深圳之后，哪个城市的房价将暴涨？

　　9月的金融数据，向我们揭示了一个巨大的秘密：在深圳楼市掀起滔天巨浪的热钱，突然之间跑路了！

　　人民银行深圳中心支行的数据显示：9月份深圳“金融机构本外币各项存款余额”比8月份突然少了4000亿，这里面肯定相当部分（至少千亿级）是从楼市里撤离的资金。他们去了哪里？我猜，要么是境外，要么是内地。

　　过去一年里，深圳是中国楼市的带头大哥，很多楼盘的均价涨幅超过5成，个别片区涨幅超过70%。最近一个月，深圳楼市明显降温。在新一轮“双降”背景下，哪个城市将扛起房价上涨的大旗？

　　有人看好一线城市里“落伍”的广州，认为必将补涨；有人看好强二线城市里的杭州，因为她的房价调整了5年。现在，我想用两组数据，来分析一下中国内地13个顶级城市的楼市格局，说实话，这些数据超出了我此前的预料。

　　一、过去10年主要城市的人口增长

　　先看第一组数据，过去10年人口增长。我仍然使用“小学在校生”人数这个重要指标，因为统计局公布的人口数据是失真的。下面表格里的小学生人数的数据，来自各地统计公报，这个数据尚未被政绩需求污染。其中成都的数据是“小学+初中在校生人数”；苏州没有公布2014年的数据，所以用2013年和2004年做的比较；表中的人数单位为万人。

过去10年人口增长表

　　首先要说明的是，由于计划生育的影响，过去10年里全国小学生人数平均减少了16%，但中国人口没有停止增长。因此，只要过去10年一个城市小学生人数没有减少超过16%，我们就可以认为其人口没有减少。反过来，小学生增长20%的城市，实际人口增长可能超过了“16%+20%”。

　　此外，一个城市的房价高低，还会影响外来人口要不要带上子女一起生活。所以，北、上、深的人口增长肯定是快过小学生增长的。

　　考虑到上述两大因素，北、上、深过去10年的人口增量可能接近翻倍，这是非常令人震惊的事实。

　　长沙和郑州是两匹黑马，其人口竞争力超出了绝大多数人的想象，这一点我在本专栏中曾经提到过。这次放大到10年期间来观察，这种优势被进一步放大了。

　　更令人震惊的是，天津、广州、成都的人口竞争力竟然是这样弱，而重庆、武汉竟然是人口流失型城市。

　　二、主要城市的房地产依赖度

　　现在我们看第二组数据：一个城市对房地产依赖的程度。计算方式是年度的“房地产开发投资”除以同一年度的“GDP”。其实，这还隐含着一个城市房地产在建面积的因素：百分比越高，这个城市房屋供应量越大；反之，这个城市的供应量越小。

城市对房地产依赖的程度

　　通过上述表格可以看出，跟十年前相比，只有深圳、南京、上海、北京对房地产的“依赖度”出现了下降。北京2004年对房地产“依赖度”超高的原因，是当时GDP计算方式，对现代服务业、文化产业和研究机构的体现不够造成的。也就是说，当时北京的GDP是被明显低估的。

　　这13个城市里，深圳经济对房地产的依赖程度是最低，也是下降最明显的。如果你考察人均房屋在建面积，深圳的规模是超小的，大概只有其他同类城市的四分之一。

　　通过这个表格我们可以看出，郑州、重庆、杭州、武汉、成都，在过去10年里对房地产的依赖程度都接近翻倍（郑州还不止）。很显然，这些城市的房屋供应过剩了。但郑州和杭州还有明显的人口增量支撑，重庆、武汉和成都就显得非常尴尬：人没有增加多少，房子却建了不少！

　　三、结论

　　通过对上述两大指标的综合分析，我们可以得出以下结论：

　　1、深圳房价的突然飙升，是因为长期供应量偏小，而人口增长迅猛。当然，如果我们引入资金的指标，也会发现“深圳的钱”增长也非常快。限于篇幅，这里不做展开。

　　2、其他列入研究的12个中国大城市，显然都不太具备深圳的条件，所以深圳式的房价飙升，未来很难在其他城市重演！而深圳楼市可能在稍事休息之后，继续上涨。因为深圳的各种指标真的是太健康了，这种城市中国很难找到第二个。

　　3、上海、北京、长沙的人口增量不错，对房地产的依赖在下降，或者上升不明显。所以，这三个城市的房价可以看好。

　　4、天津和广州人口增长缓慢，但对房地产依赖度也不算高（天津对房地产依赖程度之低，出乎意料）。其中心区的普通住宅，应该可以看好。郑州虽然供应量大，但人口增长明显，其中心区普通住宅也可以看好。

　　5、苏州两项指标都不错，楼市可以看好。但这个城市级别低，发展机遇相对偏少，而且被上海“拉扯着”，存在多中心倾向。南京的问题是，人口增长不算强劲。但毕竟是省会城市，对房地产依赖度也不算高，长远也可以看好。

　　6、在研究数据之前，我曾经看好杭州楼市，认为可能会接棒深圳领涨。现在看来，问题比较大：一是人口竞争力没有想象中的大，二是供应量比想象中的多。过去几年虽然杭州楼市出现了明显的调整，但这个城市对房地产的依赖度有增无减。

　　7、成都、武汉、重庆的楼市，从投资的角度看，显然比上述城市差很多。毕竟，人口缺乏竞争力，而供应量又非常大。