7月房贷走势分析：首套政策调整基本到位 二套利率还有下行空间

　　一、本轮降息效果一般 楼市传统淡季暂不利于新政策出台

　　央行自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，个人住房商业贷款基准利率由5.65%降至5.4%，公积金贷款利率降至3.5%。这对于购房人群来说无疑是重大利好。但综合各银行市场利率走势和楼市成交情况来看，本轮降息的效果一般。

　　首先，本次降息的时机比较特殊，6月下旬股市出现“崩盘”危机，市场反响巨大，股民信心受损，政府为了救市而做出降息和定向降准的急救决策。这一决策跟上半年经济运行情况无关，跟楼市也无关，作为一次临时性决策，对市场能够起到的作用必定有限。

　　融360跟踪降息后四个一线城市的反应也可以看出，对于本次降息，银行在房贷方面的调整动作都很小，除了深圳因为楼市上半年的火爆进一步收紧以外，北京、上海和广州表现较为平淡。甚至全国首套房平均利率从上月的5.43%降至本月的5.18%，与降息的基点完全吻合。总之一句话，央行的此次降息，对于房贷市场而言，就是你降你的，我贷我的。

　　其次，由于7-8月是楼市的传统淡季，除一线城市、部分二线城市如南京、杭州、重庆、武汉等基本企稳，其他城市去库存的压力仍然较大，超过3年去化周期的城市还大量存在。虽然7月的具体成交数据还未出，但可以想见，必不会太好。上半年各种利好政策的迭加，购房需求在今年2季度的集中释放，导致楼市部分刚需已被提前透支，加之7月股市并未出现强牛回头，购房资金仍有压力。

　　融360综合分析认为，7-8月楼市必将承受一定的压力，而短期内也不是一个出台新的楼市刺激政策的好时机。

　　二、首套房政策调整基本到位 二套房利率还有下行空间

　　从近12个月全国首套房和二套房平均利率走势来看，不管是首套房和二套房，都呈现连续下行的趋势，特别是4个降息的节点，下行趋势更加明显。但从降幅来看，二套房贷款利率的幅度低于首套房利率降幅，两者之间的利率差距从去年同期的0.44%，升至本月的1.02%。可见，当前楼市对于刚需的首套房购房者，目前的利率调整已基本到位，再下调的空间有限，而且对于购房者的刺激作用也不会太明显。

　　而二套房则不同，虽然3.30新政对二套房做出了首付最低4成的规定，目前各地降低二套房首付成数的银行也已经达到86%，但是在利率的优惠方面，还鲜有银行打破陈规，敢于提供基准利率及以下的银行很少，且“试水”心态明显，一旦发现没有更多的银行跟进，又悄悄地将利率调回基准上浮的状态。

　　融360认为，二套房政策将迎来整体宽松期，利率下行空间较大。伴随着楼市回暖的契机，未来可提供二套房基准利率甚至优惠利率的银行会越来越多。