2015年4月广州二手房成交情况分析

　　4月以来，广州二手住宅市场快速升温，据合富标准指数监测“阳光家缘”数据显示，4月广州全市二手签约4467套，面积41万平方米，环比上升63%，较2014年同期上升63%，创历年月度网签量新高。从周度看，4月份第二、三周的网签量均疯狂飙升，更成功突破千套以上，一个月内连续两周登顶网签的最高峰。

　　政策刺激对二手房更大

　　对于两大楼市新政的推出，其利好作用超出了业内预期之外。特别是对于二手市场，更是被认为是此次政策变革的最大受益者。中原地产最新的报告也指出，此前930政策已经释放一部分二套房需求的客户，而3月30日出台的二套房首付“7改4”政策更直接的降低了改善型客户的购房门槛，对于首付资金吃紧但后期并无还款压力的客户来说是一大利好。而营业税的“5改2”政策更是减少购房成本，刺激需求。

　　“在过往由于较高的营业税依然制约着一部分二手房的成交，以2014年中原成交套均总价为190万元来看，营业税高达10万元左右，业客往往因税费谁交付以及过重而不能达成交易，‘5改2’能释放这部分客户，相当于房价下降了5个百分点，但达到的效果是不同的。”中原地产认为“5改2”税费的减免能大大地提高市场上的二手盘源量，增加二手房交易的流通率。尤其对一卖一买的业主提前了其换房进程。满堂红研究部经理周峰在接受本报记者采访时拿出一组数据说明两大政策带来的变化。据满堂红数据显示，2014年，他们已满5年房龄的买卖交易比例为37.8%，在两年以上，不足5年的买卖交易比例为11.7%，预计在营业税进行调整后，两年以上，不足5年的流通货源买卖交易将增加至35%，这将大大刺激二手市场。“我们预计二手市场交易数量在4月份左右会上升到6000套，相比1、2月份的4000多套将会有明显的提升。”

　　据合富标准指数监测，2015年1~3月，在“9·30新政”影响下，改善需求的占比由三成升至三成五左右。而在今年3·30新政后，4月改善需求增至四成以上，也是近5年来改善需求首次突破四成。

　　天河二手成交几近翻倍

　　合富辉煌市场数据显示，“五一”黄金月，番禺一手新货不足600套，是2014年同期的1/3，其中，七成以上为120平方米以上的大户型。令不少“刚需”买家回流二手市场，二手交投大幅增加八成以上。由于需求增加，4月番禺区的二手楼价水涨船高，涨幅较大。据合富标准指数显示，4月深受市区外溢客追捧的华南板块价格上涨了2.1%；而前期价格回调幅度较大的市桥片区也趁机低位回升1.8%。

　　4月天河二手交投升幅接近九成，主要受政策利好以及房贷放松的影响，此前观望、犹豫的买家入市意愿增强。业主心态明显转强，反价现象增多，反价幅度在5%~10%之间。据合富标准指数，4月天河区的改善换房占比53.9%，较此前的四成有明显增加，也是迄今为止唯一“改善需求超过首置刚需”的区域。部分换房型需求对优质物业的价格接受度提高，小幅追价入市。天河公园某优质学位盘的三房单位，2014年一季度的叫价为300万元；其后市场低迷，2014年8月份左右降价至280万元，但客户依然顾虑重重；4月以来，市场明显升温，有业主一夜反价50万至330万，双方一番讨价还价，最终以310万元成交。

　　据合富标准指数，4月份天河区二手楼价上涨0.7%。从板块看，天河区各板块的价格均有不同幅度上涨，其中天河东部的东圃-车陂板块和员村板块涨幅较大，分别上涨了2%和1.1%；其次是天河北板块，小幅上涨了1.1%。