公积金贴息提振二三线城市改善需求

　　近日，广州公积金中心正式公布《广州市住房公积金贴息贷款实施办法(征求意见稿)》，对贴息贷款对象、个人可贷额度等进行细化。简而言之，即当公积金中心资金不充裕时，鼓励置业者采用商业贷款，由公积金中心补贴利差给置业者。广州的贴息贷款做法是国内首次针对公积金不充裕情况的创新，意在解决公积金放款不给力，导致购房需求受抑制的现实。

　　260-700亿元广州公积金缺口，50亿贴息轻易化解

　　广州公积金贷款缺口有过高？广州历年公积金报告显示，2002年以来每年发放公积金贷款额均未超过200亿元，基本在数十亿元到100多亿元不等，只有2013年猛增至314.57亿元，期间甚至出现“入不敷出”，需要调用上一年老本的情况。于是广州在公积金资金紧张的情况下首次提出从2014年8月起，按存贷比80%控制贷款发放额度，每月贷款发放额度控制在10亿元。但控制住了存贷比并不能解决根本的置业贷款需求问题，广州公积金资金缺口仍然存在。

　　下面我们来看几组数据：

　　1)据CRIC监测，2014年广州商品住宅套均价155万元、首付款20%-40%。按照公积金贷款规定个人贷款最高额度50万元、家庭最高额度100万元，以及2014年广州成交约9万套估算，广州2014年公积金潜在贷款需求约450-900亿元。

　　2)但据公开数据显示，2014年广州住房公积金管理中心共发放个人住房贷款188.77亿元，仅占总贷款需求20%-40%，即公积金贷款缺口达到260-700亿元。

　　那么这个政策的代价又有多高？目前广州最新的公积金贷款利率(超过5年的贷款基准利率为3.5%)、商业性贷款利率(5.4%)，利差为1.9%，贴息政策后，公积金中心仅需要支付9-17亿元便可支撑2014年的公积金贷款需求，50亿元贴息额度足以应付3-5年。

　　可见，公积金贴息政策是公积金中心利用小额资金撬动贷款缺口的一大创新。

　　贴息降低改善购房成本，相当于户均节约20-40万元利息

　　在实际购房过程中，公积金贴息政策能为置业者降低多少购房成本？

　　按照CRIC统计2014年广州商品住宅套均价155万为主流刚需置业平均总价标准：以家庭可贷最高额度为100万为例，按照20年等额本息还款，公积金贷款利率3.5%计算，公积金贷款买房可省总金额的9%，节省利息支出20万；按30年等额本息还款计算，公积金贷款买房可省购房总金额的16%，节省利息支出40万。

　　对于刚需置业者来说，广州公积金贴息≈20-40万直接让利，实在的让利则是带动置业、提振需求的利器。对于一线城市市场稳定、价格暂无下探空间、项目几乎无折扣的现状来说，这无疑是一剂良药，直接从根源上降低了广州的刚需置业成本，对楼市的刺激作用显然易见。

　　此外，公积金放款慢的常态也将被打破。长期以来房款慢的问题导致大部分开发商不愿意因此影响项目资金回款，从而只认商业贷款，这一规定在无形中因还款压力等问题提高了置业门槛，并间接提高房价。公积金贴息政策则能避免这一问题。

　　公积金紧张非一家之难，贴息法值得多数二三线城市借鉴

　　公积金不够用，流动性紧张的城市不仅仅广州一家。以福建为例，在上半年的信贷等政策刺激下，福建省楼市回暖，住房公积金需求持续攀升，目前个贷使用率已接近96%。住房公积金管理中心规定，2015年8月1日起办妥抵押登记手续的住房公积金贷款，其发放将按照房地产交易登记中心办妥抵押登记时间的先后顺序实行轮候，每月贷款发放额度暂定为2亿元。就目前来看，限额轮候制似乎是解决公积金流动性紧张的唯一选择。但每月2亿公积金贷款能干什么？我们用数据回答：

　　1)2亿元可满足福州、厦门两地约1%贷款需求：

　　据CRIC监测，福州、厦门2014年套均价分别为160万、260万。目前福州家庭公积金申请额度60万元，2015年1-7月月均成交量约2500套，月贷款需求约15亿；厦门家庭公积金申请额度100万元，2015年1-7月月均成交量约1980套，月贷款需求约20亿。每月2亿公积金贷款发放额度仅能满足福州和厦门两地0.6%的贷款需求，而2亿元是福建全省的公积金额度。

　　2)采用公积金贴息政策，少量资金足以撬动全省购房贷款：

　　福建省如采用公积金贴息政策，按照公积金贷款利率3.25%(2015年7月调整之前)、银行基准利率5.4%计算，利差为2.15%，福州、厦门两地每月仅需公积金中心补贴约7500万的利息便可满足两市住房贷款需求。

　　诸如此类，目前如南昌、金华等仍有很多城市面临公积金流动性紧张问题，而轮候限额等制度不再成为解决公积金流动性紧张的唯一选择，广州率先尝试公积金贴息法无论从操作难度还是可行度上都具有借鉴意义。