/平方米刷新南沙地王纪录,而南沙2012年在国家级新区批复后首次拍地,由富力地产拿下的地王,折合楼面均价3286.8元/平方米。

　　未来南沙最有前景的地块在哪里?从公布的南沙自贸区60平方公里的七个区块看,最大15平方公里,最小3平方公里,其中明珠湾起步区、南沙枢纽区块、南沙湾区块、蕉门河中心区区块内规划有大量居住用地。蕉门河中心区块将重点打造功能完善的城市综合服务中心,为明珠湾区建设提供支撑和保障,明珠湾的9平方公里要带动整个明珠湾起步区的发展,南沙湾区块则凸显东部新城综合居住优势。目前海港区的龙穴岛、沙仔岛尚无楼盘、万顷沙保税区只有万地雅涛阁一个楼盘,明珠湾起步区区块有方兴金茂湾、富力天海湾、南沙珠江湾等楼盘;南沙湾区块则有富力唐宁花园、星河山海湾、南沙奥园等,蕉门河中心板块有南沙万达广场、香江国际金融中心、中惠璧珑湾、保利绿地大都汇等楼盘。

　　区块详解

　　明珠湾起步区区块

　　面积:9平方公里

　　范围:东至环市大道,南至下横沥水道,西至灵山岛灵新大道及横沥岛凤凰大道,北至京珠高速,不包括蕉门河水道和上横沥水道水域。

　　功能定位:金融商务发展试验区。

　　土地利用规划与现状:可建设功能用地面积总计513公顷,其中商业商务用地333公顷,居住用地155公顷。按规划容积率计算总建筑面积1094万㎡,其中商业285万㎡,商务办公499万㎡,居住271万㎡。目前未建设用地472公顷。

　　南沙枢纽区块

　　面积:10平方公里

　　四至范围:东至龙穴南水道,南至深茂通道,西至灵新大道,北至三镇大道。

　　功能定位:粤港澳融合发展试验区。

　　土地利用规划与现状:可建设功能用地面积总计492.8公顷,其中商业用地54公顷,商务办公用地81公顷,居住用地201.8公顷。按规划容积率计算总建筑面积904.6万㎡,其中商业135万㎡,商务办公243万㎡,居住299万㎡。目前该片区尚无建设。

　　南沙湾区块

　　面积:5平方公里

　　范围:东至虎门水道,南至蕉门水道,西至黄山鲁山界,北至虎门大桥,不包括大角山山体。

　　功能定位:粤港澳科技创新合作区。

　　土地利用规划与现状:可建设功能用地面积总计321.9公顷,其中商业商务用地98.38公顷、居住用地124.37公顷。按规划容积率计算总建筑面积为473.3万㎡,其中商业65.89万㎡,商务办公132.73万㎡,居住192.74万㎡。目前未建设用地200.79公顷。

　　蕉门河中心区区块

　　面积:3平方公里

　　四至范围:东至金隆路,南至双山大道,西至凤凰大道,北至私言滘。

　　功能定位:境外投资综合服务区。

　　土地利用规划与现状:可建设功能用地面积总计139.53公顷,其中商业商务用地88.93公顷,居住用地24.63公顷。

　　2006-2014年南沙一手楼成交情况

　　时间 均价（元/平方米） 面积（万平方米）

　　2006年 2932元 8.47

　　2007年 5545元 8.6

　　2008年 4632元 29.39

　　2009年 4337元 48.9

　　2010年 7371元 35.6177

　　2011年 8606元 77.1767

　　2012年 8536元 103.5457

　　2013年 9984元 97.3816

　　2014年 10493元 74.0351