2015年5月一线城市房价走势分析及后市预测

　　近两个月里，3.30新政和降准、降息组合拳对房地产行业的止跌回暖效果已经显现。

　　国家统计局公布4月份数据显示，与3月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有48个，上涨的城市有18个，持平的城市有4个。环比价格变动中，最高涨幅为深圳1.8%，最低为广东惠州下降0.7%。

　　中原地产研究部发布的最新数据显示，5月前四周，全国54城市合计住宅签约套数为194909套，环比上涨幅度达到了8.3%，其中一、二线城市明显上涨。

　　不过，在整体回暖情况下，目前仍处于限购的北上广深四个城市房地产市场却出现分化状态。市场调研结果显示，北京、上海供需关系已进入相对平衡期，深圳市场供不应求，而广州则面临库存高企的压力。

　　行业分析人士认为，由于市场差异性的存在，一线城市出现分化情况并不难理解；市场回暖会间接导致更多房源入市，供需天平有可能更加倾斜使分化进一步加剧。

　　新楼盘入市节奏放慢

　　此前，国家统计局公布了4月份70个大中型城市的房地产统计数据，显示楼市已经回暖。

　　数据显示，与3月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有48个，上涨的城市有18个，持平的城市有4个。环比价格变动中，最高涨幅为深圳1.8%，最低为广东惠州下降0.7%。其中，北京上涨0.8%，上海上涨0.7%，温州上涨0.7%，广州上涨0.4%。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，3月底楼市新政出台和传统销售旺季等多重因素叠加影响下，4月份70个大中城市新建商品住宅成交继续回升，部分城市房价环比略有上涨。

　　刘建伟还认为，绝大部分城市房价同比仍然下降，但随着部分城市房价环比上涨，4月份房价同比降幅总体略有收窄。

　　房价降幅收窄的背后，是供应市场步伐的变慢。

　　在国家统计局公布的数据中，中国经济网记者发现，4月份，房地产整个行业资金投入和新开工面积增幅均出现环比下降的趋势。

　　截至4月份，房地产累计投资2.36万亿，环比增幅为6.0%。而2015年前两个月该项数据分别为10.4%和8.5%，以两个百分点的降速持续下滑。房地产施工面积方面，4月份，累计达到59.95亿平方米，累计增长6.2%，略低于3月份的6.8%。

　　另外，4月份，房地产累计竣工面积2.12亿平方米，同比下跌10.5%，跌幅高于3月份的8.2%。

　　北京再现红五月

　　作为一线城市的典型代表，北京5月楼市的表现可谓风头正劲。

　　据媒体报道，上周末北京共有3个楼盘入市，分别是北京城建海梓府，华润萬橡府以及首创紫悦台。其中海梓府3小时便实现成交额5亿元，而华润萬橡府在1小时内也宣告售罄。

　　位于东北三环太阳宫板块懋源地产红玺台项目也极为火爆。据了解，该项目自2010年入市以来多次斩获北京顶级豪宅月度销冠。2013年、2014年均在北京顶级豪宅市场名列前茅。5月22日，红玺台发布数据称10天热销2.6亿。

　　红玺台营销负责人赫蒙告诉中国经济网记者，“市场回暖后，稀缺性成了成交的主要原因。另外，高端客户对于投资领域一直保持着高度敏感，现阶段相对增益稳定的固定资产自然是他们的首选。”

　　“一线城市回暖已成事实，北京房价回落希望不大。豪宅市场多是稀缺项目，现在机会不错，所以就决定买一套。”一位不愿具名的买房者向中国经济网记者透露。

　　据中原地产最新统计数据显示，截至5月25日，北京5月份月度成交量在百套以上的项目有9个，而4月份同期仅有2个。成交套数方面，有数据显示，北京上周新建商品住宅网签量为2120套，环比上涨9.7%。

　　市场对本月最后一周市场依旧看好，并有分析人士预测整个5月北京楼市数据有望走出新高。

　　回暖或加速市场分化

　　在市场整体回暖背后，城市间的分化情况也依然存在。

　　刘建伟就认为，分城市看，分化仍然较为明显，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。4月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，最高涨幅分别为1.8%和2.4%，少数二线城市房价出现上涨，绝大部分三线城市房价仍然下降。

　　随后就有媒体曝出，北京、上海、深圳三地供求关系基本已经达到平衡，但内部依然存在结构性不均衡，而广州却是库存高企。

　　广州市国土房管局数据显示，半年来，广州新建商品住宅成交面积自2014年12月成交达到105.84万平方米后，连续三个月成交下降，4月份成交面积为86.37万平方米，基本回升到了2014年11月份水平。

　　另外，数据显示4月广州住宅未售套数为153184套，未售面积为20224766平方米，创出历史月度新高。26.1个月的去化周期，远高于北上深等其他一线城市。

　　一位行业分析人士告诉中国经济网记者，“广州库存高企的原因有很多。首先，区域经济发展相对均衡，所以广州楼市吸引力并不是很大；其次，限购政策对广州的影响比较明显，降准降息都能释放太多有效购买力。”

　　极具代表性的一线城市楼市出现分化，看起来似乎不可思议，但这正是房地产行业的缩影。

　　中国经济研究院研究员刘德炳认为，受一系列政策利好影响，一线城市的购买力得到释放，促使整体成交量上升，但其背后依然是房地产行业下行的事实。他表示，市场的分化也会快速导致房企的分化，以至洗牌期结束时，大部分实力不济的房企死去，新的格局浮出水面。